Fachbeiträge & Kommentare zu Waren

Die Prüfungsgebühr wurde vom Bundesministerium der Justiz auf 280 bis 400 EUR geschätzt.[1] Schätzungsgrundlage waren die Prüfungsgebühren bei den Industrie- und Handelskammern für Versicherungsvermittler.[2] In der Praxis beträgt die Prüfungsgebühr für die Vollprüfung/Wiederholung (schriftlicher und mündlicher Prüfungsteil) ca. 300 EUR. Die Kosten für die mündliche Wiederho...mehr

Der Vertrag wird zwischen dem Verwalter und der GdWE abgeschlossen. Grundsätzlich vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft als Gesamtvertreter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Wohnungseigentümer den Vertrag unterschreiben müssten. Da allerdings der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der GdWE ge...mehr

Um Unsicherheiten zu begegnen, sollte das Recht des Verwalters, das Hausgeldinkasso im Erkenntnis- und/oder Vollstreckungsverfahren betreiben zu dürfen, klargestellt werden. Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein geeigneter Ort. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter bspw. das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer unt...mehr

Schließlich kann der Zuschuss in der Periode der Gewährung bzw. Auszahlung als Ertrag vereinnahmt werden. In diesem Fall hat der Zuschuss keinen Einfluss auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Anlageguts. Der Ertrag entsteht in voller Höhe in der Periode der erfolgswirksamen Vereinnahmung des Zuschusses. Wie bereits erwähnt, wird die Zulässigkeit der sofortigen e...mehr

Der Bauträgervertrag ist nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung bzw. des Umbaus finden nach § 650u Abs. 1 Satz...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind. Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen. ...mehr

Der Unternehmer kann vom Besteller eine Erstattung etwa entstehender "Sowieso-Kosten" verlangen. Hierbei handelt es sich um Kosten, die auch bei ursprünglich mangelfreier Werkleistung entstanden wären. Dies folgt aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz der Vorteilsausgleichung, nach dem die Sekundäransprüche des Gläubigers nicht zu einer Besserstellung gegenüber der Lage ...mehr

§ 634a BGB regelt die Verjährung der Mängelansprüche. § 634a Abs. 1 BGB bezieht sich zunächst auf die Dauer der Verjährung der in § 634 Nr. 1, 2 und 4 BGB bezeichneten Ansprüche, also der Nacherfüllung (Nr. 1), der Selbstvornahme (Nr. 2) und des Schadensersatzes (Nr. 4). Die Dauer der Verjährungsfrist richtet sich daneben nach der Art der Werkleistung und beträgt: 2 Jahre bei eine...mehr

Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftlich d...mehr

Sind mehr als 10 % einer Bauteilgruppe von Änderungsmaßnahmen des § 48 Satz 1 GEG betroffen, sind die energetischen Vorgaben nach Anlage 7 GEG zu beachten. Stets ist allerdings konkret zu prüfen, ob etwa bei einer Erhaltungsmaßnahme an Außenbauteilen die Vorgaben einzuhalten sind. Praxis-Beispiel Sturmschäden am Dach Infolge heftigen Sturms mit Hagelschlag muss das Dach der Wo...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist voneinander zu trennen, weshalb von der Trennungs...mehr

Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Gleichwohl ist entsprechend der Rechtsgedanken des allgemeinen Verbandsrechts auch im Bereich des Wohnungseigentums das Rechtsinstitut der Entlastung des Verwalters anerkannt. Im Verbandsrecht kennt jedenfalls das GmbH-Recht und das Aktienrecht die Entlastung des Geschäftsführers bzw. der Geschäftsführer wie auch d...mehr

Der Grund für den Entschluss zu einem Freiwilligenprogramm kann sich von Unternehmen zu Unternehmen unterscheiden. Gilt etwa für ein Unternehmen eine Standortsicherung, die betriebsbedingte Kündigungen ausschließt, bietet ein Freiwilligenprogramm durch einvernehmliche Lösungen gleichwohl die Möglichkeit, den Personalbestand zu reduzieren. Auf der anderen Seite möchten manche U...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.mehr

Grundsätzlich können auch Arbeitnehmer mit Sonderkündigungsschutz am Freiwilligenprogramm teilnehmen. Darunter fallen auch Betriebsratsmitglieder, denen gemäß § 15 KSchG nur fristlos gekündigt werden kann. Will ein Betriebsratsmitglied mutmaßlich aufgrund seines Kündigungsschutzes finanziell bessere Konditionen mit dem Arbeitgeber verhandeln als im Freiwilligenprogramm grund...mehr

Die "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen" ist mit Wirkung zum 1.1.2004 von der Bundesregierung erlassen.[1] Teil dieser Verordnung ist in Art. 1 die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) mit 5 Paragrafen und in Art. 2 die Verordnung über die Aufstellung von Bet...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Formelle Mängel – insbesondere die Einberufung durch einen Nichtberechtigten, die ungenügende Bezeichnung von Tagesordnungspunkten oder aber ein Unterschreiten der Ladungsfrist – können durch eine Vollversammlung geheilt werden.[1] Voraussetzung ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung persönlich anwesend sind. Weitere Voraussetzung ist, dass sich alle Eigen...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hatte der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus die...mehr

Ziel des am 25.3.2021 in Kraft getretenen Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz (GEIG) ist es, den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität im Gebäudebereich zu beschleunigen und dabei zugleich die Bezahlbarkeit des Bauens und Wohnens zu wahren. Das Gesetz steht im engen Zusammenhang mit dem im Klimaschutzprogramm 2030 verankerten Ziel der B...mehr

Wird die wirksame Abtretung seitens des Zessionars gegenüber dem Arbeitgeber offengelegt, kann dieser mit befreiender Wirkung nur noch an den Zessionar leisten. Er kann die Zahlung von der Vorlage der Abtretungsurkunde im Original abhängig machen[1] und hat aus der Nettovergütung bis zur Grenze des unpfändbaren Entgelts zu leisten. Durch die Abtretung darf die Rechtsstellung...mehr

Datenpannen führen nicht nur zu Meldepflichten, sie können auch Schadensersatzansprüche und die Verhängung von Bußgeldern nach sich ziehen. Die Generalklausel stellt insoweit Art. 4 Nr. 12 DSGVO dar. Hiernach liegt eine Verletzung des Schutzes personenbezogener Daten dann vor, wenn die unbeabsichtigte oder unrechtmäßige Verletzung der Datensicherheit zur Vernichtung, zum Verlu...mehr

Den relevantesten Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar (siehe hierzu ausführlich Kap. D.IV.4.4.1). Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE einem Dritten mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen deliktisch nach...mehr

Unter Nachbarrecht versteht man die Regeln über die Rechtsbeziehungen zwischen Nachbarn an der Grundstücksgrenze. Maßgeblich sind hierfür zunächst die für das gesamte Bundesgebiet geltenden und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 903 bis 924 und 1004 aufgestellten Regeln. Darüber hinaus können die Nachbarrechtsgesetze der Länder Verkehrssicherungspflichten regeln. Nac...mehr

Jede Vertragspartei, also Vermieter oder Mieter, kann einen Mietvertrag – welchen auch immer – nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund i. d. S. liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beide...mehr

Von der Gebäudeversicherung ist die auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums beschränkte Hausratversicherung zu unterscheiden. Eine Hausratversicherung schützt bei Verlust oder Beschädigung der Einrichtung und der persönlichen Wertgegenstände des einzelnen Wohnungseigentümers. Die Abgrenzung zwischen Hausrat- und Gebäudeversicherung ist nicht ganz einfach. Abgrenzungssc...mehr

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbar...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in die ursprünglich der Gemeinschaft oblieg...mehr

Der Verwalter ist in der Gestaltung der Tagesordnung sowie der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte frei. Gleichwohl sollten grundlegende und bedeutsame Tagesordnungspunkte zu Beginn der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt werden, sodass sichergestellt ist, dass diese auch zur Abstimmung gelangen können. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlus...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

Mit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die gesetzliche Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG von 2 auf 3 Wochen verlängert worden. Auch wenn die Vorschrift als "Soll"-Vorschrift ausgestaltet ist, stellt ein Unterschreiten der Ladungsfrist einen Beschlussmangel dar, der zur erfolgreichen Beschlussanfechtung führen kann. Allerdings kann die Frist bereits auf Grundlage ...mehr

Versicherungen, die Versicherungsschutz für Objekte gewähren, werden den Sachversicherungen zugeordnet. Die größte Bedeutung für die Immobilienwirtschaft haben die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Eine Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat gerade diesen beiden Sachversicherungen große Aufmerksamkeit zu widmen, da diese na...mehr

Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der ...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung eine Geschäftsordnung geben.[1] Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen werden die Modalitäten des Versammlungsablaufs geregelt. Entsprechende Anträge zur Geschäftsordnung seitens der Versammlungsteilnehmer sind jederzeit – also insbesondere zu Beginn und im Laufe der jeweiligen Versammlung – zulässig. Geschäftsordnung...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder für die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. ...mehr

§ 634 BGB regelt die Rechte des Bestellers bei mangelhafter Werkleistung. Im Einzelnen handelt es sich hierbei um den Anspruch auf Nacherfüllung gemäß § 635 BGB (siehe nachfolgend Kap. B.II.3.3.3), das Recht der Selbstvornahme nach § 637 BGB nebst Ersatz- und Vorschussanspruch bezüglich der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen (siehe nachfolgend Kap. B.II.3.3....mehr

Im Bund/Länderbeschluss v. 19.1.2021 wurde unter Tz. 8 angekündigt, dass bestimmte "digitale Wirtschaftsgüter" – gemeint waren damit "die Kosten für Computerhardware und Software zur Dateneingabe und -verarbeitung" – rückwirkend zum 1.1.2021 sofort abgeschrieben werden können. Die Umsetzung sollte "untergesetzlich"geregelt werden. Die "untergesetzliche Regelung" wurde in Gest...mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc...mehr

Ertragszuschüsse sind Zuwendungen, die zum Ausgleich von Ertragsausfällen gewährt werden (wie z. B. Ausgleichszahlungen an Verkehrsbetriebe für die Schülerbeförderung) Hingegen entlasten Aufwandszuschüsse den Zuwendungsempfänger von bestimmten Aufwendungen (z. B. Zuschüsse zu Forschung und Entwicklung). Beide Zuschussformen stärken letztlich die Ertragskraft des empfangenden ...mehr

Die 17 Betriebskostenarten des § 2 Satz 1 BetrKV die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich de...mehr

Bauträger sind regelmäßig bestrebt, bereits durch eine entsprechende vertragliche Gestaltung eine einheitliche Abnahme durch diverse Klauselvarianten herbeizuführen. Unwirksam sind dabei Klauseln, die dem Erwerber das Recht zur Eigenabnahme nehmen.[1] Eine solche muss ihm immer möglich sein. Verzichten könnte er hierauf nur im Wege der Individualvereinbarung. Abnahme durch Ba...mehr

WEG-Verwalter und Fördermittelberatung Soweit ein WEG-Verwalter nicht über spezielle Kenntnisse der Fördermittelberatung verfügt, sollte er wegen der möglichen Haftungsrisiken davon absehen (siehe hierzu Kap. B.V.3.2.3). Im Rahmen seines Amtes ist der WEG-Verwalter aber durchaus zur Prüfung verpflichtet, ob für eine konkret durchzuführende Maßnahme Fördermittel infrage kommen...mehr

Alte Rechtslage Vor Inkrafttreten des WEMoG führte die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Beirat nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses.[1] Ging man von der Anfechtbarkeit aus und erwuchs der Bestellungsbeschluss in Bestandskraft, stand dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer war, im ...mehr

Die GdWE ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wären ohne eine ordnungsmäßige Buc...mehr

Einkommensteuerrechtliche Vergünstigungen speziell für land- und forstwirtschaftliche Einkünfte wie z.B. die Tarifglättung nach § 32c EStG, die Gewinnermittlung nach Durchschnittssätzen nach § 13a EStG oder der Freibetrag von 900 EUR nach § 13 Abs. 3 EStG gehen verloren, wenn land- und forstwirtschaftliche Einkünfte in Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG umqualifizie...mehr

Diese Art der Gewinnausschüttung kennt nur das Steuerrecht. Wie der Begriff "verdeckt" zum Ausdruck bringt, ist die Gewinnausschüttung nicht offensichtlich erkennbar, sondern verbirgt sich im Regelfall hinter einer anderen rechtlichen Gestaltung. Eine gesetzliche Definition der verdeckten Gewinnausschüttung ist weder in § 8 Abs. 3 Satz 2 KStG noch in § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG en...mehr

Praktische Relevanz – Verfassungsrechtlicher Inhalt In der Beratungspraxis stellt sich bei Steuerpflichtigen mit Bezug zur Land- und Forstwirtschaft bei langen zeitlichen Verläufen in der Verpachtung oder Nichtbewirtschaftung die Frage, ob ihre landwirtschaftlichen Flächen noch Betriebsvermögen sind oder "schleichend" zum notwendigen Privatvermögen geworden sind. Relevant ist...mehr

Die Anteile an der Kapitalgesellschaft sind gem. § 6 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. Nr. 5 S. 1 Halbs. 2 lit. b EStG mit dem Buchwert anzusetzen. Daraus ergeben sich keine steuerlichen Konsequenzen. Etwaige Veräußerungsgewinne aus der Beteiligung wären – wie bisher – als Einkünfte aus Gewerbebetrieb steuerpflichtig und unterliegen (weiterhin) dem Teileinkünfteverfahren. Technisch ergibt...mehr