Eine Indexmietvereinbarung, die die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, erfordert keine Angabe eines Basisjahres.
Hintergrund: Vermieter erhöht Indexmiete nach 10 Jahren
Der Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten über die Erhöhung einer Indexmiete.
Seit Beginn des Mietverhältnisses am 1.5.2007 beträgt die Nettokaltmiete 900 Euro monatlich. Zusätzlich ist eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnet.
Der im März 2007 geschlossene Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB" mit folgendem Inhalt:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 Prozent, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)."
Im Dezember 2017 machte der Vermieter erstmals unter Berufung auf die Indexklausel eine Mieterhöhung geltend, und zwar um 120 Euro monatlich ab März 2018. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1.5.2007 bei 95,8 Punkten und zum 30.11.2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 Prozent" (121,50 Euro) entspreche.
Der Mieter weigert sich, die erhöhte Miete zu zahlen. Er hält die Indexklausel im Mietvertrag für unwirksam.
Entscheidung: Indexmiete wirksam vereinbart und erhöht
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Indexklausel ist wirksam vereinbart und die hierauf gestützte Mieterhöhung ist ebenfalls wirksam.
Indexklausel wirksam vereinbart
Nach § 557b Abs. 1 BGB können die Parteien eines Mietvertrages schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), bestimmt wird (Indexmiete). Das haben die Parteien hier getan. Die Klausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot.
Prozentklausel erfordert keine Angabe eines Basisjahres
Die Klausel ist nicht deshalb intransparent, weil kein Basisjahr des Verbraucherpreisindexes angegeben ist. Der Index wird in der Regel alle fünf Jahre umbasiert und durch geänderte Gewichtungen der einzelnen Güter und Dienstleistungen an die veränderten Verbrauchsgewohnheiten angepasst. Ein auf ein neues Basisjahr umgestellter Index spiegelt damit nicht nur eine reine Preissteigerung wider.
Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr verlieren die alten Indexreihen rückwirkend ihre Gültigkeit und wegen der anderen Zusammensetzung ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich. Deshalb ist jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, die Angabe eines Basisjahres nicht erforderlich. Anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei der maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, ist die Festlegung eines Basisjahres im Mietvertrag für die spätere Berechnung der Mietänderung unerheblich. Für die konkrete Mietänderung ist allein der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltende Index maßgeblich.
Anknüpfungspunkt der Wartefrist muss nicht in Klausel genannt sein
Die Indexklausel ist auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht genannt ist, woran die Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB, nach dem die Miete während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens ein Jahr unverändert blieben muss, anknüpft. Ob die Wartefrist eingehalten ist, wird erst mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Die Wartefrist ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete.
Brutto- oder Nettomiete
Der Wirksamkeit der Indexklausel steht auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Nettokaltmiete prozentual zum Verbraucherpreisindex ändert. Aus Sicht eines verständigen Mieters kommt es auf die Mietstruktur an. Wenn wie hier eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist, erstreckt sich die Indexierung lediglich auf die Nettokaltmiete. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen nicht an der Änderung nach dem Index teil.
Unabhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes können die Parteien auch bei einer Indexmiete nach § 560 Abs. 4 BGB nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen.
Monats- oder Jahresindex
Die Indexklausel ist schließlich auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der Miete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes richtet. Nach der eindeutigen Auslegung ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend, weil die Miete monatlich zu zahlen ist und eine geänderte Miete nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen ist. Nur der monatliche Index bildet den aktuellen Preisindex zum Zeitpunkt der Änderungserklärung ab.
Mieterhöhung wirksam erklärt
Auch die konkrete Mieterhöhungserklärung ist wirksam.
Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Indexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
Keine gestaffelte Berechnung
Die konkrete Berechnung der Mieterhöhung ist nicht zu beanstanden. Insbesondere reichte es aus, lediglich die beiden Indexwerte zum Beginn des Mietverhältnisses (Mai 2007) und zu dem in der Änderungserklärung genannten Zeitpunkt (November 2017) gegenüberzustellen. Eine gestaffelte Berechnung je nach dem Zeitpunkt des Überschreitens der im Mietvertrag angegebenen Drei-Prozent-Schwelle war nicht erforderlich.
Die Schwelle einer nötigen dreiprozentigen Änderung des Indexwertes stellt eine sogenannte Bagatellklausel dar. Hierdurch soll verhindert werden, dass jede geringfügige Änderung des Verbraucherpreisindex zum Anlass einer Änderung der Miete genommen wird. Die Klausel schränkt somit die Geltendmachung der Mietänderung ein, berührt aber nicht deren Berechnung. Diese ist vielmehr durch eine Gegenüberstellung des Indexwerts zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung mit dem Wert zum Zeitpunkt des Mietbeginns vorzunehmen. Die prozentuale Differenz beider Werte ergibt die prozentuale Änderung der Miete; die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index.
Schrittweise Anpassung der Miete nicht zwingend
Der Vermieter ist auch nicht zu einer schrittweisen Anpassung der Miete nach dem jeweiligen Überschreiten des Schwellenwertes verpflichtet. Er kann vielmehr die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum und somit nach einer mehrmaligen Überschreitung der Drei-Prozent-Schwelle erhöhen.
(BGH, Urteil v. 26.5.2021, VIII ZR 42/20)
Tipp: Rechenhilfe für die Änderung einer Indexmiete
Für die Berechnung einer Mietänderung auf Grund einer Änderung des Verbraucherpreisindexes kann die Rechenhilfe auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes hilfreich sein.
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§ 557b BGB Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
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(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
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