Private Veräußerungsgeschäfte / 3.3.4 Zeitlicher Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung befreit sind Wirtschaftsgüter, die

• vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung (1. Alternative) oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative)

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Wichtig

Ununterbrochene Selbstnutzung

Die ununterbrochene Selbstnutzung ist bei der 2. Alternative nicht notwendig. Hier ist es ausreichend, wenn sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwar über einen zusammenhängenden Zeitraum von 3 Kalenderjahren erstreckt. Es genügt allerdings, wenn im Jahr der Veräußerung zumindest am 1.1., im Jahr vor der Veräußerung das ganze Jahr und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest am 31.12. eine Selbstnutzung vorliegt.^[1]

Praxis-Beispiel

Verkauf innerhalb des 3-Jahreszeitraums (2. Alternative)

A hat sein 2021 angeschafftes Einfamilienhaus zunächst vermietet. Im Mai 2023 zieht er selbst ein. Im Jahr 2024 vermietet er das Haus nochmals für 4 Monate. Zum 1.9.2025 veräußert er das Haus.

Da er das Haus damit nicht ununterbrochen im von der 2. Alternative geforderten 3-Jahreszeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss er einen evtl. erzielten Veräußerungsgewinn versteuern.

Variante: A nutzt das Haus im Jahr 2024 durchgängig zu eigenen Wohnzwecken. Erst in 2025 vermietet er es ab Mai wieder. Da A das Objekt in einem zusammenhängenden Zeitraum über 3 Kalenderjahre bis in das Jahr der Veräußerung genutzt hat, muss er den Gewinn nicht versteuern.

Selbstnutzung vom Anschaffungszeitpunkt bis zur Veräußerung (1. Alternative)

Eigennutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bedeutet nach Auffassung der Finanzverwaltung^[2] in diesem Zusammenhang grundsätzlich Eigennutzung vom Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf den Steuerpflichtige...