Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietpreis-Check des Immobilienportals ImmoScout24 erfüllt die formalen Anforderungen an ein solches Schreiben nicht.
Hintergrund: Mieterhöhung anhand von Mietpreis-Check
Die Vermieterin einer Wohnung in München verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In ihrem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen bezog sich die Vermieterin auf den "Mietpreis-Check" des Immobilienportals ImmoScout24. Mithilfe dieses Angebots lässt sich der Werbeaussage zufolge auf einer Datenbasis von mehr als fünf Millionen Mietobjekten die für eine bestimmte Wohnung angemessene Miete ermitteln.
Die Vermieterin meint, dass ihr Mieterhöhungsverlangen der gesetzlichen Form genüge. Den Mietspiegel für die Landeshauptstadt München könne man aufgrund fehlender Nachvollziehbarkeit nicht heranziehen. Da für München keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Stadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden könnten, sei sie gezwungen gewesen, für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die nunmehr verlangte Kaltmiete sei überdies ortsüblich und angemessen.
Der Mieter hält das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam und weigert sich, die verlangte höhere Miete zu zahlen.
Entscheidung: Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam
Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage hat keinen Erfolg. Der Mietpreis-Check von ImmoScout24 ist kein den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Begründungsmittel für eine Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen ist daher formell unwirksam.
Zum einen wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Da die im Mietpreis-Check in Bezug genommenen Vergleichsmieten nicht auf München beschränkt sind, ist dieser schon aus diesem Grund als Begründungsmittel nicht formell ausreichend.
Außerdem handelt es sich bei den Angeboten auf ImmoScout24 um solche von Vermietern, die mit deren einseitigen Preisvorstellungen verbunden sind und somit zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.
Schließlich bietet der Mietpreis-Check nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten vier Jahre.
(AG München, Urteil v. 7.3.2018, 472 C 23258/17; Berufung v. LG München I am 3.9.2018 zurückgewiesen)