Ansprüche auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die zugrundeliegenden Tatsachen kannte.
Hintergrund: Mieter verlangt lange nach Auszug Schadensersatz
Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt von der Vermieterin Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis zum 30.4.2012 gekündigt. Zur Begründung hatte sie angeführt, sie benötige die Wohnung für ihren Sohn. Nachdem der Mieter zunächst nicht auszog, erhob die Vermieterin Anfang November 2012 Räumungsklage, gegen die sich der Mieter verteidigte. Kurz nach Erhebung der Räumungsklage zog der Mieter aus der Wohnung aus; sein neues Mietverhältnis begann am 1.12.2012. Für die neue Wohnung muss der Mieter eine höhere Miete zahlen als bisher.
Die Räumungsklage der Vermieterin wurde schließlich abgewiesen. Der Mieter verlangt nun Schadensersatz. Der Sohn der Vermieterin sei nie in die Wohnung eingezogen, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen. Zudem habe die Vermieterin ihm eine freigewordene Alternativwohnung nicht angeboten. Mit der am 1.1.2016 bei Gericht eingegangenen Klage verlangt der ehemalige Mieter Ersatz der Umzugskosten von 6.800 Euro sowie Mietdifferenz von 3.500 Euro. Die Vermieterin beruft sich unter anderem auf Verjährung.
Entscheidung: Verjährungsfrist drei Jahre
Die Klage auf Schadensersatz hat keinen Erfolg. Eventuelle Ansprüche des Mieters sind verjährt.
Ersatzansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.
Diese Voraussetzungen lagen schon im Jahr 2012 vor, sodass die Verjährung mit Ablauf des Kalenderjahres 2012 begann. Der Anspruch war spätestens mit dem freiwilligen Auszug des Mieters und dem Einzug in die neue Wohnung entstanden, da zu diesem Zeitpunkt für den Mieter feststand, dass ihm durch den Umzug und die höhere Miete ein Schaden entsteht. Es war nicht erforderlich, dass die Schäden schon der Höhe nach genau bezifferbar waren. Ebenso ist unerheblich, ob der Mieter aus den ihm bekannten Tatsachen noch 2012 die richtigen rechtlichen Schlüsse gezogen hat.
Alle anspruchsbegründenden Tatsachen waren dem Mieter auch schon im Jahr 2012 bekannt. Nicht maßgeblich ist, dass das Urteil, mit dem die Räumungsklage abgewiesen wurde, erst später gefallen ist.
Somit sind eventuelle Ansprüche auf Schadensersatz mit Ablauf des Jahres 2015 verjährt. Die erst am 1.1.2016 bei Gericht eingegangene Klage vermochte an der Verjährung nichts mehr zu ändern.
(AG Mannheim, Urteil v. 3.5.2017, 8 C 6/16)
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