Erbbaurecht/Erbbauzinsen / Zusammenfassung

Das Erbbaurecht beinhaltet das veräußerliche und vererbbare Recht, auf einem (fremden) Grundstück für eine bestimme Zeit ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk, z. B. Wohngebäude, fallen also in einem solchen Fall auseinander. Die Gegenleistung für die Bestellung des Rechts ist der sog. Erbbauzins.

Der Erbbauzins zählt beim Grundstückseigentümer regelmäßig zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und führt beim Erbbauberechtigten bei privater Vermietung zu Werbungskosten oder bei betrieblicher Verwendung zu Betriebsausgaben, Erbbauzinsen für unbewegliche Wirtschaftsgüter sind i. H. v. 12,5 % dem Gewerbeertrag zwecks Ermittlung der Gewerbesteuer hinzuzurechnen, soweit der Freibetrag von 200.000 EUR überschritten wird.

Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

Die Bestellung bzw. die Übertragung des Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig.

Nachfolgend werden die wesentlichen zivilrechtlichen und steuerlichen Aspekte des Erbbaurechts in kompakter Form dargestellt.

Inhalt, Begründung und Erlöschen von Erbbaurechten sowie der Erbbauzins sind im Erbbaurechtsgesetz v. 15.1.1919 (RGBl. 1919 I S. 72) geregelt. Zudem sind teilweise die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des BGB, z. B. § 95 BGB, zu beachten sowie die Vorschriften über das Eigentum (§§ 985 ff. BGB). Da das Erbbaurecht grundsätzlich als Miet- und Pachtverhältnis angesehen wird, ist einkommensteuerrechtlich im Privatvermögen § 21 EStG von Bedeutung.

Als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbare Abschreibungen sind insbesondere auf das Gebäude zulässig (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Abzug der Erbbauzinsen als Betriebsausgaben beruht auf § 4 Abs. 4 EStG, als Werbungskosten auf § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG, die Verteilun...