Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltungsbeirat

5.3.1 Überblick Die Verwaltung hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht g...mehr

2.1 Überblick Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, d...mehr

5.4.1 Überblick Die Verwaltung hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert d...mehr

5.1 Allgemeines Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Ve...mehr

5.2.1 Überblick Die Verwaltung hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem ...mehr

Ähnlich wie bei einem Entlastungsbeschluss für den Verwalter, der eine Vertrauenskundgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an den Verwalter ist, und wo die Entlastung die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB hat mit der Folge, dass durch die Erteilung der Entlastung alle Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besteht Versicherungsschutz für eine Haftung, die daraus resultiert, dass Vermögen beschädigt wurde. Vermögensschäden sind solche Schäden, die weder Personenschäden (Tötung, Verletzung des Körpers oder Schädigung der Gesundheit von Menschen) noch Sachschäden (Beschädigung, Verderben, Vernichtung oder Abhandenkommen von Sachen)...mehr

Der Aufwendungsersatzanspruch kann durch eine Pauschale abgegolten werden,[1] nicht jedoch durch einen nicht zweckgebundenen freien Betrag.[2] Ein Beschluss über eine Pauschale kann nicht § 670 BGB ändern.[3] Kann ein Wohnungseigentümer daher nachweisen, höhere Aufwendungen gehabt zu haben, als sie die Pauschale nennt, sind ihm diese zu ersetzen. Dieser Anspruch kann nicht n...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob die Verwaltung bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten beispielsweise angesehen werden die Sonderhonorare der Verwaltung, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresab...mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob die Verwaltung alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinscha...mehr

Die Verwaltung hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem Betrag); die Vor...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber...mehr

Die Verwaltung hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht gedeckter Ausgab...mehr

In der Bestellung eines komplett neuen Verwaltungsbeirats liegt zugleich schlüssig die Abberufung des bisherigen Beirats.[1]mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es als Gremium immer nur einen Verwaltungsbeirat.[1] Auch in einer Mehrhausanlage ist es also von Gesetzes wegen nicht möglich, für z. B. jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat zu bestellen – was "Hausausschüsse" nicht ausschließt.[2] Hinweis Mehrhausanlage Beispielsweise in einer Mehrhausanlage kann es sich anbieten, zu vereinbaren, dass j...mehr

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll. Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne einen Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnung...mehr

2.1 Überblick Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, aber auch beschließen, einen Verwaltungsbeirat "einzurichten". Damit ist das "Amt" geschaffen. Notwendig ist noch die Bestellung der Mitglieder, mithin die Wahl von Amtsträgern und die Annahme der Wahl. Hinweis Eine Bestellung – zwei Akte Bestellen die Wohnungseigentümer Mitglieder des bis dahin nicht bestehenden Verwaltu...mehr

Überblick Dieser Beitrag stellt den Verwaltungsbeirat vor und informiert im Überblick darüber, wie und für welche Amtszeit die Verwaltungsbeiräte bestellt und/oder abbestellt werden und welche Prüfsteine bei der Auswahl der Verwaltungsbeiräte zu beachten sind.mehr

Ein Verwaltungsbeirat ist bis zu seinem Tod – das Amt ist nicht "vererblich"[1] – und damit grundsätzlich ohne zeitliche Begrenzung bestellt.[2] Dem Gesetz ist eine Begrenzung der Amtsdauer unbekannt. Die Wohnungseigentümer sind freilich – auch durch Beschluss – berechtigt, die Amtsdauer zu begrenzen und die Verwaltungsbeiräte beispielsweise – entsprechend der maximalen Best...mehr

Die Wohnungseigentümer können – vergleichbar § 101 Abs. 3 Satz 2 AktG – Ersatzmitglieder für den Verwaltungsbeirat wählen, indem sie ihren entsprechenden Wahlbeschluss unter die aufschiebende Bedingung stellen, dass ein (bestimmter) Verwaltungsbeirat wegfällt. Musterbeschluss: Bestellung von Ersatzmitgliedern TOP XX Bestellung von Ersatzmitgliedern des Verwaltungsbeirats Schei...mehr

Neben den genannten Beendigungsgründen gibt es eine Reihe weiterer, deren praktische Bedeutung allerdings gering ist. Überblick zu den wichtigsten weiteren Beendigungsgründen: Das Amt einer Person als Verwaltungsbeirat ist beendet, wenn die Wohnungseigentümer eine Bestellungszeit vereinbart oder beschlossen haben oder der Bestellungsbeschluss durch rechtskräftiges Urteil für ...mehr

5.1 Durch Wohnungseigentümer 5.1.1 Grundlagen Die Wohnungseigentümer können – ist nichts anderes vereinbart, z. B. ein wichtiger Grund – einen Verwaltungsbeirat jederzeit entsprechend § 671 Abs. 1 BGB nach freiem Ermessen abberufen.[1] Eine Verpflichtung, zugleich andere Verwaltungsbeiräte zu bestellen, besteht nicht. Die Abberufung bedarf keiner Angabe von Gründen,[2] eines w...mehr

3.1 Überblick Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein. 3.2 Eignung...mehr

Stirbt eine zum Verwaltungsbeirat bestellte Person oder steht diese Person aus anderen Gründen nicht mehr als Verwaltungsbeirat zur Verfügung, besteht der Verwaltungsbeirat bis zu einer in der Regel nicht erzwingbaren Nachbestellung[1] nur noch aus den verbliebenen Mitgliedern[2] und ist weiterhin voll funktionsfähig.[3] Entsprechendes gilt, wenn alle Verwaltungsbeiräte bis a...mehr

Die gesetzlichen Vorschriften zum Verwaltungsbeirat werden weder vom Gesetz als zwingend angesehen noch ergibt eine Auslegung, dass die Regelungen nicht abdingbar wären. Die Wohnungseigentümer können daher zum Verwaltungsbeirat und seiner Organisation Abweichendes vereinbaren.[1] Hinweis Typische Vereinbarungen Typische Vereinbarungen sind beispielsweise die Bestimmung, dass a...mehr

Die Bestellung der Verwaltungsbeiräte und ein ggf. mit diesen abzuschließender Beiratsvertrag sind nach § 23 Abs. 2 WEG angemessen zu bezeichnen. Die Anforderungen sind niedrig. Beispielsweise die Bezeichnung "Der Beirat wird neu gewählt" soll genügen[1]. Die Verwaltung sollte indes eine Bezeichnung wählen, die klarer und transparenter ist. Tagesordnungspunkt für Bestellung ...mehr

3.2.1 Allgemeines Grundsätzlich ist nach bislang ganz h. M. jeder Wohnungs- und Teileigentümer geeignet, zum Verwaltungsbeirat bestellt zu werden.[1] Besondere Anforderungen an die Kenntnisse eines Kandidaten über die Befugnisse des Verwaltungsbeirats stellt das Gesetz nicht, ebenso wenig an seine Qualifikation im Allgemeinen.[2] Hinweis Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeir...mehr

3.5.1 Allgemeines Jeder – gegebenenfalls werdende[1] – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[2]. 3.5.2 Juristische Person oder eine Personengesellschaft Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann daher auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden,[...mehr

3.7.1 Bestellungsbeschluss Über die Bestellung der Verwaltungsbeiräte beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit.[1] Dass ein Bewerber mehr Ja-Stimmen auf sich vereinigt, als die anderen Bewerber, genügt allerdings nicht.[2] Notwendig ist, dass von den in einer Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern mehr mit "Ja" als mit "Nein" für einen Bewerber stimmen.[3]...mehr

3.3.1 Allgemeines Die Wohnungseigentümer sind frei darin, wie viele Wohnungseigentümer sie zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Die Anordnung, dass es genau 3 Wohnungseigentümer sein müssen, besteht seit dem 1.12.2020 nicht mehr. Bevor die Wohnungseigentümer zur Wahl schreiten, muss klar sein, wie viele Verwaltungsbeiräte zu bestellen sind – "Grundlagenbeschluss".[1] 3.3.2 Aussch...mehr

Die Wohnungseigentümer sind frei darin, wie viele Wohnungseigentümer sie zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Die Anordnung, dass es genau 3 Wohnungseigentümer sein müssen, besteht seit dem 1.12.2020 nicht mehr. Bevor die Wohnungseigentümer zur Wahl schreiten, muss klar sein, wie viele Verwaltungsbeiräte zu bestellen sind – "Grundlagenbeschluss".[1]mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.mehr

Die Wohnungseigentümer sollten nach oder bei der Bestellung zugleich – unter einem eigenen Tagesordnungspunkt – darüber beschließen, welcher Verwaltungsbeirat Vorsitzender und welcher Stellvertreter ist. Geschieht dies nicht, macht dies den Beschluss aber nicht ordnungswidrig.[1] Musterbeschluss: Bestellung eines Vorsitzenden und eines Stellvertreters TOP XX Bestellung eines ...mehr

3.8.1 Grundlagen Der Beschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter zum Verwaltungsbeirat bestellt wird, ist nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechtbar. Im Anfechtungsverfahren ist zu prüfen, ob die Wahl ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entspricht.[1] 3.8.2 Beispiele Eine Beiratswahl widerspricht vor allem dann den Grundsätzen or...mehr

5.1.1 Grundlagen Die Wohnungseigentümer können – ist nichts anderes vereinbart, z. B. ein wichtiger Grund – einen Verwaltungsbeirat jederzeit entsprechend § 671 Abs. 1 BGB nach freiem Ermessen abberufen.[1] Eine Verpflichtung, zugleich andere Verwaltungsbeiräte zu bestellen, besteht nicht. Die Abberufung bedarf keiner Angabe von Gründen,[2] eines wichtigen Grundes bedarf es –...mehr

Grundsätzlich ist nach bislang ganz h. M. jeder Wohnungs- und Teileigentümer geeignet, zum Verwaltungsbeirat bestellt zu werden.[1] Besondere Anforderungen an die Kenntnisse eines Kandidaten über die Befugnisse des Verwaltungsbeirats stellt das Gesetz nicht, ebenso wenig an seine Qualifikation im Allgemeinen.[2] Hinweis Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Wegen der Bede...mehr

Eine Person kann nicht gegen ihren Willen zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Der Bestellte muss vielmehr einer Bestellung zustimmen, sie annehmen.[1]mehr

Die Wohnungseigentümer sind – anders als das bei dem Verwalter wegen § 26 Abs. 5 WEG möglich ist – berechtigt, die Verwaltungsbeiräte konkret oder abstrakt zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung bietet sich in der Regel allerdings nicht an und entspricht auch nicht praktischen Bedürfnissen.mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Verwaltungsbeirat einen Beiratsvertrag geschlossen, wird in der Regel in der Abbestellung zugleich die (ggf. außerordentliche) Kündigung des Beiratsvertrags liegen.[1] Diese muss aber noch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertreten durch den Verwalter, ausgesprochen werden.mehr

Der Abberufungsbeschluss kann angefochten werden. Die Anfechtung hat Erfolg, wenn die Abberufung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Bei der Prüfung sind das Selbstorganisationsrecht sowie das Ermessen der Wohnungseigentümer zu beachten. Hinweis Willkür In der Regel wird sich ein Verwaltungsbeirat nur gegen Willkür wenden oder geltend machen können, dass – sofern d...mehr

Jeder – gegebenenfalls werdende[1] – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[2].mehr

Der Beschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter zum Verwaltungsbeirat bestellt wird, ist nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechtbar. Im Anfechtungsverfahren ist zu prüfen, ob die Wahl ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entspricht.[1]mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, wer von ihnen Mitglied im Verwaltungsbeirat werden oder welcher Verwaltungsbeirat abbestellt werden soll, geht es um mitgliedschaftliche Rechte und Interessen. Ein Wohnungseigentümer ist daher trotz § 25 Abs. 4 WEG berechtigt, über seine Bestellung zum Verwaltungsbeirat abzustimmen.[1] Dies gilt auch da...mehr

Über die Bestellung der Verwaltungsbeiräte beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit.[1] Dass ein Bewerber mehr Ja-Stimmen auf sich vereinigt, als die anderen Bewerber, genügt allerdings nicht.[2] Notwendig ist, dass von den in einer Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern mehr mit "Ja" als mit "Nein" für einen Bewerber stimmen.[3] Haben sich mehr als drei ...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, aber auch beschließen, einen Verwaltungsbeirat "einzurichten". Damit ist das "Amt" geschaffen. Notwendig ist noch die Bestellung der Mitglieder, mithin die Wahl von Amtsträgern und die Annahme der Wahl. Hinweis Eine Bestellung – zwei Akte Bestellen die Wohnungseigentümer Mitglieder des bis dahin nicht bestehenden Verwaltungsbeirats, l...mehr

Können sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine Person als Verwaltungsbeirat verständigen und findet ein entsprechender Antrag keine Mehrheit oder wäre der Antrag unnütze Förmelei, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf einen Verwaltungsbeirat geklagt werden.[1] Der Antrag hat Erfolg, wenn die Bestellung eines Verwaltungsbeirat...mehr

Ein Beschluss über die Wiederbestellung ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist.[1] Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im...mehr

Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann daher auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden,[1] nicht aber – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Gesch...mehr