Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 4.1 Grundsätze

Die Mehrhausanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Hier sind verschiedene Kombinationen denkbar, wie beispielsweise

• 2- oder Mehrhausanlagen in gleicher Bauform,
• Mehrparteienhaus und Einfamilienhaus,
• Doppelhäuser,
• Reihenhäuser,
• Wohngebäude und Tiefgarage.

Auf Mehrhausanlagen finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und selbstverständlich auch des GEG uneingeschränkt Anwendung. Grundsätzlich unterscheidet man die ungeregelte Mehrhausanlage von der geregelten. Im Fall der ungeregelten Mehrhausanlage wird weder in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung noch durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer der Umstand berücksichtigt, dass die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden besteht. Regelungen finden sich einheitlich für die Gesamtanlage. Im Gegensatz dazu finden sich vielfach in der Praxis bereits Regelungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung über eine mehr oder weniger getrennte Verwaltung der einzelnen Häuser. Die Wohnungseigentümer können auch durch Beschlussfassung eine Kostentrennung zwischen einzelnen Gebäuden herbeiführen.

Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig

Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften der einzelnen Häuser gebildet worden sind, ist zu beachten, dass diese Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind. Sie können also im Außenverhältnis nicht selbstständig auftreten bzw. agieren. Rechtsfähig ist allein die Gesamtgemeinschaft. Die Gesamtanlage – egal, ob geregelt oder ungeregelt – kann stets nur auch nur einen Verwalter haben. Es ist also nicht möglich, für die einzelnen Untergemeinschaften eigene Verwalter zu bestellen.