Muss ein Wohnungseigentümer laut Teilungserklärung für die Instandhaltung von Gebäudeteilen, die seinem ausschließlichen Gebrauch dienen, aufkommen, umfasst dies auch Teile, an deren Funktionsfähigkeit die anderen Eigentümer ebenfalls ein Interesse haben.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Sanierungsbeschluss. Die Eigentümer hatten beschlossen, die Fußbodenbeschichtung auf der Außenfläche eines Staffelgeschosses auf Kosten der Gemeinschaft erneuern zu lassen. Die Fläche ist nur von der Staffelgeschosswohnung aus zugänglich.
Die Teilungserklärung sieht hinsichtlich Gebäudeteilen, die dem Gebrauch einzelner Eigentümer dienen, vor:
„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Abstellplätze und Keller), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen."
Ein Eigentümer hat gegen den Sanierungsbeschluss Anfechtungsklage erhoben. Er meint, wegen der Regelung in der Teilungserklärung müsse der Eigentümer der Staffelgeschosswohnung für die Erneuerung der Fußbodenbeschichtung aufkommen.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der angefochtene Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er gegen die Teilungserklärung verstößt.
Nach der Teilungserklärung knüpft die Übertragung der Kostenlast auf den einzelnen Wohnungseigentümer daran an, dass ihm bestimmte Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile zum ausschließlichen Gebrauch zur Verfügung stehen, mithin die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind. Weil nur der Eigentümer der Staffelgeschosswohnung die Möglichkeit hat, die Außenfläche zu betreten und die übrigen Wohnungseigentümer keinen Zugang zu diesem Dachbereich haben, muss er auch die Kosten der ausschließlich zu seinem Gebrauch bestimmten Fußbodenbeschichtung tragen.
Zwar haben auch die übrigen Wohnungseigentümer ein Interesse an einer dichten Dachhaut. Die Kostentragungsregelung in der Teilungserklärung knüpft jedoch an diesen Umstand nicht an. Dieses Interesse ist auch einem Gebrauch der Außenfläche im Staffelgeschoss nicht gleichzusetzen.
(LG Itzehoe, Urteil v 26.11.2013, 11 S 83/12)