Mediation im Miet- und Wohnungseigentumsrecht / 2.7 Beispiele aus dem Mietrecht

2.7.1 Kündigung wegen Lärmbelästigung

Sie kündigen einem Ihrer Mieter wegen Lärmbelästigung und klagen anschließend auf Räumung. Wer kennt nicht die Schwierigkeiten vor Gericht: Wie stark war der Lärm? Welche Zeugen haben Sie? Gibt es ein aussagekräftiges Lärmprotokoll? Ist beweisbar abgemahnt worden? Reicht eine Abmahnung oder musste mehrfach abgemahnt werden usw.

Das Prozessergebnis ist kaum vorhersehbar. Das Klima zwischen den Streitenden schon lange Zeit gestört. Wer – egal ob Vermieter oder Mieter – möchte nicht lieber Frieden und ein langfristiges, gutes Miteinander haben statt juristischer Grabenkämpfe? Eine Mediation kann der erste gute Schritt in die richtige Richtung sein.

Nehmen wir einmal an, Ihnen als Vermieter geht es nicht nur darum, finanziell eine Minderung wegen Ruhestörung abzuwehren, sondern Ihnen ist eine gute, friedliche Atmosphäre in Ihrem Mietshaus wichtig.

Hier bietet sich z. B. ein Ortstermin an, bei dem sich alle Beteiligten einen unmittelbaren Eindruck verschaffen. So kann sich z. B. der "lärmende Mieter" in der Wohnung darunter einen Eindruck verschaffen, wie sich ein Streit o. Ä. für einen selbst anhört. Vielleicht kommt dann als unmittelbarer Eindruck sogar: "Oh, ich hätte nicht gedacht, dass das so laut ist."

Mögliche Mediationslösung:

Sie als Vermieter investieren in Schallschutzmaßnahmen, der Mieter achtet auf Einhaltung der Ruhezeiten. Sie ersparen sich einen unsicheren, teuren Rechtsstreit und die Gemüter können sich wieder abkühlen.

2.7.2 Mehrere Konflikte: Modernisierung/Mietminderung/Unterlassung

Sie möchten die Fenster modernisieren und anschließend deswegen die Miete erhöhen. Dies ist dem Mieter zu teuer. Es gibt aber zusätzlich das Problem des Musizierens des Berufsmusikers, das zu Mietminderungen geführt hat. Daraus können leicht 3 Prozesse werden: Klagen auf Unterlassung des Musizierens, Rückzahlung der geminderten Miete und Zahlung der erhöhten Miete nach Modernisierung.

Mögliche Mediationslösung:

• Der Mieter akzeptiert die Mieterhöhung. Die erhöhte Miete bleibt 2 Jahre stabil.
• Die Minderung entfällt zukünftig. Es wird zusätzlich in Schallschutz investiert. Dabei trägt der Vermieter die Materialkosten, die Arbeiten führt der Mieter durch.
• Der Mieter verpflichtet sich zur Einhaltung fester Übungszeiten, die die Mitbewohner möglichst wenig stört.

2.7.3 Neuverhandlungen in einem laufenden Vertragsverhältnis

Bei einem Gewerberaummietvertrag über eine gut laufende Gaststätte möchte der Vermieter den Mietzins erhöhen. Der Betreiber der Gaststätte möchte eine sichere langfristige Mietdauer und weitere Investitionen des Vermieters. Einzelverhandlungen scheitern zunächst. Rechtlich gibt es hier wechselseitig keine Ansprüche, nur die Möglichkeit der Kündigung des Vertrags, was beide eigentlich nicht wollen. Eine Mediation bietet die Chance, den Vertrag auf eine neue Basis zu stellen.

Mögliche Mediationslösung:

Der erhöhte Mietzins wird für einen festen Zeitraum festgeschrieben oder z. B. an den Umsatz gekoppelt. Der Mieter beteiligt sich an der Sanierung durch Eigenleistungen.

2.7.4 Geld sparen: Kostengünstige Lösung

Gerade bei hohen "Streitwerten" oder mehreren Angelegenheiten ist eine Mediationslösung oft günstiger als eine gerichtliche Auseinandersetzung.

Praxis-Beispiel

Kostenvergleich

Bei einem Rechtsstreit über eine Kündigung ist der Streitwert, nach dem sich die Gebühren richten, der Jahresmietzins der Kaltmiete. Bei einer Monatskaltmiete von 1.050 EUR ergibt sich daher ein Streitwert von 12.600 EUR. Sind auf beiden Seiten Anwälte beteiligt, kostet der Rechtsstreit unter Einschluss der Gerichtskosten mindestens 4.985,30 EUR. Zeugen, Sachverständige, eventuelle Reisekosten sind dabei noch gar nicht eingerechnet. Bei einem Vergleich kommen noch einmal 792,54 EUR pro Anwalt dazu.

Eine Mediationslösung mit 3 Sitzungen bei einem Stundensatz von 180 EUR zzgl. 19 % MwSt. und einem Gesamtaufwand von 6 Stunden kostet dagegen insgesamt nur 1.285,20 EUR. Üblicherweise teilt man sich die Kosten, sodass jede Seite nur 642,60 EUR zu tragen hat.

2.7.5 Aufhebungsvertrag bei Kündigung wegen Eigenbedarfs

Sie haben begründeten Eigenbedarf für Ihr Kind und mit dreimonatiger Frist zum 31.5.2022 gekündigt. Der Mieter beruft sich auf die Sozialklausel bei angespanntem Wohnungsmarkt.

Mögliche Mediationslösung:

Es wird ein Aufhebungsvertrag zum 31.8.2022 geschlossen. Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet. Der Mieter kann mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat früher ausziehen und erhält für jeden vollen Monat vor dem 31.8.2022 einen Betrag von 800,00 EUR.

2.7.6 Vorhandener Schimmelschaden

Sie werfen Ihrem Mieter schlechtes Lüftungsverhalten vor, dieser hält bauseitige Ursachen wie Kältebrücken für verantwortlich. Vor Gericht kann so ein Streit sehr lange dauern und sehr teuer werden.

Mögliche Mediationslösung:

Es gibt einen Ortstermin, bei dem jede Seite einen fachkundigen Handwerker eigener Wahl mitbringt, um dann möglichst die Schadensursache und die Verteilung der für die Beseitigung notwendigen Kosten zu ermitteln.