Makler: Doppeltätigkeit und Verwirkung / Zusammenfassung

Pflichtverletzungen des Maklers können grundsätzlich Schadensersatzansprüche auslösen. Sind dem Makler besonders schwere – leichtfertig oder vorsätzlich begangene – Pflichtverletzungen vorzuwerfen, droht zusätzlich der Verlust der Provision – selbst wenn dem Maklerkunden durch die Pflichtverletzung kein Schaden entstanden ist.^[1] Die Verwirkung eines Maklerlohnanspruchs setzt in objektiver Hinsicht eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Maklers voraus und in subjektiver Hinsicht muss er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigenden Weise verletzt haben.^[2] Grob zusammengefasst verwirkt der Makler seine Provision stets dann, wenn er sein Provisionsinteresse über die Interessen seines Auftraggebers stellt. Die maßgebliche Vorschrift des § 654 BGB hat also Strafcharakter.^[3]

Hieraus ergibt sich folgende Faustformel:

• "Normale" Pflichtverletzung: Der Makler haftet auf Schadensersatz, behält aber seinen Anspruch auf Provision. Im Fall der Fälle steht allerdings durch Aufrechnung des Maklerkunden auch die Provision auf dem Spiel.
• Besonders schwere Pflichtverletzung: Selbst wenn dem Maklerkunden kein Schaden entstanden ist, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision. Ist dem Maklerkunden darüber hinaus Schaden entstanden, muss der Makler diesen selbstverständlich ersetzen.

Außerdem ist zu beachten, dass der Makler grundsätzlich für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen haftet.^[4] Erfüllungsgehilfe ist gemäß § 278 BGB derjenige, den der Makler zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit einsetzt. Erfüllungsgehilfen sind daher in erster Linie die Mitarbeiter des Maklers.

Achtung: Die Bestimmung des § 654 BGB ist nicht – auch nicht entsprechend – bei Treuepflichtverletzungen des Auf...