Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 13.2 Terrorschadenversicherung

Die Kosten einer Terrorschadenversicherung sind bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich umlagefähig, da sie eine Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV darstellt, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dient. Daher verstößt die Umlage der Kosten grundsätzlich nicht gegen das auch für gewerbliche Mietverhältnisse geltende Wirtschaftlichkeitsgebot, wonach nur Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (§§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, 24 Abs. 2 II. BV). Maßgeblich sind insofern die konkreten Umstände des Einzelfalls. Eine Grundgefährdung des Gebäudes durch Terroranschläge kann angenommen werden z. B. bei einem großen Gebäudekomplex, außergewöhnlicher Architektur, Behörden im Gebäude oder in der Nachbarschaft, Nähe zu einem Fußballstadion.^[1]

Strittig ist, ob eine Versicherung gegen Vandalismusschäden als Sachversicherung umlagefähig ist.^[2]. Nach LG Braunschweig sind die Kosten der Vandalismusschadenversicherung umlagefähig, da die Kosten für die Beseitigung von Vandalismusschäden über die normalen, zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlichen Kosten hinausgehen und die Umstände ferner vergleichbar sind mit Einwirkungen von außen, wie z. B. Unwetter, die im Rahmen von Sachversicherungen ebenfalls abgedeckt werden können.^[3]

Praxis-Tipp

Vereinbarung im Mietvertrag

Der Umlagefähigkeit einer Versicherungsprämie steht grundsätzlich nicht entgegen, dass die Versicherung erst nach Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen wurde. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Kosten z. B. einer Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, z. B. durch folgende Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden".^[4]

Die nicht spezifizierte Position Sach- und Haftpflichtversicherungen im Mietvertrag ist nach Auffassung des LG Landau hierzu nicht ausreichend.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09.

[2] So Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, A III Rn. 98; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 169 ff..

[3] LG Braunschweig, Urteil v. 3.1.2006, 6 S 273/05, WuM 2010, 423.

[4] BGH, Urteil v. 27.9.2006, VIII ZR 80/06, WuM 2006, 612.

[5] LG Landau, Urteil v. 24.6.2005, 3 S 129/04, WuM 2005, 720.