ZAP 2/2023, Das neue Immobilienmakler-Provisionsrecht (§ ... / a) Allgemeine Grundsätze

Die Provisionszahlungspflicht der Beteiligten richtet sich nicht danach, welche Partei aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der allgemeinen Marktlage in der Lage ist, eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei durchzusetzen. Sie soll sich in Ansehung der tatsächlichen Gegebenheiten beim Immobilienkauf vielmehr daran orientieren, dass der Makler in vielen Fällen den legitimen Interessen beider Parteien dient und eine hälftige Teilung der Provision daher grds. angemessen ist. Dies gilt insb. dann, wenn der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer über einen Maklervertrag verbunden ist und mithin als Doppelmakler tätig wird (BT-Drucks 19/15827, S. 19).

Für die einvernehmliche Doppeltätigkeit, die bei Immobiliengeschäften weitgehend üblich ist (BT-Drucks 19/15827, S. 10; ebenso OLG Rostock, Urt. v. 1.10.2008 – 1 U 98/08, MDR 2009, 194; OLG Saarbrücken, Urt. v. 17.9.2015 – 4 U 131/14, NJW-RR 2016, 58), ist maßgeblich, dass sie von strengen Neutralitätspflichten des Maklers geprägt ist. Daher liegen keine Gründe für eine abweichende Verteilung der Kosten vor. In Einklang steht dies mit dem gesetzlichen Leitbild des Doppelmaklers, wie es im Handelsmaklerrecht – insb. i.R.d. § 99 HGB – seinen Niederschlag gefunden hat (Hopt/M. Roth, HGB, 41. Aufl. 2022, § 93 Rn 32 f.; D. Fischer, IMR 2021, 89, 91). Damit sich auch unter dem Eindruck einer angespannten Marktlage von vornherein keine Partei veranlasst sieht, hinsichtlich der Maklerkosten eine anderweitige Vereinbarung abzuschließen, ist die hälftige Teilung der Provision in diesen Fällen gem. § 656c Abs. 1 S. 1 BGB zwingend vorgesehen (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 20).

Hinweis:

Die Gesamtprovision muss mithin in gleicher Höhe (§ 656c Abs. 1 S. 1 BGB) von beiden Seiten getragen werden. Dies bedeutet, dass nicht nur der gleiche Provisionssatz, etwa 3,57 % einschl. USt., zu vereinbaren ist, sondern auch die gleiche Berechnungsart, etwa 3,57 % einschl. USt. aus dem Kaufpreis, für beide Seiten des Hauptvertrags maßgeblich ist. Differenzierungen zwischen Kauf- und Angebotspreis sind daher unzulässig.