Die Abtretung von Hausgeldforderungen an den Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung; dies auch dann, wenn der Verwalter die Forderungen bereits in eigenem Namen einklagt.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Abtretung von Hausgeldforderungen an den Verwalter.
In einer Eigentümerversammlung im März 2012 hatten die Eigentümer beschlossen, rückständige Hausgelder und Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen bestimmter Wohnungen in Höhe von insgesamt knapp 29.000 Euro an den Verwalter abzutreten. Hintergrund der Abtretung war, dass zur Beitreibung der Forderungen bereits Gerichtsverfahren im Gange waren, in denen der WEG-Verwalter als Kläger auftrat.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die Wohnungseigentümer hatten zwar Beschlusskompetenz, doch die Abtretung der Hausgeldforderungen an den WEG-Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dies ergibt sich daraus, dass durch die Abtretung das Insolvenzrisiko des Verwalters ohne Not auf die Gemeinschaft übertragen wird. Denn wenn der Verwalter insolvent werden sollte, würde die Forderung zur Insolvenzmasse gehören. Daran ändert sich auch nichts, wenn der WEG-Verwalter ein Fremdkonto führt, denn durch die Abtretung wird er formal Forderungsinhaber. Aufgrund des Verwaltervertrags ist der Verwalter lediglich schuldrechtlich verpflichtet, erfolgreich eingetriebene Hausgelder an die Gemeinschaft auszuzahlen.
Es besteht keine rechtliche oder wirtschaftliche Notwendigkeit der WEG, das Insolvenzrisiko des Verwalters zu übernehmen. Dass damit in bereits anhängigen Gerichtsverfahren über die betroffenen Hausgelder verhindert werden soll, dass diese vom Verwalter im eigenen Namen geführten Prozesse mangels Aktivlegitimation verloren werden, stellt kein zu berücksichtigendes Interesses der WEG dar, denn diese Prozesse werden vom Verwalter im eigenen Namen geführt und die WEG ist daran formal nicht beteiligt. Insoweit stellen die Kosten dieser Verfahren keine Kostenlast der WEG dar. Sollte der WEG-Verwalter diese Prozesse verlieren, hätte das auf den Anspruch der Gemeinschaft keinen Einfluss. Vielmehr könnte die WEG selbst im eigenen Namen Klage auf Zahlung der rückständigen Hausgelder erheben.
Ob die Abtretung noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, wenn sie unter einer Bedingung erfolgt wäre, kann dahinstehen, da eine solche Bedingung weder in dem Beschluss noch in der diesen Beschluss vollziehenden Abtretungsvereinbarung enthalten war.
(AG Leonberg, Urteil v. 17.7.2012, 2 C 263/12)