Betriebskostenvorschuss - Unwirksame Umlage bei fehlender Benennung der Betriebskostenarten

Leitsatz

Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten.

Fakten:

Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenforderung in Höhe von über 1.000 Euro. Der BGH gibt ihm recht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, dazu gehören auch die Betriebskosten. Im Mietvertrag ist unter der Überschrift "Nebenkosten" nur das Wort "Betriebskostenvorschuss" zu lesen. Des Weiteren findet sich die Abrede, Nebenkosten für Betriebskosten würden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben. Dies reicht als wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten nicht aus. Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass für die Heizkosten keine Vorauszahlungen vorgesehen waren. Auch in der Betriebskostenabrechnung für 2007 sind keine Heizkosten aufgeführt. Daraus folgt, dass die Parteien den Begriff der Betriebskosten nicht im Sinn der bei Vertragsschluss geltenden Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung verstanden haben, in der Heizkosten genannt sind. Welche Betriebskosten die Parteien gemeint haben, lässt sich auch durch Auslegung des Mietvertrags nicht erkennen. Eine wirksame Umlage der Betriebskosten ist daher nicht erfolgt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 02.05.2012, XII ZR 88/10BGH, Urteil vom 2.5.2012 – XII ZR 88/10

Fazit:

Der BGH hatte hier den Fall einer unklaren mietrechtlichen Vereinbarung mit der Folge fehlender Umlagemöglichkeit auf den Mieter zu entscheiden. Will sich der Vermieter davor schützen, dass er letztlich die Betriebskosten tragen muss, sollte er auf eine klar formulierte Umlagevereinbarung der möglichst einzeln aufgezählten Betriebskosten achten.