Abrechnung: Inhalte

Leitsatz

In die Abrechnung sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfung, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglich ist.

Der Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf.

Normenkette

WEG § 26, § 28 Abs. 3

Das Problem

1. Im November 2011 genehmigen die Wohnungseigentümer die vom Verwalter als Entwurf vorgelegte Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2013 (TOP 3a) und die Verlängerung des Verwaltervertrages für die Dauer von 2 Jahren (TOP 7).
2. Wohnungseigentümer K geht gegen beide Beschlüsse vor. Er beanstandet, die Abrechnung habe nur als Entwurf vorgelegen. Zudem sei die Abrechnung nicht prüffähig gewesen, da sämtliche Überweisungslisten gefehlt hätten. Eine Prüfung, ob die vom Konto abgebuchten Beträge ordnungsgemäß verwendet oder ob diese veruntreut worden seien, sei wegen des Fehlens geeigneter Kontounterlagen nicht möglich. Zudem sei im Wirtschaftsjahr 2013 von dem gemeinschaftlichen Konto ein Betrag in Höhe von 17.046,55 EUR – hierbei handelt es sich um eine zuvor erhobene Sonderumlage ("Umlage Dachgeschoss") – an einzelne Wohnungseigentümer zurückgezahlt worden, wobei diese Zahlungen lediglich in der Gesamtabrechnung, nicht aber in den Einzelabrechnungen ausgewiesen seien. Ferner weise die Gesamtabrechnung unter der Position "Abrechnungsergebnis Vorjahr" einen Fehlbetrag in Höhe von 17.623,54 EUR aus, ohne dass die Abrechnung eine Erklärung für diesen Fehlbetrag enthalte. Zwischen den Anfangs- und Endbeständen der gemeinschaftlichen Kosten bestehe – bezogen auf die Stichtage 31.12.2012 und 1.1.2013 – eine nicht nachvollziehbare Differenz.
3. Die Wiederbestellung des Verwalters verstoße wegen der Maklertätigkeit des Verwalters gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Zudem habe sich der Verwalter geweigert, Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2015 zu erstellen. Auch das Verhalten seiner Mitarbeiter in den Versammlungen stehe seiner Wiederwahl entgegen.
4. Das Amtsgericht weist die Klage ab, da weder der Beschluss über die Abrechnung 2013 noch die Wiederwahl des Verwalters gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoße. Gegen diese Entscheidung wendet sich K. Die Berufung hat keinen Erfolg!

Die Entscheidung

Genehmigung der Abrechnung

Der zum Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss sei nicht aus den vom Kläger innerhalb der Anfechtungsfrist vorgetragenen Gründen für ungültig zu erklären.

1. Der Verwalter habe gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu habe er eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalte. Sie müsse für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genüge eine Abrechnung nur, wenn sie nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweise. Die Darstellung der Abrechnung müsse die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die "Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft" zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Wohnungseigentümer müssten nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen sei, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden seien. Die Abrechnung sei nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der "Beiträge". Damit die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen, müsse die Abrechnung zwingend einen Kontenabgleich ermöglichen und zu diesem Zweck Angaben zum Stand und zur Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten enthalten. Seien die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimme deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und gegebenenfalls der Barkasse überein, über die die Umsätze getätigt wurden. Liege eine solche Übereinstimmung vor, indiziere dies die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung.

2. Nach...