Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens

Wird ein Grundstück geschenkt oder vererbt, muss es nach den Vorgaben des BVerfG für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem Verkehrswert bewertet werden. Da aus systematischen Gründen eine individuelle Bewertung eines Einzelgrundstücks durch einen Gutachter nur schwer umsetzbar wäre, hat der Gesetzgeber typisierende Bewertungsverfahren gesetzlich geregelt, deren Ziel es ist, den gemeinen Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Rahmen dieser Bewertungsverfahren zu ermitteln. Das Bewertungsverfahren ist dabei wesentlich von der Art der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit abhängig. Grundsätzlich hat der Steuerpflichtige aber immer die Möglichkeit, auch einen niedrigeren gemeinen Wert für das Grundstück gegenüber der Finanzbehörde nachzuweisen. Die Bewertungsvorschriften für die bebauten Grundstücke sind in den vergangenen Jahren mehrfach modifiziert worden, um dem Ziel der Bewertung mit einem Verkehrswert nahe zu kommen. Zuletzt wurden für alle Erwerbe (Bewertungsstichtage) ab dem 1.1.2023 erhebliche Anpassungen der Vorschriften für die bebauten Grundstücke vorgenommen.

Die Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich nach § 12 Abs. 3 ErbStG, wonach der gesondert festzustellende Wert der wirtschaftlichen Einheit anzusetzen ist. Die Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich nach §§ 157 ff. BewG. Die Finanzverwaltung hat darüber hinaus ausführliche Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren in den ErbStR und den ErbStH aufgenommen. Aufgrund der umfassenden Änderungen bei der Bewertung der bebauten Grundstücke zum 1.1.2023 sind die Vorschriften der ErbStR durch den AEBewG JStG 2022^[1] angepasst worden.