Es geht grundsätzlich zulasten des Mieters, wenn das Sozialamt nach einem Eigentümerwechsel die Mieten nicht an den Erwerber, sondern weiterhin an den früheren Vermieter zahlt.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung sowie Zahlung rückständiger Miete.
Im Jahr 2006 schloss der Mieter einen Mietvertrag mit dem Voreigentümer der Wohnung. In der Folgezeit zahlte das Sozialamt (Jobcenter) die Miete direkt an den ursprünglichen Vermieter.
Am 16.10.2012 wurde die jetzige Vermieterin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Bereits im September hatte sie den Mieter aufgefordert, die Miete ab dem 1.10.2012 an sie zu zahlen. Nachdem eine Zahlung an sie ausblieb, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 5.11.2012 wegen Zahlungsverzugs fristlos.
Sodann erhob die Vermieterin Räumungsklage. Diese wurde dem Mieter am 18.1.2013 zugestellt. Der Klage war ein Grundbuchauszug beigefügt, aus dem der Eigentumswechsel hervorging. Nachdem auch weiterhin keine Zahlungen bei der Vermieterin eingingen, kündigte sie das Mietverhältnis am 19.3.2013 nochmals fristlos.
Der Mieter behauptet, gegenüber dem Jobcenter „sein Möglichstes“ unternommen zu haben, dass die Zahlungen an die neue Vermieterin gehen.
Entscheidung
Das AG Bremen gibt der Räumungsklage statt.
Erste Kündigung war unwirksam
Die am 5.11.2012 ausgesprochene Kündigung war allerdings unwirksam, weil kein Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete bestand. Die Oktober-Miete, die am 3. Werktag im Oktober fällig geworden ist, stand noch dem alten Eigentümer zu, da die Vermieterin erst am 16.10.2012 in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Mieter war gegenüber der Vermieterin daher nur mit der Miete für November 2012 in Rückstand.
Zweite Kündigung war wirksam
Die Kündigung vom 19.3.2013 hat das Mietverhältnis beendet. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter jedenfalls mit den Mieten für Februar und März 2013 in Rückstand und hatte dies auch zu vertreten.
Zunächst hatte der Mieter die Nichtzahlung der Miete an die Vermieterin nicht zu vertreten. Auf die bloße Mitteilung der neuen Vermieterin, sie sei in das Mietverhältnis eingetreten, musste sich der Mieter nicht verlassen. Seit Erhalt des Grundbuchauszuges, aus dem sich der Eigentumswechsel ergibt, wusste der Mieter aber, dass es eine neue Vermieterin gibt und seine Zahlungspflicht künftig gegenüber dieser besteht.
Welche Bemühungen der Mieter tatsächlich unternommen hat, um beim Jobcenter eine Umstellung des Zahlungsempfängers zu erreichen, blieb offen. Unabhängig hiervon wirken etwaige Versäumnisse des Sozialamts nicht zulasten des Vermieters. Schuldner der Miete ist allein der Mieter. Das Jobcenter leistet für den Mieter aufgrund eines lediglich zwischen dem Mieter und der Behörde Geltung beanspruchenden Bescheids eine bloße Drittzahlung. Mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit (Sozialhilfebedürftigkeit) ist aber gerade kein anerkannter Grund des Nicht-vertreten-Müssens.
Nur wenn im Mietvertrag geregelt wird, dass die Mietzahlung durch das Jobcenter erfolgen soll, dürfte es angemessen sein, dem Vermieter Versäumnisse der Behörde im Ergebnis zuzurechnen. Eine derartige Abrede wurde vorliegend nicht getroffen.
(AG Bremen, Urteil v. 2.5.2013, 9 C 0565/12)
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