Zusammenfassung
Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Die Unterteilung von Wohnungseigentum kann gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen. In einem derartigen Fall darf die Unterteilung aber nicht dazu führen, dass es zu einer Stimmrechtsmehrung kommt.
Gesetzliche Regelungen über die Unterteilung von Wohnungseigentum existieren nicht.
OLG München, Beschluss v. 30.8.2018, 34 Wx 66/18: Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan) die fehlende Abgeschlossenheit eines der durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer stehenden Raum zugänglich ist.
BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11: Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
1 Grundsätze
Die Unterteilung von Sondereigentumseinheiten ist gesetzlich nicht geregelt. Bei der Unterteilung wird eine bestehende Sondereigentumseinheit in 2 oder mehr selbstständige Sondereigentumseinheiten aufgeteilt. Einer Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es im Rahmen einer Unterteilung von Wohnungseigentum nicht.
2 Stimmrecht
Die Unterteilung des Wohnungseigentums darf nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.
Unterteilung und Veräußerung
Wohnungseigentümer W unterteilt seine Wohnung und veräußert die neu entstandene Einheit an den Erwerber E.
Kopfprinzip
Nach der Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Einheiten in seinem Eigentum stehen. Durch die Veräußerung der neu entstandenen Einheit tritt E nun als Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft ein. Dies führt allerdings nicht dazu, dass nun W und E jeweils eine volle Stimme haben. Da sich die Unterteilung gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollziehen kann, würden ihre Interessen beeinträchtigt, käme es zu einer Stimmrechtsmehrung infolge der Unterteilung. Das bestehende Stimmrecht des W ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten vielmehr von W und Erwerber E nach Bruchteilen auszuüben. Es ist nicht etwa entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben.[1]
Objektprinzip
Bekanntlich können die Wohnungseigentümer ein vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG abweichendes Stimmprinzip vereinbaren. In der Praxis ist insoweit auch das Objektstimmrecht verbreitet. Das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers richtet sich dann nach der Anzahl der Einheiten, deren Eigentümer er ist. Allerdings bewirkt die Unterteilung und Veräußerung auch bei Geltung des Objektstimmrechts keine Mehrung der Stimmrechte. Auch hier ist das Stimmrecht von W und E nach Bruchteilen auszuüben.[2]
Wert-/Flächenprinzip
Die Unterteilung und Veräußerung von Wohnungseigentum kann bei geltendem Wertprinzip, also einem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder bei geltendem Flächenprinzip, also einem Stimmrecht nach Fläche, bereits vom Grundsatz her niemals zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.[3]
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