Private Veräußerungsgeschäfte / 3.3.4 Zeitlicher Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung befreit sind Wirtschaftsgüter, die

  • vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung (1. Alternative) oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative)

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

 

Wichtig

Ununterbrochene Selbstnutzung

Die Finanzverwaltung verlangt in beiden Alternativen eine ununterbrochene Selbstnutzung, obwohl nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG die ausschließliche Eigennutzung nur bei der 1. Alternative gefordert ist. Vom Sinn und Zweck des Ausnahmetatbestands erscheint dies gerechtfertigt. Abzuwarten bleibt, wie die Gerichte dazu stehen.

Selbstnutzung vom Anschaffungszeitpunkt bis zur Veräußerung (1. Alternative)

Eigennutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bedeutet nach Auffassung der Finanzverwaltung in diesem Zusammenhang grundsätzlich Eigennutzung vom Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf den Steuerpflichtigen bis zum Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer. Da unter dieser Voraussetzung die 1. Alternative praktisch kaum erfüllbar wäre, soll ein Leerstand vor Beginn der Eigennutzung unschädlich sein, wenn er mit der beabsichtigten Eigennutzung in Zusammenhang steht, z. B. Leerstand wegen notwendiger Renovierung. Desgleichen ist auch ein Leerstand zwischen Beendigung der Eigennutzung und Veräußerung des Gebäudes unschädlich, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht nachweisen kann.

 

Praxis-Beispiel

Beispiel 1 Nachweis der Veräußerungsabsicht

A erwirbt im Jahr 2014 ein Einfamilienhaus, das er zum 1.10.2018 (Übergang des wirtschaftlichen Eigentums) wieder veräußert. Bereits Mitte 2015 ist er in eine neue Wohnung umgezogen. Erst im Sommer 2017 entschloss sich A zu einer Veräußerung der seit 2015 leer stehenden Wohnung. Der bei der Veräußerung erzielte Gewinn ist nicht steuerbefreit, weil A für die Leerstandszeit ab Mitte 2015 keine Veräußerungsabsicht nachweisen kann.

 

Praxis-Beispiel

Beispiel 2 Verkauf mit Veräußerungsabsicht

Wegen eines Arbeitsplatzwechsels muss A seine erst 2016 angeschaffte, von Anfang an selbst genutzte Eigentumswohnung bereits 2018 wieder verkaufen. Im notariellen Kaufvertrag vom 4.8.2018 ist als Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums der 1.10.2018 bestimmt. A ist bereits zum 1.9.2018 in eine neue Wohnung gezogen. Einer steuerfreien Veräußerung steht in diesem Fall nichts im Wege.

Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative)

Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den 2 vorangegangenen Jahren erfordert nicht, dass der Steuerpflichtige das Gebäude über 3 volle Kalenderjahre bewohnt haben muss. Nach Auffassung des BFH und der Finanzverwaltung genügt vielmehr die durchgehende Eigennutzung innerhalb der letzten 3 Kalenderjahre. Im Ergebnis reicht es also, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie wenigstens ein einziges volles Kalenderjahr und jeweils ein Tag im vorangegangenen Jahr und im Veräußerungsjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Ein anschließender Leerstand ist unschädlich.

 

Praxis-Beispiel

Verkauf innerhalb des 3-Jahreszeitraums (2. Alternative)

A hat 2013 ein Einfamilienhaus angeschafft und anschließend vermietet. Nach Auszug des Mieters im Dezember 2016 bis zur Veräußerung im Januar 2018 bewohnt A das Haus selbst. Da A die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung.

Vorsicht geboten ist bei der nachträglichen Einbeziehung von bisher nicht Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. häusliches Arbeitszimmer, in das eigengenutzte Wirtschaftsgut. Ein auf diese Räume entfallender Veräußerungsgewinn ist nach Auffassung der Finanzverwaltung nur steuerbefreit, wenn diese mindestens in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten 3 Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die bisher schon eigengenutzte Wohnung und die nachträglich einbezogenen Räume teilen damit nicht notwendig dasselbe Schicksal.

 

Wichtig

Zurechnung der Eigennutzung des Rechtsvorgängers

Steuerpflichtigen, die ein bislang vom Rechtsvorgänger eigengenutztes Wirtschaftsgut unentgeltlich erwerben, wird die Eigennutzung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Das soll nach Verwaltungsauffassung nicht nur für den Erwerb durch Erbfall, sondern auch für die unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge gelten. Erhält danach z. B. ein Steuerpflichtiger ein vom Schenker seit Anschaffung selbstbewohntes Einfamilienhaus übertragen und verkauft er es sofort nach Übertragung, ist ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerfrei.

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