Verwaltung: Aufgaben beim Werkvertrag / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es aus Verwaltersicht um die Frage, welche Pflichten die Verwaltung bei der Betreuung von Werkverträgen treffen. Eine dieser Fragen ist, ob und wann die Verwaltung dem Werkunternehmer Abschläge zahlen darf und ob sie bei der Verletzung ihrer Pflichten u. a. aus ihrem Verwaltervertrag Schadensersatz schuldet.

Werkverträge: Grundlagen

Bei einem Werkvertrag geht es zunächst darum, nach der Feststellung, was zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tun ist und woher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die notwendigen Mittel hierfür nimmt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anhand von aussagekräftigen Angeboten (Daumenregel: derzeit sind bei größeren Baumaßnahmen in der Regel 3 Angebote notwendig, aber auch ausreichend) einen Vertragspartner zu finden. Im Anschluss an die Willensbildung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die Verwaltung mit dem Werkunternehmer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag zu schließen, der im Einzelnen konkret bestimmt, was die Vertragsparteien zu leisten haben.

Werkverträge: Vergütung

Für den Werkunternehmer ist die Vergütung von besonderer Bedeutung. Diese ist grundsätzlich mit der Abnahme des Werkes fällig. Der Werkunternehmer kann allerdings eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Die Leistungen des Werkunternehmers sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die der Verwaltung eine "rasche und sichere Beurteilung der Leistungen" ermöglichen muss. Entsprechendes gilt für zur Durchführung des Werkes erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Werkverträge: Mängel

Ist das Werk mangelhaft, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich Nacherfüllung verlangen, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen. Die Entscheidung zu treffen, was zu tun ist, ist keine Aufgabe der Verwaltung, sondern grundsätzlich eine Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Eine Aufgabe der Verwaltung ist es demgegenüber, festzustellen oder feststellen zu lassen, ob das Werk überhaupt Mängel aufweist. Ob die Verwaltung insoweit selbst handeln kann, ist eine Frage ihrer Fachkompetenz. Fehlt es daran, ist sie also nicht in der Lage, ausreichend zu prüfen, ob der Werkunternehmer seine Pflichten erfüllt hat, muss jedenfalls bei mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme ein Dritter die Tätigkeit des Werkunternehmers begleiten und/oder prüfen.

Der BGH führt hier aus, die Verwaltung hätte die Wohnungseigentümer auf eine fehlende Fachkompetenz hinweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorbereiten müssen. Das stimmt allerdings nur dann, wenn der Anwendungsbereich des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht eröffnet ist. Denn danach kann die Verwaltung einen Sonderfachmann selbst einschalten, wenn seine Tätigkeit nicht mit erheblichen Kosten verbunden ist. Liegt es anders, müssen die Wohnungseigentümer allerdings entscheiden, was gelten soll.

Höhe des Schadens

Der BGH hat darauf hingewiesen, das LG werde auch zu prüfen haben, ob das Verhalten des Beklagten zu einem Schaden der K geführt hat. Hier heißt es:

Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind.

Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann. Es entspricht einhelliger – wenngleich nicht näher begründeter – Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, dass eine Inanspruchnahme des Verwalters wegen pflichtwidrig veranlasster Abschlagszahlungen die Nichtdurchsetzbarkeit von Ansprüchen gegen den beauftragten Werkunternehmer voraussetzt.

Die Inanspruchnahme des Verwalters scheidet nur aus, wenn noch durchsetzbare (Nach-)Erfüllungsansprüche gegen den Werkunternehmer bestehen. Ist die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersat...