Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen möglich? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall wird die Frage gestellt, ob ein Wohnungseigentümer gegen den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Vor- und/oder Nachschuss aufrechnen kann.

Aufrechnung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Ein Wohnungseigentümer kann nach herrschender Meinung gegenüber Vor- und/oder Nachschüssen grundsätzlich nicht aufrechnen. In Anlehnung an § 309 Nr. 3 BGB sind allerdings Ausnahmen für anerkannte, unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Hausgeldschuldners gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu machen. Den anerkannten, unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen seien Ansprüche des Hausgeldschuldners aus Notgeschäftsführung gemäß § 18 Abs. 3 WEG sowie Ansprüche aus §§ 670, 680, 683, 812 ff. BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag) gleich zu stellen.

Etwas Anderes kann auch dann gelten, wenn die Gegenforderung infolge eines pflichtwidrigen Verhaltens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vor allem ihrer Organe, entstanden ist. Gegenüber ehemaligen Wohnungseigentümern ist die Rechtslage entsprechend.

Im Fall geht es um die Ausnahme "anerkannte" Forderung. Ein solches Anerkenntnis ist möglich und muss von der Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgegeben werden. Ist es einmal abgegeben worden, kann es nicht mehr, wie das AG annimmt, gleichsam "kassiert" (= zurückgenommen) werden.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Im Fall heißt es, es gebe Guthaben, denen Beschlüsse zugrunde lägen. Das ist in Bezug auf das Hausgeld aber nicht möglich. Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Kommt es zu einer Anpassung der Vorschüsse, kann einem Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar ein Guthaben zustehen. Dies ist der Fall, wenn er sämtliche Vorschüsse vollständig bedient hat. Dieses Guthaben wird aber nicht beschlossen: Es entsteht "faktisch". Wie im Fall ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Übrigen berechtigt, gegen ein Guthaben eines Wohnungseigentümer aufzurechnen.