Verwaltung: Aufgaben beim Werkvertrag / 4 Die Entscheidung

Das sieht der BGH anders! Einerseits müsste B darlegen und beweisen, dass K einen Vorteil habe. Es gebe auch kein rechtmäßiges Alternativverhalten des B. Das LG müsse daher weitere Feststellungen treffen. Dazu weist der BGH darauf hin, dass es zu den Pflichten eines Verwalters gehöre, Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie ein "Bauherr" zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen sei er verpflichtet, wie ein "Bauherr" sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien. Für ihn erkennbare Mängel müsse er berücksichtigen. Ein Verwalter habe demnach zu prüfen, ob eine von dem mit einer Erhaltungsmaßnahme beauftragten Werkunternehmer verlangte Abschlagszahlung dem Grunde und der Höhe nach berechtigt sei. Der Verwalter müsse die Abschlagsrechnung außerdem daraufhin durchsehen, ob sie zu dem Auftrag und dem Leistungsstand passe. Eine Abschlagszahlung für Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt seien, erfordere, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach ihrer Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet werde. Auf die Frage, ob für B Mängel der Werkleistungen erkennbar gewesen seien, komme es demnach (zunächst) nicht an. Sollte sich herausstellen, dass B seinen Pflichten bei Überprüfung der Abschlagsrechnung genügt habe, müsse sich das LG mit der Frage befassen, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfüge, auf eine allein auf mangelnder Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werkleistung berufen könne. Das könne insbesondere dann zu verneinen sein, wenn es der Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme unterlassen habe, die Wohnungseigentümer auf seine fehlende Fachkompetenz hinzuweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten.