Leitsatz (amtlich)

1. Eine Abrechnung, die Wohngeldvorschüsse nicht ausweist und Fehlbeträge aus den Vorjahren in das Abrechnungsergebnis einbezieht, ist nicht ordnungsmäßig.

2. Enthält eine Abrechnung so viele Mängel und Lücken, dass die ordnungsmäßigen Teile für sich allein keine hinreichende Aussagekraft mehr haben, ist der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären.

3. Wird ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, weil der Verwalter eine nicht ordnungsmäßige Abrechnung zur Beschlussfassung vorgelegt hat, kann es angemessen sein, ihm unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen jedenfalls einen Teil der Kosten aufzuerlegen.

4. Einer solchen Kostenentscheidung steht eine Entlastung des Verwalters nicht entgegen, wenn der Abrechnungsfehler für einen durchschnittlich verständigen Wohnungseigentümer auch bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt nicht erkennbar war.

 

Normenkette

WEG §§ 28, 47

 

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 02.09.2002; Aktenzeichen 14 T 3528/02)

AG Nürnberg (Beschluss vom 03.04.2002; Aktenzeichen 1 UR II 393/01 WEG)

 

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden der Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 2.9.2002 und der Beschluss des AG Nürnberg vom 3.4.2002 aufgehoben.

II. Der Eigentümerbeschluss vom 25.7.2001 zu Tagesordnungspunkt 1 wird insoweit für ungültig erklärt, als die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2000 genehmigt wurden.

III. Von den Gerichtskosten aller Rechtszüge tragen die Antragsgegner als Gesamtschuldner die Hälfte und die weitere Beteiligte die andere Hälfte. Die weitere Beteiligte hat die in dem gesamten Verfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der anderen Beteiligten zur Hälfte zu erstatten. Im Übrigen sind außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert wird für alle Instanzen auf 12.000 Euro festgesetzt.

 

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Mit dem angegriffenen Eigentümerbeschluss wurde die von der weiteren Beteiligten vorgelegte Hausgeldabrechnung für das Jahr 2000 genehmigt und der Verwalterin Entlastung erteilt.

Die Abrechnung hat im Wesentlichen folgenden Inhalt:

Als Abrechnungszeitraum ist angegeben 1/1/2000–30/12/2000.

Eine tabellarische Übersicht enthält die Überschriften

Kostenart Verteilungsschlüssel DM Kosten/Erträge (-).

In der linken Spalte sind die Kostenarten bezeichnet, in der mittleren Spalte ist ein Anteil Wohnung angegeben und die Anlage gesamt bezeichnet. Unter Kosten/Erträge sind die Beträge für die Gesamtanlage, die Verteilung und der Anteil für die jeweilige Wohnung angegeben.

Erträge enthält die Abrechnung nicht. Auch die tatsächlich geleisteten Wohngeldvorschüsse sind als solche nicht ausgewiesen. In einer weiteren Zeile werden der Gesamtaufwand und der Anteil des Empfängers des Abrechnungsschreibens angegeben. Im Folgenden werden dann Sollstellungen wiedergegeben, die sich offensichtlich auf den Abrechnungsempfänger beziehen. In dieser Spalte wird dann auch die Summe der Sollstellungen ermittelt. In einer daneben stehenden Spalte werden Fehlbeträge bzw. Guthaben des Vorjahres angegeben, offenbar bezogen auf den jeweiligen Empfänger der Abrechnung. In einer weiteren Spalte werden sodann verwendete Zahlungen wiedergegeben. In der Zeile erhaltene Zahlungen finden sich in den vorliegenden Abrechnungen für die Antragsteller keine Beträge. Es folgt eine Zeile mit außergewöhnlichen Sollstellungen und eine weitere Zeile mit Vorauszahlungen Abrechnungszeitraum, in der jeweils Beträge eingesetzt sind. Die Abrechnung endet dann mit einer Saldierung „Ihr Abrechnungsergebnis” und weist in den vorgelegten Abrechnungen für die Antragsteller jeweils einen Fehlbetrag aus.

Eine Kontenzusammenstellung enthält die Abrechnung nicht.

Die Antragsteller haben beantragt, den Beschluss über die Genehmigung Abrechnung 2000 für ungültig zu erklären. Diesen Antrag hat das AG mit Beschluss vom 3.4.2002 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das LG am 2.9.2002 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

1. Die Vorinstanzen haben die Verwalterin entgegen § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG nicht formell am Verfahren beteiligt, sondern sie als Vertreterin der Antragsgegner bezeichnet. Das zwingt im vorliegenden Falle jedoch nicht zu einer Zurückverweisung. Es ist davon auszugehen, dass die weitere Beteiligte durch den Antragsgegnervertreter über den Gang des Verfahrens informiert worden ist. Außerdem hat der Senat die Verwalterin am Verfahren beteiligt. Von ihr persönlich ist hierzu keine Äußerung erfolgt, sodass davon ausgegangen werden kann, dass die Verwalterin auch bei einer förmlichen Beteiligung in den Vorinstanzen auf das Verfahren keinen Einfluss genommen hätte. Das rechtliche Gehör ist der Verwalterin durch die Beteiligun...

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