Mietrückstände - Offene Prozesskosten aus Räumungsklage sind keine Mietrückstände

Leitsatz

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.

Fakten:

Der Vermieter hatte wegen Zahlungsrückstands in Höhe von 4.290 Euro fristlos gekündigt und dann Räumungsklage erhoben. Die Mietrückstände wurden von der ARGE innerhalb der Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Im Hinblick auf die dadurch unwirksam gewordene Kündigung erklärten die Parteien den Räumungs-prozess in der Hauptsache für erledigt. Die auf den Mieter entfallenen Prozesskosten bezahlte dieser nicht. Der Vermieter kündigte später des Mietverhältnis erneut, in diesem Fall fristgemäß, mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er die Mieten für zwei weitere Monate verspätet erbracht und die Kosten aus dem Räumungs-prozess nicht beglichen habe. Der Vermieter erhob wieder Räumungsklage. Auch der BGH gibt dem Mieter recht. Die verspätete Zahlung von zwei Monatsmieten genügt für eine Kündigung nicht. Eine lediglich gelegentliche und damit nicht nachhaltige Zah-lungsunpünktlichkeit führt nicht zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zumal die Fristüberschreitungen von kurzer Dauer waren. Der Mieter war mit der Zahlung der Prozesskosten zwar mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten bei Weitem übertraf. Dieser Zahlungsrückstand kann aber nicht zur Begründung der Kündigung herangezogen werden. Der Gesetzgeber hat die Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung allein von dem Ausgleich der Mietrückstände und der Zahlung der fälligen Nutzungsentschädigung abhängig gemacht. Damit hat er deutlich gemacht, dass er die Nichtbefriedigung aller anderen mit dem Zahlungsverzug zusammenhängenden Ansprüche des Vermieters nicht als für die Vertragsfortsetzung unzumutbar erachtet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 14.7.2010 – VIII ZR 267/09

Fazit:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das kann u.a. dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät. Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit der Kündigung wegen Vertragsverletzung nur auf die Nichtzahlung der Miete selbst begrenzen, um das im allgemeinen Interesse liegende Ziel zu verfolgen, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden.