ZAP 23/2019, Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen – Geset ... / 2. Beschränkung der Wiedervermietungsmiete

Während bis zum Jahr 2015 alle Regelungen zur Miethöhe nur Bestandsmietverhältnisse betrafen, hat der Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – Mietrechtsnovellierungsgesetz" vom 21.4.2015 die Vorschriften der §§ 556d-556g ins BGB eingeführt. Hierdurch wurden erstmals Regelungen in das BGB eingefügt, die die Höhe der zulässigen Miete bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrags beschränken. In der Vergangenheit wurden diese Mieten nur unter den Voraussetzungen des § 5 WiStG i.V.m. § 134 BGB begrenzt. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH zu § 5 WiStG hatte diese Vorschrift völlig an Bedeutung verloren. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung auf Mietsteigerungen bei Neuvermietung in bestimmten Regionen reagieren. Er hat mit dem Gesetz ausdrücklich sozialpolitische Zwecke verfolgt. Die Begrenzung sollte dazu beitragen "der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken" (BT-Drucks 18/3121, S. 15). Die Begrenzung gilt nicht bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung, § 556f BGB. Von der Grundregel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei der Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, gibt es gem. § 556e BGB zwei Ausnahmen, nämlich bei höherer Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) und bei in den letzten drei Jahren durchgeführten Modernisierungsarbeiten (§ 556e Abs. 2 BGB).

Voraussetzung für die Geltung der Beschränkung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Ein solcher liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insb. dann der Fall sein, wenn

• die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
• geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Die Zivilgerichte müssen das Vorliegen dieser materiellen Voraussetzungen selbstständig überprüfen (BVerfG DWW 2019, 247 = BVerfGE 2019, 1097 = WuM 2019, 510 = NZM 2019, 676). Bisher hat noch kein Zivilgericht hier eine Prüfung oder sogar Verwerfung der Verordnung vorgenommen.

Soweit Verordnungen von Zivilgerichten für unwirksam erklärt wurden, beruhte dies immer auf einem formellen Mangel. Die Gemeinde muss in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen sein. Diese Verordnung muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen, verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insb. im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen (BGH GE 2019, 1029 = MDR 2019, 1051 = NZM 2019, 584 = NJW 2019, 2844 mit Anm. Beuermann GE 2019, 1004; Börstinghaus LMK 2019, 419557; Monschau MietRB 2019, 257; Börstinghaus NJW 2019, 2848; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 19/2019, Anm. 1; Drasdo NJW-Spezial 2019, 610). Mehr als die Hälfte der 13 Landesverordnungen sind von Zivilgerichten wegen Mängeln bei der Begründung oder deren Veröffentlichung für unwirksam erklärt worden. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556b Abs. 2 S. 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt. Offen gelassen hat der BGH lediglich, ob der Verordnungstext – etwa in Form einer Bezugnahme – zumindest deutlich machen muss, dass es eine entsprechende Begründung der Landesregierung gibt und wo diese zu finden ist. Möglich sei neben der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt auch die Veröffentlichung an anderer amtlicher Stelle, wenn gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegründung leicht zugänglich ist. Der 67. ZK des LG Berlin (Urt. v. 10.1...