Private Veräußerungsgeschäfte / 3.3.4 Zeitlicher Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung befreit sind Wirtschaftsgüter, die

  • vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung (1. Alternative) oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative)

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

 
Wichtig

Ununterbrochene Selbstnutzung

Die ununterbrochene Selbstnutzung ist bei der 2. Alternative nicht notwendig. Hier ist es ausreichend, wenn sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwar über einen zusammenhängenden Zeitraum von 3 Kalenderjahren erstreckt. Es genügt allerdings, wenn im Jahr der Veräußerung zumindest am 1.1., im Jahr vor der Veräußerung das ganze Jahr und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest am 31.12. eine Selbstnutzung vorliegt.[1]

 
Praxis-Beispiel

Verkauf innerhalb des 3-Jahreszeitraums (2. Alternative)

A hat sein 2016 angeschafftes Einfamilienhaus zunächst vermietet. Im Mai 2018 zieht er selbst ein. Im Jahr 2019 vermietet er das Haus nochmals für 4 Monate. Zum 1.9.2020 veräußert er das Haus.

Da er das Haus damit nicht ununterbrochen im von der 2. Alternative geforderten 3-Jahreszeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss er einen evtl. erzielten Veräußerungsgewinn versteuern.

Variante: A nutzt das Haus im Jahr 2019 durchgängig zu eigenen Wohnzwecken. Erst in 2020 vermietet er es ab Mai wieder. Da A das Objekt in einem zusammenhängenden Zeitraum über 3 Kalenderjahr bis in das Jahr der Veräußerung genutzt hat, muss er den Gewinn nicht versteuern.

Selbstnutzung vom Anschaffungszeitpunkt bis zur Veräußerung (1. Alternative)

Eigennutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bedeutet nach Auffassung der Finanzverwaltung[2] in diesem Zusammenhang grundsätzlich Eigennutzung vom Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf den Steuerpflichtigen bis zum Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer. Da unter dieser Voraussetzung die 1. Alternative praktisch kaum erfüllbar wäre, soll ein Leerstand vor Beginn der Eigennutzung unschädlich sein, wenn er mit der beabsichtigten Eigennutzung in Zusammenhang steht, z. B. Leerstand wegen notwendiger Renovierung. Desgleichen ist auch ein Leerstand zwischen Beendigung der Eigennutzung und Veräußerung des Gebäudes unschädlich, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht nachweisen kann.

 
Praxis-Beispiel

Nachweis der Veräußerungsabsicht

A erwirbt im Jahr 2016 ein Einfamilienhaus, das er zum 1.10.2020 (Übergang des wirtschaftlichen Eigentums) wieder veräußert. Bereits Mitte 2017 ist er in eine neue Wohnung umgezogen. Erst im Sommer 2019 entschloss sich A zu einer Veräußerung der seit 2017 leer stehenden Wohnung. Der bei der Veräußerung erzielte Gewinn ist nicht steuerbefreit, weil A für die Leerstandszeit ab Mitte 2017 keine Veräußerungsabsicht nachweisen kann.

 
Praxis-Beispiel

Verkauf mit Veräußerungsabsicht

Wegen eines Arbeitsplatzwechsels muss A seine erst 2018 angeschaffte, von Anfang an selbst genutzte Eigentumswohnung bereits 2020 wieder verkaufen. Im notariellen Kaufvertrag vom 4.8.2020 ist als Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums der 1.10.2020 bestimmt. A ist bereits zum 1.9.2020 in eine neue Wohnung gezogen. Einer steuerfreien Veräußerung steht in diesem Fall nichts im Wege.

Vorsicht geboten ist bei der nachträglichen Einbeziehung von bisher nicht Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. häusliches Arbeitszimmer, in das eigengenutzte Wirtschaftsgut. Ein auf diese Räume entfallender Veräußerungsgewinn ist nach Auffassung der Finanzverwaltung nur steuerbefreit, wenn diese mindestens in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten 3 Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.[3] Die bisher schon eigengenutzte Wohnung und die nachträglich einbezogenen Räume teilen damit nicht notwendig dasselbe Schicksal.

 
Wichtig

Zurechnung der Eigennutzung des Rechtsvorgängers

Steuerpflichtigen, die ein bislang vom Rechtsvorgänger eigengenutztes Wirtschaftsgut unentgeltlich erwerben, wird die Eigennutzung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Das soll nach Verwaltungsauffassung nicht nur für den Erwerb durch Erbfall, sondern auch für die unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge gelten.[4] Erhält danach z. B. ein Steuerpflichtiger ein vom Schenker seit Anschaffung selbstbewohntes Einfamilienhaus übertragen und verkauft er es sofort nach Übertragung, ist ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerfrei.

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