Fachbeiträge & Kommentare zu Provision

Zwar seltener, aber möglicher Idealfall für den Makler: Ein Provisionsanspruch besteht auch dann gegen den Auftraggeber, wenn der Makler überhaupt keine Tätigkeiten entfaltet hat. Voraussetzung ist der Abschluss eines "qualifizierten" Alleinauftrags und das vertragswidrige Eigengeschäft des Maklerkunden.[1] Durch einen "einfachen" Alleinauftrag ist der Auftraggeber letztlich...mehr

Auch ohne eine wirtschaftliche Beherrschung gibt es viele weitere Fälle in der Praxis, in denen der Makler schlicht ungeeignet ist, die Interessen seines Kunden wahrzunehmen, weil er "im Lager" eines anderen steht.[1] Ein Interessenkonflikt an sich reicht noch nicht aus. Vielmehr muss dieser derart institutionalisiert sein, dass der Makler unabhängig von seinem konkreten Ver...mehr

Provisionsschädlich kann eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs sein. Das ist der Fall, wenn zwischen der Leistung des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrags ein Ereignis liegt, wodurch die ursprüngliche Maklertätigkeit nicht mehr als ursächlich für den Hauptvertragsschluss angesehen werden kann.[1] Vermeintlich findige Maklerkunden versuchen deshalb häufig, sich von...mehr

Muster: Maklervertrag mit Vermieter (Alleinauftrag) Maklervertrag zwischen Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Makler genannt – und Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Auftraggeber genannt – § 1 Vertragsgegenstand Der Auftraggeber beauftragt den Makler im Rahmen eines Alleinauftrags mit dem Nachweis der Gelegenheit zu...mehr

Dass vom Makler gemachte Objektangaben zutreffen müssen, dürfte ohnehin eine Selbstverständlichkeit sein, will er sich nicht dem Risiko der Provisionsverwirkung oder gar des Schadensersatzes ausgesetzt sehen.[1] Fehlerhafte Objektangaben können aber auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen haben. Die Objekt-Wahrheit beginnt insoweit schon mit den vom Makler verwendeten Lichtb...mehr

"Je geringer die bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise für die nicht rechtsdienstleistende Haupttätigkeit erforderlichen Rechtskenntnisse sind, umso kleiner ist die Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen, wodurch über die für die Haupttätigkeit erforderliche berufliche Qualifikation ein gewisser Mindestqualitätsstandard auch für die rechtliche Beratun...mehr

In aller Regel wird es weder dem Interesse des Maklers noch dem seines Auftraggebers entsprechen, wenn der Makler erst einmal zwei Wochen zuwartet, ob sein Auftraggeber einen Widerruf erklärt, bevor er tätig wird. Gerade für die Maklerpraxis ist insoweit die Bestimmung des § 356 Abs. 4 BGB von Bedeutung. Hiernach erlischt das Widerrufsrecht dann, wenn der Makler seine Makler...mehr

Aus Sicht des Verkäufers stellt sich die Situation wie folgt dar: Der Verkäufer beauftragt den Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Verkaufsangelegenheit. Der Makler hat zwar einen sehr interessierten potenziellen Käufer an der Hand, stellt aber für den Zeitraum, für den die Reservierungsvereinbarung gilt, seine Tätigkeit ein. Unter diesen Umständen bestehen zw...mehr

Eine sog. echte Verflechtung liegt dann vor, wenn der Maklerkunde den Vertrag mit einer Partei abschließt, die mit dem Makler in wirtschaftlicher Hinsicht identisch ist. Maßgebliches Kriterium ist hier, ob der Makler und der potenzielle Vertragspartner des Maklerkunden die Fähigkeit zur selbstständigen und unabhängigen Willensbildung haben.[1] Dies ist insbesondere dann nich...mehr

Häufig betätigen sich hauptberufliche Wohnungseigentumsverwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder bei der Vermietung von Wohnungen oder Geschäftsräumen innerhalb der verwalteten Eigentumsanlagen. Auch wenn der BGH grundsätzlich aus maklerrechtlichen Gesichtspunkten unter gewissen Voraussetzungen nichts dagegen hat, ist damit noch nichts über die Verträ...mehr

Zudem ist beiden Vertragstypen gemeinsam, dass sich der Kunde für einen befristeten Zeitraum an den Makler bindet. In aller Regel werden nämlich Alleinaufträge – egal ob "einfache" oder "qualifizierte" – für einen befristeten Zeitraum abgeschlossen. Fehlt es ausnahmsweise an einer Befristung, gilt eine angemessene Frist als vereinbart.[1] Was als angemessene Frist bzw. Befri...mehr

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin von der Beklagten eine Einbauküche gekauft, die diese geliefert und montiert hatte. Der Einbau erfolgte durch eine Subunternehmerin. Dem Rechtsstreit, der mit einem Mahnbescheid durch einen nicht anwaltlich zugelassenen Vertreter der Klägerin begann, war auf Seiten der Klägerin der Hersteller des "Aquastopps" beigetreten. Kurz nach Fert...mehr

Aus dem Postulat, dass der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen sein muss, folgt, dass dieser nicht nichtig sein darf. Ein nichtiger Hauptvertrag begründet einen Provisionsanspruch des Maklers lediglich im seltenen Ausnahmefall der Heilung der Nichtigkeit. Ursachen einer Vertragsnichtigkeit können zum einen Formmängel des Hauptvertrags sein, zum anderen Gesetzes- oder Sitt...mehr

§ 656c BGB regelt den Provisionsanspruch des Maklers bei einer Tätigkeit für beide Parteien wie folgt: Zitat (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei d...mehr

Selbstverständlich müssen sich die Makler an die von ihnen getroffenen Vereinbarungen halten. Pflichtverletzungen führen jedenfalls zu Schadensersatzansprüchen des jeweils anderen Maklers. Praxis-Beispiel Schadensersatz bei Pflichtverletzung Zwei Makler vereinbaren im Rahmen eines Gemeinschaftsgeschäfts Provisionsteilung mit der Maßgabe, dass der Käufermakler mit seinem Kunden...mehr

Die Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes regeln lediglich die Provisionshöhe in Bezug auf die vom Mieter als Maklerkunde zu zahlende Provision. Die Beschränkung auf zwei Monatsmieten in § 3 Abs. 2 WoVermRG gilt also nicht für Maklerverträge mit Vermietern als Vertragspartner des Maklers. Vermieter und Makler können vielmehr bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit un...mehr

Überblick Pflichtverletzungen des Maklers können grundsätzlich Schadensersatzansprüche auslösen. Sind dem Makler besonders schwere – leichtfertig oder vorsätzlich begangene – Pflichtverletzungen vorzuwerfen, droht zusätzlich der Verlust der Provision – selbst wenn dem Maklerkunden durch die Pflichtverletzung kein Schaden entstanden ist.[1] Die Verwirkung eines Maklerlohnansp...mehr

Das gemeinschaftliche Handeln mit dem Makler der Gegenseite kann gegen die Bestimmung des § 654 BGB verstoßen. Nach dieser Vorschrift verwirkt der Makler seinen vertraglich vereinbarten Vergütungs- und Aufwendungsersatzanspruch, wenn er, anders als im Vertrag geregelt, auch für die andere Seite tätig geworden ist. Zunächst einmal muss den jeweiligen Maklerkunden nichts über ...mehr

Tritt der Makler heimlich als Mitkonkurrent seines Auftraggebers auf, um den Kaufpreis und somit seine Provision in die Höhe zu treiben, verwirkt er seinen Provisionsanspruch.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Makler zusammen mit dem Verkäufer nachträglich verdeckt eine Verschlechterung der Verkaufskonditionen – in erster Linie also eine Erhöhung des Kaufpreises – anstrebt.[2...mehr

Bislang ist nicht zu beobachten, dass die Gerichte aufgrund des Bestellerprinzips vermehrt mit Provisionsklagen beschäftigt sind. Jedenfalls sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: Die Klage des Maklers gegen seinen Kunden auf Zahlung der Provision und die Klage des Maklerkunden gegen den Makler auf Rückzahlung bereits geleisteter Provision. 6.1 Makler klagt auf Zahlung Ha...mehr

Die §§ 656a ff. BGB sind am 23.12.2020 in Kraft getreten. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 53 EGBGB waren auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23.12.2020 entstanden sind, die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden. Problematisch stellte sich insoweit bei einer Doppeltätigkeit des Maklers die Konstellat...mehr

Eine erhebliche Herausforderung stellt die Voraussetzung dar, dass der Makler dem Wohnungssuchenden keine Bestandsimmobilien anbieten darf, die ihm bereits vom Vermieter an die Hand gegeben wurden. Er muss vielmehr aufgrund des Suchauftrags neue Objekte akquirieren und den entsprechenden Auftrag vom Vermieter zum Anbieten des Objekts einholen. Praxis-Beispiel Suchauftrag nur ...mehr

Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hatte den Gesetzgeber 2020 erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. Bestellerprinzip im Rahmen der Vermietung von Wohnraum, hatte der Ges...mehr

In der Praxis sind all diejenigen Fälle weit verbreitet, in denen der Verkäufer den Makler beauftragt, die Provisionszahlungspflicht letztlich aber den Käufer treffen soll und insoweit im notariellen Kaufvertrag eine Maklerklausel aufgenommen wird, die den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer sichern soll. Auch hier ist im Bereich der Kaufverträge über Einfamilien...mehr

Die Bestimmung des § 2 Abs. 5 WoVermRG regelt die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, eine vom Vermieter oder einem Dritten geschuldete Provision zu zahlen. Praxis-Beispiel Nicht vom Mieter Der Vermieter hatte den Makler provisionspflichtig beauftragt, seine hochwertig ausgestattete und in Bestlage befindliche Wohnung an einen zu...mehr

Zunächst und grundsätzlich wirkt sich der Rücktritt einer der beiden Vertragsparteien vom Hauptvertrag nicht auf den Provisionsanspruch des Maklers aus, so nicht die Voraussetzungen einer Vertragsanfechtung vorliegen. Zu unterscheiden sind das vertragliche und das gesetzliche Rücktrittsrecht. Gesetzliches Rücktrittsrecht Die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts berührt...mehr

Das Bestellerprinzip besagt vereinfacht, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn zu bezahlen hat. Grundsätzlich zahlt nach dem Maklerrecht derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Doch im Bereich der Wohnraumvermittlung wurde dieser Grundsatz in der Praxis regelmäßig aufgeweicht. Denn nicht der eigentlich beauftragende Vermieter hatte die Zeche tatsächlich gezahlt, s...mehr

Bei Immobiliengeschäften ist eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten "nach dem Inhalt des Vertrags" grundsätzlich zulässig, sofern er für beide als Nachweismakler tätig ist.[1] Praxis-Beispiel Nachweismakler für beide Kaufparteien Der Hauseigentümer beauftragt den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit. Daraufhin akquiriert der Makler einen...mehr

Im Vergleich zum Gemeinschaftsgeschäft fehlt es beim Zubringergeschäft an der Vereinbarung einer Zusammenarbeit. Beim Zubringer bzw. Tippgeber muss es sich auch nicht notwendigerweise um einen Makler handeln. Üblicherweise fungieren als Tippgeber Privatpersonen, denen eine Verkaufs- oder Vermietungsmöglichkeit bekannt wird, beispielweise weil ein Nachbar sein Haus verkaufen ...mehr

Wird der Hauptvertrag unter einer sog. aufschiebenden Bedingung geschlossen, entsteht der Provisionsanspruch nach der gesetzlichen Regelung in § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB erst dann, wenn die Bedingung eingetreten ist. Die Parteien des Hauptvertrags sehen den Hauptvertrag bis zum Eintritt der Bedingung als noch nicht vollkommen an und machen seine Wirkung vom Eintritt dieser Bedi...mehr

Der Makler hat auch dann keinen Anspruch auf Provision, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Vertrag gegen ein Gesetzesverbot (§ 134 BGB) oder gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt.[1]mehr

Klagt der Mieter auf Rückzahlung geleisteter Provisionszahlungen, hat seine Klage bereits dann Erfolg, wenn der zugrunde liegende Vermittlungsvertrag nicht wenigstens der Textform genügt. Auch hier muss der Makler letztlich beweisen können, dass er ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Mieters beim Vermieter den Auftrag zum Anbieten der Wohnung eingeholt hat. War der ...mehr

Beleidigende Äußerungen des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber stellen eine derart schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass der Makler seinen Lohnanspruch verwirkt.[1] Entsprechendes gilt bei Untätigkeit des Maklers. Wurde dem Makler z. B. durch einen qualifizierten Alleinauftrag die Vermarktung sämtlicher Wohnungen einer Wohnanlage übertragen und stellt der Makler grun...mehr

Käufer- bzw. Mieter-Makler Bei einem Erwerb unter dem angebotenen Kaufpreis oder einer Anmietung unter der angebotenen Miete könnte man der Auffassung sein, dass der Käufer- bzw. Mieter-Makler keinesfalls seinen Provisionsanspruch verliert - und zwar unabhängig vom tatsächlichen Preisnachlass. Denn sein Auftraggeber steht wirtschaftlich gesehen sogar besser da als bei einem E...mehr

Zunächst einmal muss der Hauptvertrag seiner gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen. Kaufverträge Der Grundstücks-, Wohnungs- oder Gewerbeimmobilienkauf bedarf nach der maßgeblichen Bestimmung des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Genügt der Vertrag dieser Voraussetzung nicht, so ist er nichtig mit der Folge, dass der Makler keinen Anspruch a...mehr

Grundsätzlich steht auch beim Gemeinschaftsgeschäft jedem Makler jeweils die mit seinem eigenen Auftraggeber vereinbarte Provision zu. Allein aus dem Vorliegen eines Gemeinschaftsgeschäfts kann nicht darauf geschlossen werden, dass die Gesamtprovision geteilt werden soll.[1] Im Gemeinschaftsvertrag sollte in jedem Fall eine Vereinbarung über die Verteilung der Provision getr...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 2 Abs. 1a WoVermRG hat der Makler lediglich dann Anspruch auf eine Provision gegen den Mieter, wenn er "ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten". Praxis-Beispiel Mietinteressent springt ab Ein Mitarbeiter eines Aut...mehr

Wird es für den Käufer teurer als dem Makler im Vertrag vorgegeben, setzt Letzterer seine Provision aufs Spiel. Praxis-Beispiel 25 % Preisdifferenz Der Makler soll seinem Interessenten eine Eigentumswohnung bis zu 200.000 EUR nachweisen. Aufgrund eines entsprechenden Nachweises erwirbt der Interessent schließlich eine Wohnung für 250.000 EUR. In diesem Fall hat der Makler – obw...mehr

Weit verbreitet sind Fälle, in denen der Vermieter zwar den Makler beauftragt, ein Mietverhältnis nachzuweisen oder zu vermitteln, jedoch deutlich zum Ausdruck bringt, dass er dafür keine Provision bezahlen wird. Ob der Makler sich auf derartige "Umsonst-Geschäfte" einlässt, dürfte vom jeweiligen Auftraggeber abhängen. Handelt es sich um ein größeres Wohnungsbauunternehmen, ...mehr

Eng verwandt mit dem geschilderten Problem des Abspringens eines Mietinteressenten ist dasjenige gleichgerichteter Suchaufträge von Mietinteressenten. Praxis-Beispiel Gleiche Suchaufträge mehrerer Mietinteressenten Kurz vor Beginn des Wintersemesters wenden sich nach und nach mehrere Studenten auf der Suche nach 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen an den Makler. Am 6.9. kommen Studenti...mehr

Zumindest nach der Gesetzesbegründung ist die Position des Maklers in den angespannten Wohnungsmärkten, also den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, problematischer als in sonstigen Gebieten. Hier nämlich unterstellt der Gesetzgeber...mehr

Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG handelt "ordnungswidrig ..., wer als Wohnungsvermittler vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt." Nach der in Bezug genommenen Vorschrift des § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließli...mehr

Ein nichtiger Hauptvertrag begründet keinen Anspruch auf Maklerprovision. Mangelt es beispielsweise an der erforderlichen Form – ein Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit bedarf bekanntlich der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) –, erhält der Makler keine Provision. Durch Auflassung und Grundbucheintragung wird der Formmange...mehr

Angesichts des Bestellerprinzips entfalten Vermieter vermehrt eigenständig Vermarktungsaktivitäten. Dies kann für den Makler eine weitere Chance sein, seinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden als seinen Kunden zu sichern. Bietet etwa ein Vermieter in einem der Internetportale oder in der Tageszeitung eine Mietwohnung an, hindert dies den Makler nicht daran, eben...mehr

Während Kungeleien mit dem Vermieter für den Makler erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen können, sind sie für den Vermieter zwar nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz folgenlos, können aber im Einzelfall ggf. den Tatbestand des (versuchten) Betrugs nach § 263 Strafgesetzbuch (StGB) erfüllen. Praxis-Beispiel Absprachen zwischen Makler und Vermieter Der Vermieter will den Makl...mehr

In der Maklerpraxis kommt es häufig vor, dass der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag von dem abweicht, was Inhalt des Maklervertrags ist. Abweichungen können sich dabei sowohl in personeller wie auch in inhaltlicher bzw. wirtschaftlicher Hinsicht ergeben. Streng nach dem Gesetz steht dem Makler dann keine Provision zu. Denn nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Makler nu...mehr

Nach der Bestimmung des § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Provisionsanspruch des Maklers nur, wenn der von dem Maklerkunden gewünschte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt hingegen die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision.[1] Dieser Grundsatz wird allerdings derart aufgeweicht, dass es für das En...mehr

Hat der Makler dem Wohnungssuchenden erfolgreich den Abschluss eines Mietvertrags vermittelt und zahlt dieser die Provision nicht freiwillig, muss der Makler den Rechtsweg beschreiten. Gänzlich erfolglos wird seine Klage dann sein, wenn der mit dem Wohnungssuchenden abgeschlossene Vermittlungsvertrag nicht mindestens der Textform entspricht. Bestreitet der Wohnungssuchende, ...mehr

Wird die Durchführung des Hauptvertrags durch ein bestimmtes Ereignis oder aufgrund besonderer Umstände unmöglich, hängt der Provisionsanspruch des Maklers davon ab, ob es sich um einen Fall anfänglicher Unmöglichkeit oder einen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit handelt. Anfängliche Unmöglichkeit Bei anfänglicher Unmöglichkeit ist der Hauptvertrag zwar nach der Bestimmung ...mehr

Der Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch, wenn er "dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist". Gesetzliches Regelbeispiel einer Verwirkung des Provisionsanspruchs ist also die verbotswidrige Doppeltätigkeit. Dem Makler muss im Maklervertrag oder durch besondere Vereinbarung mit seinem Auftraggeber eine Tätigkeit auch für den anderen pot...mehr