Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschieden und damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt.
Hintergrund: Zuführung zur Rücklage als Ausgabe abgerechnet
Mitglieder einer WEG streiten darüber, ob die Instandhaltungsrücklage in einer Jahresabrechnungzutreffend dargestellt ist.
Die strittige Abrechnung weist als Ausgabe eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 Euro aus und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran. In dem Abschnitt "Entwicklung der Rücklagen" ist eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 Euro ausgewiesen.
Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gemäß Wirtschaftsplan. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der WEG ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben.
Mehrere Eigentümer haben die Abrechnung bezüglich der Behandlung der Rücklage angefochten. Sie meinen, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.
Entscheidung: Zuführung zur Instandhaltungsrücklage keine Ausgabe
Der BGH gibt den anfechtenden Eigentümern Recht und erklärt die Abrechnung bezüglich der Instandhaltungsrücklage für unwirksam.
Der Verwalter einer WEG hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen (Jahresabrechnung). Dazu muss er eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorlegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält
Nach einer weit verbreiteten Ansicht kann der Soll-Betrag der Rücklagenzuführung gemäß Wirtschaftsplan als Ausgabe in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist. Dieser Praxis erteilt der BGH eine klare Absage und stellt klar:
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Eine Abrechnung, die nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind, genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen.
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Hausgeld eine Einnahme. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner Vorgang. Die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage führt nicht zu einem Geldabfluss, sondern das Geld bleibt der WEG erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus. Erst recht gilt das für den Ansatz des Soll-Betrags. Tatsächlich nicht geleistete Zahlungen können nicht weitergeleitet oder gebucht werden, da sie der WEG nicht zur Verfügung stehen. Zudem erschiene die Rücklage bei der Abrechnung größer als sie in Wirklichkeit ist.
(BGH Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09)
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