Das Jahressteuergesetz 2022 hat den Bundesrat passiert. Auch auf Immobilieneigentümer kommen Änderungen zu – Entlastungen ergeben sich etwa im Wohnungsbau und für Photovoltaikanlagen. Schenkungen und Erbschaften könnten wiederum teurer werden.
Der Bundesrag hat am 16. Dezember dem Jahressteuergesetz (JStG) 2022 zugestimmt.
Auch die Immobilienbranche ist von den zahlreichen Änderungen in verschiedenen Gesetzen betroffen. Wo es Entlastungen und wo Belastungen gibt: ein Überblick.
Wohnungsbau: Lineare AfA und Sonder-AfA
Die lineare Abschreibung (lineare AfA) von Wohngebäuden wird ab dem 1.1.2023 von zwei Prozent auf drei Prozent erhöht. Die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG soll ab dem 1.1.2023 mit einer Laufzeit von vier Jahren bis 2026 verlängert werden – gekoppelt an klimafreundliches Bauen: Fünf Prozent der Herstellungskosten können jährlich steuerlich abgesetzt werden, wenn der Standard des Energieeffizienzhauses 40 (EH40) / Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) eingehalten wird. Die Baukosten werden auf 4.800 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.
Lineare AfA: Steuervorteile beim Mietwohnungsbau ab Januar
Kleine Photovoltaikanlagen: das wird steuerfrei
Einnahmen aus kleinen Photovoltaikanlagen sind rückwirkend ab Jahresanfang 2022 steuerfrei. Bei Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien entfällt die Ertragsteuer bei Photovoltaikanlagen bis zu einer Leistung von 30 kWp auf Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilie; bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden gilt eine Grenze von 15 kWp pro Wohn- und Gewerbeeinheit – insgesamt aber maximal 100 kWp. Die Neuregelung gilt für Neubau und Bestand.
Die Umsatzsteuer von 19 Prozent entfällt für die Lieferung, den innergemeinschaftlichen Erwerb, die Einfuhr und die Installation von Photovoltaikanlagen bis zu einer Leistung von 30 Kilowatt-Peak (kWp) und von Stromspeichern. Der Null-Steuersatz gilt bereits für Bestellungen 2022, wenn die Anlage oder der Speicher im Jahr 2023 in Betrieb geht.
"Grundsätzlich begrüßen wir die im Jahressteuergesetz 2022 enthaltenen steuerlichen Vereinfachungen für die Anschaffung und den Betrieb von PV-Anlagen", sagte Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). "Dringenden Änderungsbedarf sehen wir jedoch bezogen auf die Nachteile einer rückwirkenden Steuerbefreiung sowie die Gleichziehung von § 3 Nr. 72. EstG und § 3 Nr. 32 GewStG."
Photovoltaik: Null-Prozent-Satz und andere Steuer-"Goodies"
Beratungsbefugnis von Lohnsteuerhilfevereinen
Lohnsteuerhilfevereine können künftig Mitgliedern bei der Einkommensteuer und den Zuschlagsteuern helfen, wenn die eine Photovoltaikanlage mit einer installierten Leistung von bis zu 30 kWp betreiben. Das gilt ab dem Tag nach der Verkündung.
Immobilienbewertung: Höhere Kosten für Erben
Die Übertragung von Immobilien könnte teurer werden, da das Bewertungsgesetz (BewG) bezüglich der Erbschaft- und Schenkungsteuer geändert wird. Gilt für Bewertungsstichtage ab dem 31.12.2022.
Das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.7.2021 werden angepasst.
Insbesondere werden die Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (§ 191 Satz 2 BewG i.V.m. Anlage 25 zum BewG) an das aktuelle Marktniveau angepasst. Die Anpassungen können bei Übertragungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zum Anstieg der Schenkung- und Erbschaftsteuer führen, soweit im Einzelfall das Sachwertverfahren einschlägig ist. Betroffen sind auch Mehrfamilienhäuser, bei denen regelmäßig der Ertragswert herangezogen wird.
Vorrangig ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden, das im Wesentlichen auf Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreisen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse basiert. Nur wenn keine Vergleichswerte vorliegen, ist das Sachwertverfahren einschlägig.
Immobilienfonds: Investment in PV-Anlagen wird einfacher
Künftig sollen Immobilienfonds mehr und einfacher in Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) auf Dächern investieren können. Angepasst wird dafür das Investmentsteuergesetz. Geplant ist die Erweiterung des steuerlichen Rahmens, ab dem Spezialinvestmentfonds den Fondsstatus verlieren. Die sogenannte "Schmutzgrenze" für aktive unternehmerische Bewirtschaftung wird von fünf auf zehn Prozent angehoben. Dazu zählt auch die Produktion und der Verkauf von Solarstrom.
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