Fachbeiträge & Kommentare zu Verwalterzustimmung

In einer Wohnungseigentumsanlage ist bei Veräußerung eines Wohnungseigentums die Zustimmung der Verwaltung erforderlich. Wie sieht es bei Veräußerung einer Ferienwohnung aus? Ändert sich etwas, wenn die Stadtverwaltung der Auffassung ist, dass es sich bei der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung, um ein Gewerbe handelt? Wohnungseigentumsrechtlich gibt es keine "Ferienwoh...mehr

Wie sieht die Zustimmungserklärung aus und wie lange habe ich Zeit, diese zu erteilen? Die Erklärung muss in notariell beglaubigter Form erteilt werden, da sie dem Grundbuchamt als Wirksamkeitserfordernis vorzulegen ist (§ 29 GBO). Bei der Beglaubigung muss die wirksame Verwalterbestellung durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Hierzu reich...mehr

Wie weit gehen meine Pflichten als Verwalter, um an Informationen über den potenziellen Erwerber zu kommen? Die Pflicht zur Informationsbeschaffung liegt nicht bei Ihnen als Verwalter, sondern beim veräußernden Wohnungseigentümer. Dieser hat Ihnen die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen.[1] Allerdings müssen Sie ihn auffordern, Ihnen aussagekräftige Un...mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Häufig wird von einzelnen Wohnungseigentümern Verwaltungsaufwand verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie besc...mehr

Bereits das Wohnungseigentumsgesetz selbst bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, vom Gesetz oder von Vereinbarungen abweichende Regelungen durch Beschlussfassung zu treffen: § 12 Abs. 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern zunächst die Möglichkeit der Schaffung einer Vereinbarung, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung ...mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni...mehr

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungsz...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auf Grundlage von § 43 Nr. 2 WEG a. F. hat sich der Anwendungsbereich der nunmehrigen Bestimmung des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG bezüglich Klagen der Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit erweitert, als Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft geltend zu mache...mehr

Abwehransprüche Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradwegs auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan, kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.[1] Anspruchsinhaber, Hausgeld Alleinige Inhaber...mehr

Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter weist § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG ebenfalls dem sachlich wie auch örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage zu. Die Vorschrift ist dabei sachbezogen weit auszulegen. Maßgeblich ist, ob das von der kl...mehr

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Rz. 35 Durch die wegen § 29 GBO [140] erforderliche öffentliche Beglaubigung der Veräußerungszustimmung entstehen Notargebühren. Gebührenschuldner des Notars ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Person, deren Erklärung durch den Notar beglaubigt wurde, z.B. der Zustimmungsberechtigte.[141] Da der Verwalter bei der Erteilung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Verwaltungsauf...mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge...mehr

Rz. 36 Ist in einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG der Verwalter zum Zustimmungsberechtigten bestimmt, so gehört die Erteilung der Veräußerungszustimmung zu seinen Grundaufgaben. Der Arbeitsaufwand des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung ist daher mit der Verwaltervergütung abgegolten. Eine Sondervergütung von der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ...mehr

Rz. 46 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 40), sodass die Gemeinschaftsinteressen un...mehr

Rz. 34 Der Zustimmungsberechtigte – meist die Gemeinschaft – hat die Veräußerungszustimmung unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, zu erteilen, wenn keine Versagungsgründe vorliegen.[138] Eine sofortige Zustimmung kann nicht verlangt werden, da der Zustimmungsberechtigte die Möglichkeit haben muss, das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu prüfen. Da die Einholung von A...mehr

Rz. 63 Auch wenn der Veräußerungsvertrag zunächst schwebend unwirksam ist, bestehen schon Rechtsbeziehungen zwischen Veräußerer und Erwerber. Zwar können die Vertragsparteien während des Schwebezustandes noch keine Erfüllung der Hauptleistungspflichten (z.B. Zahlung des Kaufpreises; Übereignung und Übergabe der Wohnungseigentumseinheit) sowie der von der Erfüllung der Hauptl...mehr

Rz. 2 Die Veräußerungsbeschränkung wird – nach h.M. ohne die Zustimmung dinglich Berechtigter[8] – durch eine Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach §§ 5 Abs. 4 S. 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 1 S. 2 WEG begründet.[9] Ohne Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern hat sie lediglich schuldrechtliche Wirkung unter den an ihr beteiligten Wohnungseigentü...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 59 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger/Veräußerer ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen.[195] Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 28 Der Zustimmende muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung (vgl. Rdn 32 ff.) Verwalter sein; auf den Zeitpunkt seiner Bestellung (vor oder nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) kommt es nicht an. Endet das Verwalteramt anschließend, ändert dies an der Wirksamkeit der erteilten Zustimmung nichts.[120] Hat der durch angefochtenen Beschluss der Wohnungseigen...mehr

Rz. 67 Dem Veräußerer können gemäß § 280 BGB Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung gegen den Zustimmungsberechtigten zustehen, wenn dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund versagt hat.[215] Der zustimmungsberechtigte Externe, der die Zustimmung versagt hat, haftet nur für den Schaden, der bis zu dem Zeitpunkt eingetreten ist, in dem die Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Rz. 68 Dem Erwerber stehen bei Versagung der Zustimmung ohne wichtigen Grund keine Ansprüche gegen den Zustimmungsberechtigten zu, da zwischen ihnen keine Rechtsbeziehungen bestehen. Dem Erwerber können gegen den Veräußerer gemäß §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche wegen Verletzung seiner Pflicht zur Einholung der Veräußerungszustimmung (Rdn 63) zustehen, wenn dieser sein...mehr

Rz. 12 Die Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich jederzeit, auch vor Ablauf der Amtszeit, möglich.[49] Der Wohnungseigentümer, der als Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden soll, ist stimmberechtigt.[50] Die Bestellung eines neuen Verwaltungsbeirats (Neuwahl) enthält in der Regel schlüssig die Abberufung des f...mehr

Rz. 160 Schuldner des Anspruchs auf Nachschüsse ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Wohnungseigentümer ist. Weil Gesamtakte zu Lasten Dritter unzulässig sind, schuldet ein Veräußerer keine Beiträge, die auf einem Beschluss beruhen, der erst nach seinem Eigentumsverlust gefasst worden ist.[421] Ein Beschluss begründet für einen Veräu...mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als...mehr

Rz. 52 Da § 12 Abs. 2 S. 1 WEG unabdingbar ist, kann nicht durch Vereinbarung festgelegt werden, welche Umstände einen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung darstellen.[181] Es kann aber vereinbart werden, welche Umstände keinen wichtigen Grund darstellen, sodass der Veräußerer in diesem Fall einen Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung hat.mehr

Rz. 8 Die Änderung einer Veräußerungsbeschränkung, die keine teilweise Aufhebung ist (s. Rdn 9), bedarf einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG; eine Zustimmung dinglich Berechtigter ist gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht erforderlich. Für die Eintragung im Grundbuch gilt Rdn 2. Rz. 9 Die vollständige Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann gemäß § 12 Abs. 4 S. 1 WEG ...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 53 Der Zustimmungsberechtigte – meist die Gemeinschaft – ist verpflichtet, das Vorliegen eines wichtigen Versagungsgrundes zu prüfen. Er muss dabei aber grundsätzlich auch Nachforschungen über die Person des Erwerbers und dessen Vermögensverhältnisse anstellen,[182] auch wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht bestimmt. Nachfragen gegenüber dem Veräußerer sind ratsam. D...mehr

Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nich...mehr

Rz. 56 Liegt kein wichtiger Grund zur Versagung vor, so besteht ein Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung.[186] Die Zustimmung ist so zu erteilen, dass die Veräußerung im Grundbuch vollzogen werden kann;[187] daher ist der Anspruch nicht erfüllt, wenn sie bedingt oder nicht in der Form des § 29 GBO erteilt wurde. Gegenüber diesem Anspruch besteht kein Zurückbehal...mehr

Rz. 62 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam.[204] Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschluss mit dem Wir...mehr

Rz. 448 Ist zwischen der GdWE und dem Verwalter eine Grundvergütung bzw. Pauschalvergütung vereinbart worden, muss hinsichtlich weiterer Leistungen, die der Verwalter kraft Gesetzes schuldet, eindeutig im Verwaltervertrag klargestellt werden, dass und in welchem Umfang für diese ein gesondertes Entgelt gezahlt werden soll. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass alle gesetzli...mehr

Rz. 57 Gläubiger des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Eigentümer, nicht aber der Erwerber.[189] Der Anspruch ist nicht abtretbar und nicht verpfändbar (§ 1274 Abs. 2 BGB); der Gläubiger kann aber einen Dritten zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigen[190] (im Prozess unter den Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft) und daher ist der Anspruch pfän...mehr

Rz. 66 Im Fall der Zwangsversteigerung ist der Zuschlag nach §§ 79 ff. ZVG nur zu erteilen, wenn die Veräußerungszustimmung vorliegt. Ergeht der Zuschlag ohne die erforderliche Zustimmung, heilt der rechtskräftige staatliche Hoheitsakt das Fehlen der Zustimmung und der Ersteher wird ohne die erforderliche Zustimmung Eigentümer.[214]mehr

Rz. 13 Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", waren damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint.[93] In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklär...mehr

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

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Rz. 12 Als Zustimmungsberechtigte können Wohnungseigentümer (s. Rdn 13) oder beliebige Dritte (s. Rdn 28) wie insbesondere der Verwalter (s. Rdn 17) bestimmt sein. Im Zweifel ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[80] zuständig. Die Prüfung und eine etwaige Zustimmung oder Nichterteilung derselbigen stellt eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im...mehr

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entgegennahme bevollmächtig...mehr

Für die Einholung der Veräußerungszustimmung ist es nicht ausreichend, wenn der Veräußerer die Solvenz des Erwerbers behauptet, jedenfalls auf Nachfrage muss er diese durch Unterlagen belegen.mehr

Rz. 101 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.30: Veräußerungszustimmung durch den Dritten/Verwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage des Wohnungseigentümers der Wohnungseigentumsanlage, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt _________...mehr

Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands verursacherbezogen verteilt werden. Hiervon betroffen sind in aller Regel Sonderhonorare wegen der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, eines beschlossenen Verbots von Sammelüberweisungen, einer vereinbarten Veräußerungszustimmung, der erforderlichen Beitreibung rückständiger Hausg...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der GdWE beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht ist. Da die Berufung vom Amtsgericht nur in seltenen Fällen zugelassen wird,...mehr