Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Muss die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts stattfinden oder kann sie auch an einem anderen Ort, z. B. am Sitz der Verwaltung, stattfinden? Bei der Wahl des Versammlungsorts hat der Verwalter ebenfalls das Interesse der Eigentümer zu berücksichtigen. Wenn die meisten Eigentümer im Objekt wohnen, sollte die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts, jedenfalls...mehr

Zum Hausgeldinkasso soll folgender Beschluss gefasst werden: "Der Verwalter ist berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sämtliche ihrer Forderungen außergerichtlich und gerichtlich mit Hilfe eines von ihm zu bestimmenden Rechtsanwalts in sämtlichen Instanzen zu verfolgen und die Zwangsvollstreckung durchzuführen." Muss hier auch noch geklärt werden, in w...mehr

Ist es möglich, dass sich ein Verwalter, der auch das Sondereigentum verwaltet, pauschal automatisch das Stimmrecht bei WEG-Versammlungen selbst einräumt? Ja, wenn er eine Vertretungsmacht vom Sondereigentümer hat, die es ihm erlaubt, sich selbst Vertretungsmacht für die Versammlung zu geben. Besser ist es, wenn in der Vollmacht, die der Wohnungseigentümer als Sondereigentü...mehr

Kann man einen Beschluss fassen, dass sich ein Eigentümer an die Hausordnung halten soll? Ja, als Aufforderungsbeschluss. Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Wohnungseigentümer ____________ (Name, Adresse) wird aufgefordert, bis zum _______ (Datum) folgende Regelungen der Hausordnung zu beachten ____________ (Nennung der Regelungen) und für eine Einhaltung durch Drittnutzer, be...mehr

Ein Eigentümer hat auf seinem Balkon Ziergehölze in Blumenkästen und reagiert nicht auf die Aufforderung, diese zu entfernen. Wenn ein Wohnungseigentümer entgegen der Hausordnung Ziergehölze in Blumenkästen hält, kann man ihn zur Unterlassung auffordern. Praxis-Beispiel Beschlussmuster Wohnungseigentümer ____________ (Name, Adresse) wird aufgefordert, bis zum ________ (Datum)...mehr

Gehört zu den Pflichten des Verwalters auch die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum? Ich denke insbesondere z.B. an Wasserschäden, die sich sowohl auf gemeinschaftliches als auch Sondereigentum ausdehnen. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen nur Maßnahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums inkl...mehr

Liegt eine bauliche Veränderung vor, wenn eine marode Holz- gegen eine Kunststofftür ausgetauscht werden soll? Die Erneuerung von Türen kann eine Erhaltungsmaßnahme, eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Erneuerung und Umgestaltung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung...mehr

Kann die Einberufung einer Versammlung erzwungen werden? Grundsätzlich hat der Verwalter neben seiner Verpflichtung nach § 24 Abs. 1 WEG (mindestens eine jährliche Versammlung) eine Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG dann einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe der Gründe verlangen. Unabhängig hiervon aber kann jeder ...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte in sein Sondereigentum ein Glasfaserkabel verlegen lassen (qualifizierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG). Dazu muss durch eine Außenwand gebohrt werden. Muss er gegebenenfalls 1 Jahr warten, um bei der nächsten Versammlung einen Antrag zu stellen? Meines Erachtens muss der Wohnungseigentümer nicht 1 Jahr warten, da § 20 Abs. 2 Satz...mehr

Muss man einen Beschluss zum Versammlungsleiter und Protokollführer fassen? Nein. Ist nichts bestimmt, fallen beide Aufgaben ohne Weiteres der Verwaltung zu.mehr

Muss der Verwalter den Beschlussantrag eines Wohnungseigentümers prüfen bzw. die Informationen prüfen, die ein Wohnungseigentümer zu seinem Beschlussantrag beigefügt hat? Ja! Die Verwaltung ist verpflichtet, für die GdWE Beschlussanträge zu überprüfen und muss auf Mängel hinweisen und gegebenenfalls Gegenvorschläge unterbreiten. Ein Wohnungseigentümer kann aber verlangen, d...mehr

Was sollte man bedenken, wenn man einen Beschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwalts fassen möchte, um offene Forderungen und fehlende Unterlagen einzufordern? Am besten wird der Rechtsanwalt im Beschluss genannt. Ferner sollte der Gegenstand benannt werden, zu dem er tätig werden soll. Weiter sollte bestimmt werden, ob der Rechtsanwalt außergerichtlich und gerichtli...mehr

Die GdWE möchte die Steigstrangleitungen (Kaltwasser-, Warmwasser-, Zirkulationsleitung) erneuern, weil der Durchfluss stark verringert ist. Die Abzweigungen in die Wohneinheiten sind nur mittels Aufputzmontage (Wände und Decken) möglich. Können Wohnungseigentümer diese Lösung für ihr Sondereigentum ablehnen? Wie kommt die GdWE weiter voran? Die GdWE muss den baulichen Zustan...mehr

Dürfen Kinder der Wohnungseigentümer an der Versammlung als Vertreter teilnehmen? Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, die Teilnahme an der Versammlung ist nicht höchstpersönlich. Ein möglicher Vertreter sind seine Kinder, auch mehrere. Etwas anderes gilt, wenn es eine Vertreterklausel gibt, die den Kreis der Vertreter einschränkt und die es...mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Ehegatten Darf der Ehemann einer Wohnungseigentümerin an der Versammlung teilnehmen? Ja, aber nur als deren Vertreter mit Vertretungsmacht, nicht als Gast. Sachverständiger Ist die Teilnahme fremder Personen in jedem Fall ausgeschlossen, dürfen also beispielsweise Sachverständige, welche die Gemeinschaft beraten, auf keinen Fall an einer Versammlung teilnehmen? In manchen Fäl...mehr

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Eigentümer sein Stimmrecht bei der Beschlussfassung nicht ausüben? Jeder Eigentümer ist verpflichtet, bei der Ausübung seines Stimmrechts die gemeinschaftlichen Interessen zu berücksichtigen. Nicht jede Interessenkollision, die bei einem Wohnungseigentümer vorliegen kann, führt jedoch zu einem Stimmrechtsverbot. Der Wohnungseigentümer ...mehr

Muss der Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG angekündigt werden? Und muss bzw. sollte über den Beschlussgegenstand, über den später mittels Umlaufverfahren abgestimmt werden soll, eine Diskussion mit Für und Wider in der Versammlung stattfinden, um dann mit Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren agieren zu können? Oder soll der schlichte Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 ...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der GdWE grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben. Wäre es sinnvoll, nach § 48 A...mehr

Was gilt, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung gar nicht erstellt? Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege einer Leistungsklage auf Erstellung der Jahresabrechnung in Anspruch genommen werden. Wichtig ist, dass sich die Klage nicht mehr gegen den Verwalter richten kann, da die Verwaltung des Gemeinschaftseig...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Bekomme ich Probleme, wenn ich mir bei Abberufung noch für die restlichen 6 Monate bei fehlender Kündigung das Verwalterhonorar vom Konto der GdWE abbuche, bevor ich alles an den Nachfolger übergebe? Sie haben einen Anspruch auf eine Vergütung bis zum Ende Ihres Vertrags. Sind Sie berechtigt, ihre künftige Vergütung abzubuchen und endet der Verwaltervertrag erst sechs Monat...mehr

Wie lange kann die Entlastung des Verwalters hinausgezögert werden? So lange, wie die Wohnungseigentümer das für richtig erachten. Sie müssen keine Entlastung erteilen. Braucht es die Entlastung des Verwalters noch? Da die GdWE zur ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet ist, müsste sie sich eigentlich selbst entlasten. Die Wohnungseigentümer entlasten nicht die GdWE, sonde...mehr

Angenommen, an einem Wohnungseigentum ist ein Nießbrauch bestellt. Wem steht das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu – dem Nießbrauchsberechtigten oder dem Wohnungseigentümer? Kann ein Nießbrauchsberechtigter vom Wohnungseigentümer als Vertreter bevollmächtigt werden, wenn nach der Gemeinschaftsordnung nur andere Wohnungseigentümer oder der Verwalter als Vertreter z...mehr

Entspricht ein Beschluss über die Kostentragung einer baulichen Veränderung durch Inanspruchnahme der Erhaltungsrücklage ordnungsgemäßer Verwaltung bzw. können die Eigentümer dies dennoch mehrheitlich beschließen, wenn es ausdrücklich gewünscht ist, um eine Sonderumlage zu vermeiden? Die Erhaltungsrücklage ist Erhaltungsmaßnahmen gewidmet, nicht aber baulichen Veränderungen...mehr

Die Terrasse eines Mieters ist – ohne Genehmigung – vor der Terrassentür mit einem großen Tuch von Unterkante Balkon bis zum Terrassenboden zugehängt und mit vielen Gegenständen wie z. B. Holz, Pflanzensteinen, ausrangierten Elektrogeräten unter einer Decke, Arbeitsmaterialen, Plastikwanne, Bollerwagen, Kunststoffrasenmatten, Rasenmäher-Fangkorb und anderem zugestellt. Ent...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist bei Veräußerung eines Wohnungseigentums die Zustimmung der Verwaltung erforderlich. Wie sieht es bei Veräußerung einer Ferienwohnung aus? Ändert sich etwas, wenn die Stadtverwaltung der Auffassung ist, dass es sich bei der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung, um ein Gewerbe handelt? Wohnungseigentumsrechtlich gibt es keine "Ferienwoh...mehr

Was versteht man im Zusammenhang mit einer Abstimmung unter einer Majorisierung? Zur Annahme einer Majorisierung bedarf es auf Seiten des Majorisierenden einer Mehrheit der Stimmen. Zum Stimmenübergewicht müssen dann weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und damit gege...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben. Ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

Die Eheleute haben eine Stimme bei Abgabe, auch wenn nur ein Ehepartner an der Versammlung teilnimmt? Ja. Gegenstand eines Beschlusses außerhalb der Versammlung ist die Frage, welcher von 3 Anbietern ausgewählt werden soll. Die Wohnungseigentümer können mit "Ja" oder "Nein" stimmen oder sich enthalten. Das Ergebnis der Abstimmung lautet: Anbieter C weit abgeschlagen. Ja-Stim...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben...mehr

Können Beschlüsse mit einem weiteren Beschluss geändert werden? Grundsätzlich ja! Die Wohnungseigentümer haben das Recht, über einen Gegenstand neu im Wege des Beschlusses zu bestimmen. Wenn zwei aufeinander folgende Versammlungen gleiche Tagesordnungspunkte behandeln, die den gleichen Gegenstand haben, ist dies rechtlich zulässig? Welcher gilt, wenn Beschluss 1 angefochte...mehr

Wie geht man mit Eigentümern ohne Computer um, die sich nur telefonisch einwählen können? Wenn der Beschluss (auch) diese Möglichkeit vorsieht, ist das nicht zu beanstanden. Was passiert, wenn einzelne Eigentümer nicht mit der Datenübertragung einverstanden sind bzw. sich nicht geäußert haben? Diese Frage ist derzeit rechtssicher nicht zu beantworten. Ich gehe davon aus, da...mehr

Entspricht die folgende Formulierung einer ordnungsmäßigen Verwaltung: "Die Eigentümergemeinschaft erklärt sich mit der Montage einer klappbaren und demontierbaren Rampe am Hauseingangspodest des Hauses Musterstraße 5 einverstanden, solange die Eigentümergemeinschaft von jeglichen Kosten freigestellt wird." Nein. Der 2. Beschlussteil regelt eine Selbstverständlichkeit und w...mehr

Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer des Wohnungseigentums 1. Neben seiner Ehefrau ist er auch Eigentümer des Wohnungseigentums 2. Er hält dort 75 % der Miteigentumsanteile. Es gilt das Kopfstimmrecht. Hat er Stimme und zusammen mit seiner Ehefrau eine weitere? Diese Frage war lange in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der BGH hat sie 2020 für die Praxis gelöst....mehr

Entfällt die Wirksamkeit eines Beschlusses, wenn ein Eigentümer hiergegen Widerspruch beim Verwalter einlegt oder eine gerichtliche Anfechtungsklage erhebt? Ein wirksamer Beschluss bleibt gemäß § 23 Abs. 4 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Diese Regelung hat zur Folge, dass der Widerspruch eines Eigentümers gegen einen Besch...mehr

Der Beirat wird per Beschluss bevollmächtigt, für die Eigentümergemeinschaft einen Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen. Der Beschluss enthält keinerlei Vorgaben für den Vertragsinhalt. Ist der vom Beirat ausgehandelte Vertrag wirksam? Ein solcher Beschluss ist zunächst wirksam, weil die Bevollmächtigung des Beirats, einen Verwaltervertrag auszuhandeln und abzusc...mehr

Rz. 44f IAS 19.57 definiert diejenigen Beträge, die in der (Gesamt-)Ergebnisrechnung zu erfassen sind. Hierzu zählen unter anderem die "Nettozinsen auf die Nettoschuld aus leistungsorientierten Versorgungsplänen (Vermögenswert)", die es gem. IAS 19.57(c) erfolgswirksam auszuweisen gilt, sowie die Änderungen aus der Neubewertung, die gem. IAS 19.57(d) im "Sonstigen Ergebnis" ...mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, für dessen bauliche Veränderung bereits ein Gestattungsbeschluss vorliegt, von der Verwaltung die erforderliche Planung für die Umsetzung des Vorhabens verlangen? Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen (Vornahmebeschluss) oder...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

Welche Wirkung hat das WEMoG auf Vereinbarungen? Wie ist es beispielsweise, wenn bestimmt ist, dass der Verwalter baulichen Veränderungen zustimmen soll. Diese Vereinbarung ist ungeachtet von § 47 WEG nach herrschender Meinung weiterhin wirksam und anzuwenden. Eine bauliche Veränderung bedarf daher eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG, aber auch einer Zustimmung, nach neu...mehr

Kann ich in einer Mehrhausanlage, für die in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass für jede Untergemeinschaft eine eigene Eigentümerversammlung abzuhalten sei, von allen Eigentümern beschließen lassen, dass die Versammlung gemeinsam abgehalten wird? Ein Beschluss kann die Vereinbarung nicht ändern. Er wäre für das Abhalten einer gemeinsamen Versammlung aber nur nicht ...mehr

Kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, dass bei der Durchführung einer baulichen Veränderung der Denkmalschutz erfüllt wird? Muss die GdWE die Erfüllung sogar verlangen? Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Danach ist es möglich, die Gestattung m...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter berechtigt, Versicherungsverträge abzuschließen, ist das in Ordnung? Ja. Selbstverständlich können die Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander vereinbaren, dass die Verwaltung für sie über den Abschluss von Versicherungsverträgen bestimmt. Benötige ich einen Beschluss für Dacharbeiten, die verhindern sollen, dass ...mehr

Wer muss die Beschlüsse durchführen? Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft ist der Verwalter als ihr Ausführungsorgan verpflichtet, die Beschlüsse auszuführen. Daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen bezi...mehr

Wann kommt ein Beschluss zustande? Die Beschlussfassung erfolgt im Wege der Abstimmung. Allein die Ermittlung des Abstimmungsergebnisses reicht noch nicht, dass ein Beschluss wirksam wird. Das Beschlussergebnis ist vielmehr vom Versammlungsvorsitzenden zu verkünden. Erst in diesem Moment kommt ein Beschluss zustande.[1]. Wird das Beschlussergebnis nicht verkündet, tritt ein...mehr

Die Wohnungseigentümer haben Wohnungseigentümer 1 den Ausbau des Dachgeschosses genehmigt. Bei den Bauarbeiten fällt auf, dass das Dachgebälk Hausschwamm hat. Wie ist vorzugehen (fiktive Kosten)? Bei den Maßnahmen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG in Bezug auf die Beseitigung des Hausschwamms zu ergreifen hat, handelt es sich um...mehr

Wer lädt zur ersten Versammlung, wenn es noch keinen Verwalter gibt? Im Einzelfall besteht die Möglichkeit, eine Universalversammlung abzuhalten. Hierzu kann ein einzelner Wohnungseigentümer laden. Kommen dann alle anderen Wohnungseigentümer und verzichten sie auf die gesetzlichen Formalien, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse formal einwandfrei. Ist dieser...mehr