Der Mieter von Gewerberäumen muss an sich duldungspflichtige Baumaßnahmen nicht dulden, wenn hierdurch seine Existenzgrundlage gefährdet ist.
Hintergrund
Die Mieter einer Arztpraxis verlangen von den Vermietern Schadensersatz, nachdem sie den Mietvertrag fristlos gekündigt hatten. Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Räume in einem Gebäudekomplex zur Nutzung als Praxis für Neurologie und Psychiatrie geschlossen. Als feste Vertragslaufzeit war der Zeitraum 1.7.2002 bis 30.6.2012 vorgesehen.
Im Mietvertrag ist vereinbart:
"1. Der Vermieter kann Arbeiten und bauliche Maßnahmen zur Erhaltung oder zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Schadensbeseitigung auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach der Mieter in diesem Fall zur Kündigung berechtigt ist, ist ausgeschlossen.
2. Soweit der Mieter die Maßnahmen zu dulden hat, kann er Ersatz seiner Aufwendungen nicht verlangen. Schadensersatz kann der Mieter nur verlangen, wenn durch die Maßnahmen der Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder unmöglich gemacht wird. …"
Im Jahr 2009 kündigten die Vermieter an, den Gebäudekomplex umfassend zu sanieren. Daraufhin verhandelten die Parteien über eine Vertragsauflösung, die aber nicht zustande kam.
Im März 2010 kündigten die Vermieter den Baubeginn für Mai 2010 an. Die angekündigten Um- und Ausbaumaßnahmen umfassten den Abriss der bestehenden Garagenanlage, den Neubau einer Tiefgarage, den Anbau von Aufzugsanlagen, den teilweisen Abriss und Neubau der Balkone, den Abriss der bestehenden Dächer und deren Neubau und Erweiterung, die eventuelle Modernisierung der Fenster, die Anbringung eines Wärmeverbundsystems und die Neugestaltung der Fassade und des Treppenhauses sowie die Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom. Die Vermieter bezifferten die Baukosten mit 3,5 Mio. Euro.
Ende Januar 2010 schlossen die Mieter zum 1.4.2010 einen anderweitigen Mietvertrag ab. Im März 2010 kündigten sie den bestehenden Mietvertrag wegen Gebrauchsentziehung zum 1.4.2010 und räumten das Mietobjekt. Die Bauarbeiten hatten zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen.
Die Mieter verlangen Ersatz des ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags entstandenen Schadens, u.a. Ersatz der Umzugskosten, der Renovierungskosten und Erstattung der Mietdifferenz für die Restlaufzeit des Mietvertrags.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Mieter haben gemäß § 536a Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags entstandenen Schadens.
Aufgrund der angekündigten Baumaßnahmen stand eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung der Mieträume sicher bevor. Die Mieter waren aufgrund dieses Mangels auch ohne Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Die mit den angekündigten Baumaßnahmen einhergehenden Belastungen machen den zumutbaren Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie für einen längeren Zeitraum unmöglich. Durch die beabsichtigte umfassende Neugestaltung des Gebäudes war die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch für einen längeren Zeitraum aufgehoben.
Diesen Mangel haben die Vermieter zu vertreten, denn die Mieter waren zur Duldung der Umbaumaßnahmen nicht gemäß §§ 554 Abs. 1 und Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB verpflichtet. Zwar handelt es sich bei den Umbaumaßnahmen überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Hier stellten die Umbaumaßnahmen für die Mieter aber eine unzumutbare Härte dar, weil die Mieter die Mieträume über einen längeren Zeitraum nicht vertragsgemäß hätten nutzen können. Hierdurch hätten sie Patienten verlieren und keine neuen Patienten gewinnen können. Ein solches existenzbedrohendes Risiko stellt eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist.
Die Mieter durften daher fristlos kündigen, auch wenn die Bauarbeiten noch nicht begonnen hatten. Aufgrund der Umstände stand fest, dass die Arbeiten alsbald beginnen würden. Es bedurfte daher auch keiner vorherigen Abmahnung durch die Mieter.
Es schadet auch nicht, dass die Mieter die Ersatzräume bereits vor der fristlosen Kündigung angemietet hatten. Steht eine Gebrauchsbeeinträchtigung unmittelbar bevor, darf der Mieter Maßnahmen zur Schadensminderung treffen.
(BGH, Urteil v. 31.10.2012, XII ZR 126/11)