Verweigerung der Verwalterzustimmung

Leitsatz

• Verwalterzustimmung bei Wohnungsveräußerung an eine GmbH

  Eingeschränkte Amtsermittlungspflicht

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

1. In einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war die Verwalterzustimmung zu Wohnungsveräußerungen wirksam vereinbart (Verweigerung nur aus wichtigem Grund, d. h. bei begründeten Zweifeln hinsichtlich der persönlichen oder finanziellen Zuverlässigkeit eines Erwerbers). Der antragstellende Veräußerer richtete zu Recht seinen Antrag gegen den Verwalter; auch wenn der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung treuhänderisch in mittelbarer Stellvertretung und im Interesse der Wohnungseigentümer tätig wird, handelt er hierbei doch im eigenen Namen und in eigener Zuständigkeit, sodass ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung gegen ihn zu richten ist.

Unter Berücksichtigung des Zwecks des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG, ein Eindringen unzuverlässiger Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft zu verhindern, reichen bei einer GmbH die allgemein mit dem Erwerb durch eine solche Gesellschaft verbundenen Gefahren und frühere schlechte Erfahrungen mit einer anderen GmbH für die Verweigerungnichtaus.

2. Es liegt auch kein Verstoß gegen die Amtsermittlungspflicht vor, wenn das Erstbeschwerdegericht es unterlassen hat, die wirkliche finanzielle Lage und Wirtschaftskraft der Erwerbs-GmbH durch einen Wirtschaftsprüfer oder vereidigten Buchprüfer ermitteln zu lassen. In echten Streitverfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit - wie den Wohnungseigentumsverfahren - ist die Amtsermittlungspflicht des Gerichts eingeschränkt(vgl. BayObLG, Entscheidung v. 30. 3. 1988, Az.: 2 Z 80/87); nachdem der Antragsgegner (der Verwalter) in bezug auf die Vermögenslage und die Zahlungsfähigkeit der Erwerberin keine konkreten tatsächlichen Zweifel vorgetragen hat, bestand für das Erstbeschwerdegericht kein Anlass, in dieser Richtung von Amts wegen zu ermitteln. Der Verwalter wäre berechtigt und verpflichtet gewesen, nähere Erkundigungen über die Erwerbsfirma einzuziehen oder vom Veräußerer Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Erwerberin zu verlangen (BayObLG, DWE 83, 26).

3. Einem Verwalter können die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens nur auferlegt werden, wenn er in dem Verfahren ganz überwiegend eigene Interessen verfolgt hat oder wegen eigenem schuldhaften Verhaltens am Verfahren beteiligt ist. Vorliegend handelte der Verwalter als Treuhänder der Eigentümer und in deren Interessen, wenn auch die Verweigerung der Zustimmung sachlich nicht gerechtfertigt war. Die Gerichtskosten aller 3 Instanzen und die dem Antragsgegner in 1. Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten sind deshalb den weiteren Beteiligten (den restlichen Eigentümern) als Gesamtschuldnern aufzuerlegen; von einer Anordnung, außergerichtliche Kosten im Übrigen erstatten zu müssen, war jedoch abzusehen.

4. Der Geschäftswert des Verfahrens ist nach bisheriger Rechtsprechung des Senats nach dem Kaufpreis für das Wohnungseigentum zu bemessen [nach neuer Rechtsprechung erheblich reduzierter Wert].

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.06.1988, BReg 2 Z 164/87).

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Wichtig an dieser Entscheidung erscheint mir einmal, dass deutlich herausgestellt wurde, dass ein Verwalter in solchen Fällen vereinbarter Zustimmungspflichten passivlegitimierter Antragsgegner ist. Weiterhin wurde in der Entscheidung erneut auf die nur eingeschränkte Amtsermittlungspflicht in Wohnungseigentumsverfahren als echten Streitverfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit hingewiesen; die beteiligten Parteien bestimmen also wohl zunehmend mehr allein den Streitstoff dieser Verfahren, haben insoweit auch eine sehr intensive Mitwirkungs- bzw. Stoffbeibringungspflicht. Bedeutsam erscheint mir auch die Bemerkung, dass ein Verwalter sogar verpflichtet gewesen wäre, nähere Erkundigungen über eine Erwerbsperson einzuziehen. Eine Grenzziehung dieser Pflichten dürfte jedoch sehr schwer sein. Allerdings wird dem Verwalter auch das Recht eingeräumt, von einem Veräußerer Auskunft über die wirtschaftliche Lage einer Erwerbsperson zu verlangen.

Mit der Kostenentscheidung betritt jedoch der Senat m. E. nunmehr Neuland. Verweigerten bisher Verwalter zu Unrecht Veräußerungszustimmungen, wurden sie durch die Gerichte überwiegend auch zur Kostentragung (Zahlung der Gerichtskosten und Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers) verurteilt, selbst bei vermeintlicher bzw. behaupteter Wahrung der Interessen der restlichen Eigentümer. Vorliegend sämtliche Gerichtskosten aller 3 Instanzen den Eigentümern anzulasten, die zwar formell als Beteiligte des Verfahrens gelten können, verfahrensrechtlich im engeren Sinne jedoch in diesem Verfahren nicht in Erscheinung getreten sind, erachte ich als zumindest überraschende Kosten-Ermessensentscheidung des Senats. Weiterhin außergerichtliche Kosten des in Antragsgegnerschaft stehenden Verwalters (der in allen 3 Instanzen aufgrund falsch verstandener Pflichten in diesem Zusammenhang un...