Sind die Kosten für die Beseitigung von Mängeln an einem Grundstück unverhältnismäßig hoch, ist der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den Minderwert des Grundstücks beschränkt, der durch den Mangel verursacht wurde.
Hintergrund
Die Käuferin eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks verlangt von den Verkäufern Schadensersatz. Sie hatte das Grundstück für 260.000 Euro gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist.
In einem anschließenden Gerichtsverfahren wurden die Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 90.000 Euro sowie von weiteren 45.000 Euro zum Ausgleich des merkantilen Minderwerts verurteilt. Außerdem wurde festgestellt, dass die Verkäufer der Käuferin auch den weiteren Schaden, der durch den Hausschwamm verursacht worden ist, ersetzen müssen.
Nachdem weiteren Sanierungsmaßnahmen verlangt die Käuferin nun zusätzlichen Schadensersatz von knapp 500.000 Euro. Der Wert des mit Hausschwamm befallenen Objekts liegt bei 507.000 Euro, in mangelfreiem Zustand läge dieser bei mindestens 600.000 Euro.
Das Kammergericht hat der Käuferin den verlangten Schadensersatz zugesprochen.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Kammergerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.
Der Käufer kann zwar grundsätzlich vom Verkäufer Ersatz der Kosten verlangen, die erforderlich sind, um einen Mangel zu beseitigen. Wenn die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten unverhältnismäßig hoch sind, ist der Schadensersatzanspruch aber auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Dies dient dem Schutz des Verkäufers.
Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass die Kosten für die Mangelbeseitigung unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder das Doppelte des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Vorliegend kommt es ernsthaft in Betracht, dass die Kosten für die Mangelbeseitigung unverhältnismäßig hoch sind. Da noch hierzu aber noch weitere Aufklärung erforderlich ist, wurde der Rechtsstreit an das Kammergericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 275/12)