Bleibt dem Verwalter eine bauliche Veränderung verborgen, weil er die Wohnanlage nicht regelmäßig begeht, beruht die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit. Diese Unkenntnis ist der WEG zuzurechnen und kann die Verjährung des Anspruchs auf Rückbau in Gang setzen.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Sondereigentümern einer Wohnung den Rückbau von Fenstern. In einer Eigentümerversammlung im April 2010 beantragten die Sondereigentümer, dass die WEG dem Austausch des Küchenfensters zustimmt. Das neue Fenster sollte im Gegensatz zu den übrigen Fenstern im Haus im unteren Drittel eine feststehende Fensterfläche besitzen und nur in den oberen zwei Dritteln beweglich sein. Die Entscheidung über den Antrag wurde verschoben.
In einer Eigentümerversammlung im November 2011 kam zur Sprache, dass die Sondereigentümer bereits andere Fenster auf der Rückseite des Hauses in der genannten Form ausgetauscht hatten. Ausweislich einer Rechnung geschah dies schon im Jahr 2007.
Die WEG meint, es handle sich um eine unzulässige bauliche Veränderung und verlangt mit einer am 16.11.2011 zugestellten Klage, dass die Sondereigentümer die Fenster wieder austauschen.
Entscheidung
Das AG Wiesbaden weist die Klage ab.
Der eigenmächtige Austausch der Fenster ist eine bauliche Veränderung. Der Austausch eines Fensters ist grundsätzlich geeignet, das optische Erscheinungsbild der Anlage zu verändern. Ob die bauliche Veränderung vorliegend jedoch so erheblich ist, dass sie das nach § 14 Abs. 1 WEG zu duldende Maß übersteigt, kann offen bleiben, den ein eventueller Beseitigungsanspruch ist verjährt.
Ein eventueller Beseitigungsanspruch ist im Jahr 2007 entstanden. Der Beginn der Verjährungsfrist begann am 31.12.2007 zu laufen, denn die den Anspruch begründenden Umstände sind der WEG infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben.
Der Verwalter hätte die Änderung bemerken müssen. Es gehört zu den Aufgaben des Verwalters, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Deshalb muss der Verwalter das Gemeinschaftseigentum regelmäßig darauf kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hierfür muss er die Wohnanlage regelmäßig begehen.
Wenn der Verwalter seiner Verpflichtung, die Wohnanlage regelmäßig zu überprüfen, ordnungsgemäß nachgekommen wäre, hätte er den Fensteraustausch im Lauf des Jahres 2007 bemerkt. Da er dies offensichtlich nicht ordnungsgemäß gehandhabt hat, beruht die Unkenntnis des Verwalters auf grober Fahrlässigkeit. Die WEG muss sich diese Fahrlässigkeit des Verwalters zurechnen lassen.
Ein eventueller Beseitigungsanspruch ist somit Ende 2010 verjährt. Die Klage im November 2011 ist verspätet.
(AG Wiesbaden, Urteil v. 10.2.2012, 92 C 5584/11)