Grundsätze zum Abrechnungswesen im Wohnungseigentumsrecht

Leitsatz

Ordnungsgemäße Buchung und Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) im Anschluss an geleistete Hausgeldrückstände

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Nach Erwerb einer Wohnung leistete der klagende Erwerber aufgrund der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Gesamtschuldhaftung Hausgeldrückstände des Veräußerers in einem Teilbetrag der Hauptforderung zuzüglich eines entsprechenden Verzugszinsbetrags an die Gemeinschaft. Seine Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses zur betreffenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnung hatte auch in der Revisionsinstanz keinen Erfolg.

2. Unter Bezugnahme auch auf bisherige Senatsrechtsprechung wurden neuerlich folgende Grundsätze zum Abrechnungswesen im Wohnungseigentumsrecht herausgestellt:

   1. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält; sie muss verständlich sein; entgegen Wirtschaftsplan müssen in einer Abrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausgewiesen werden; nur so ist die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen; nicht zuletzt ist die Jahresabrechnung Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Hausgeldbeiträge (so die aktuelle h.M.).
   2. Musste ein Erwerber kraft vereinbarter Gesamtschuldhaftung auch Verzugszinsen für Rückstände seines Veräußerers bezahlen, kann ein solcher Zinsbetrag in einer Gesamtabrechnung als "Gemeinschaftserträge" verbucht und auch kraft Genehmigungsbeschlusses in den Einzelabrechnungen anteilig im betreffenden Geschäftsjahr ausgekehrt werden; es handelt sich insoweit um Rechtsfrüchte des Verwaltungsvermögens, die gemäß § 16 Abs. 1 WEG zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gehören und auch den Eigentümern gemeinschaftlich zustehen. Mit der beschlussweisen Genehmigung über Jahresgesamtabrechnung und Einzelabrechnungen ist eine solche Auskehrung auch entsprechend beschlossen.
   3. Auch eine geleistete Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren ist in einer reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung – im Gegensatz zu offenen Forderungen – in der Gesamtabrechnung als Einnahme der Gemeinschaft aus Hausgeldzahlungen darzustellen, und zwar unabhängig von der Frage weiterer Anrechnung (§ 366 BGB). Wenn insoweit in der Einzelabrechnung des säumigen Eigentümers rechnerisch ein saldiertes Guthaben entsteht, kann die betreffende Einzel- als auch Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen (vgl. Rechtsprechung des BayObLG, ZWE 2002 S. 577, 580 und ZWE 2004 S. 372, 373; ebenso Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., 9. Teil Rn. 247); ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist allerdings weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit einer Abrechnung liefern (Jennißen, WEG 3. Aufl., § 28 Rn. 126a ff.).
   4. Eine Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen bezogen auf Schulden in entsprechenden Abrechnungszeiträumen widerspricht dem Charakter einer Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung und ist zwingend nicht erforderlich (Wanderer in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Teil C Rn. 1616, 1628). Dass Zahlungen nicht in einem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird etwa im Dezember eines Jahres fälliges Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist eine solche Zahlung auch erst im Folgejahr als Einnahme aufzuführen, obgleich sie auf das Vorjahr entfällt; wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im Dezember des vorausgehenden Jahres geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres (vgl. Becker in Bärmann-Ktr., 12. Aufl., § 28 Rn. 115 und Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 28 Rn. 100). Abrechnungsspitzen aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst im Beschluss über die Jahresabrechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahmen zu verbuchen; eine Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahin gehend aufschlüsseln; rechtlich zwingend sind solche Angaben indes nicht.
   5. Der Nachweis der Hausgeldkonten ist damit weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.
   6. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger auch gegen die Ausweisung eines Guthabens in der Gesamtabrechnung und gegen die Einzelabrechnungen der übrigen Eigentümer mit ihrer Argumentation, dass ein solches Guthaben an alle Eigentümer ausgekehrt werden müsse. Ein ausgewiesener Guthabensbetrag in der Gesamtabrechnung ist nur ein rechnerisches Ergebnis dieser Gesamtabrechnung, der auch dadurch entstehen kann, dass bestehende Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen. Etwas anderes gilt für vorliegend auch vereinbarte Einzelabrechnungsguthaben. Somit kann auch eine klägerische Hausgeldnachzahlung in Erfüllung der Schuld des Veräußerers zu einem Abre...