Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

1 Leitsatz Eine Gebrauchswerterhöhung i. S. d. § 555b Nr. 4 BGB liegt bei einem Einbau eines Aufzugs nur vor, wenn dadurch die Wohnung besser, schneller oder barrierefrei erreicht werden kann. 2 Normenkette BGB § 555b Nr. 4, 559 Abs. 1 3 Das Problem Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB) kann der V...mehr

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Eine Gebrauchswerterhöhung i. S. d. § 555b Nr. 4 BGB liegt bei einem Einbau eines Aufzugs nur vor, wenn dadurch die Wohnung besser, schneller oder barrierefrei erreicht werden kann.mehr

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Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB) kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der anteilig für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung z. B. die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, der Anbau eines Balkons sowie der Einbau eines Lifts (so b...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall verlangte die Mieterin vom Vermieter die Rückzahlung von Mieten, die sie aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung gezahlt hat. Begründet wurde dies von der Mieterin damit, dass ein Aufzug eingebaut wurde, der nur in den Zwischengeschossen des Anwesens hält. Daher muss die Mieterin zwar nicht wie bisher 21 Stufen nach oben zu ihrer im...mehr

Rz. 19 Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 1 der Verordnung über die Gewährung von Steuerbefreiungen für die European Transonic Windtunnel GmbH v. 1.9.1989 (BGBl I 1989, 738). Nach § 1 der o. a. Verordnung ist die genannte, mit Vereinbarung v. 27.4.1988 zwischen den Regierungen der Bundesrepublik Deutschland, der Französischen Republik, des Königreichs der Niederlande und des V...mehr

Rz. 25 Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Zur Gegenleistung gehören jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten. Der Erbbauzins gilt nicht als dauernde Last. Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG unterscheidet zwischen zur Gegenl...mehr

Rz. 8f Grundsätzlich gehören zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers, die dieser dem Veräußerer nach den vertraglichen Vereinbarungen für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Nach der Rechtsprechung des BFH ist für die Frage, was zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört, zunächst darauf abzustellen, in welchem tatsächlichen Zustan...mehr

Rz. 8r Abbruch-/Abrisskosten Ist Gegenstand eines Erwerbsvorgangs der Erwerb eines unbebauten Grundstücks und verpflichtet sich der Veräußerer vertraglich, den Abbruch des aufstehenden Gebäudes auf seine Kosten zu übernehmen, gehören die entsprechenden Aufwendungen nicht zur Gegenleistung. Übernimmt der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung (z. B. durch ein ...mehr

Rz. 42 Nach dem durch das DAC 7-UmsG v. 20.12.2022[1] eingefügten Abs. 3 S. 1 AO kann mit der Prüfungsanordnung die Vorlage von aufzeichnungs- oder aufbewahrungspflichtigen Unterlagen innerhalb einer bestimmten Frist verlangt werden. Die von dem Stpfl. eingereichten Unterlagen sollen es der Finanzbehörde insbesondere ermöglichen, gemäß dem ebenfalls neu eingefügten Abs. 4 Pr...mehr

Die bei der Wohnraummiete geltenden gesetzlichen Bestimmungen über die Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB [1] können bei der Geschäftsraummiete abweichend geregelt werden.mehr

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Zusammenfassung Überblick Das Thema "Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 4.6. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Erkenntnisprozess 1.1 Allgemeines Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetis...mehr

Überblick Das Thema "Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 4.6. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der ...mehr

1.1 Allgemeines Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig ...mehr

2.1 Energiebilanz von Gebäuden und technischen Einrichtungen Die Energiebilanz eines Gebäudes drückt das Verhältnis zwischen Energieaufnahme und Energieverbrauch aus. Im Regelfall sollte die Bilanz ausgeglichen sein. Energieaufnahme und Energieverbrauch halten sich dann die Waage. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden schwankt innerhalb der Jahreszeiten deutlich. Der Energieve...mehr

Unter dem Begriff "regenerative Energien" sind Energiequellen zusammengefasst, die in der Natur nahezu unendlich zur Verfügung stehen oder sich selbst erneuern können. Die Gruppe sich erneuernder, nachwachsender Energien wird auch als "Biomasse" bezeichnet und umfasst Materialien wie Holz, Stroh, Schilf, Hanf usw., zusätzlich auch Substanzen wie Biogas oder Biodiesel. Zu den...mehr

2.2.1 Endenergie- und Primärenergiebedarf Neben dem Wärmebedarf für Heizung sind bei der Bilanzierung von Gebäuden weiterhin Lüftungswärmeverluste, solare Gewinne durch Fensterflächen, Warmwasser, interne Wärmequellen (z. B. Kühlschrank), eventuell Kühlung sowie Verluste in der Anlagentechnik zu berücksichtigen. Diejenige Energiemenge, die ein Gebäude innerhalb eines Jahres t...mehr

Werden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant, sollte die Expertise eines Energieeffizienzexperten, kurz: Energieberater, eingeholt werden. Energieberater sind i. d. R. Baufachleute oder Bausachverständige, die über ein einzelnes Gewerk hinaus über sämtliche Aspekte einer energetischen Gebäudesanierung beraten können. Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (...mehr

Energieausweise sind eine Kurzzusammenfassung von Wärmeschutznachweisen und enthalten wesentliche Informationen und Kennzahlen für Gebäude (siehe hierzu auch ausführlich Kap. B.VI.4.6). Nach § 80 GEG müssen in den folgenden Fällen Energieausweise erstellt werden bei Neuerrichtung eines Gebäudes, Verkauf einer Wohnung oder einer Immobilie, Vermietung, Verpachtung oder Leasing, en...mehr

Neben dem Wärmebedarf für Heizung sind bei der Bilanzierung von Gebäuden weiterhin Lüftungswärmeverluste, solare Gewinne durch Fensterflächen, Warmwasser, interne Wärmequellen (z. B. Kühlschrank), eventuell Kühlung sowie Verluste in der Anlagentechnik zu berücksichtigen. Diejenige Energiemenge, die ein Gebäude innerhalb eines Jahres tatsächlich benötigt, wird als Endenergieb...mehr

Die Umrechnung des Endenergiebedarfs auf den Primärenergiebedarf erfolgt mit Hilfe des Primärenergiefaktors. Beispielsweise werden für die Nutzung von 1 m3 Gas für Gewinnung, Umwandlung und Transporte zusätzlich etwa 10 %, somit 0,10 m3 Gas benötigt. Der Primärenergiefaktor für Gas ist deshalb mit 1,1 definiert. Eine Sonderstellung nehmen regenerative Energien ein. Die Endene...mehr

Begriff "Energieaudit" Das Energieaudit ist ein Instrument, um Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Reduzierung der Energiekosten festzustellen. Durch die Ermittlung, in welchen Bereichen wieviel Energie verbraucht wird, ist erkennbar, an welchen Stellen Einsparpotenziale bestehen.[1]mehr

Mit der am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform sowie einer am 17.10.2024 in Kraft getretenen weiteren Novelle[1] wurden sog. privilegierte bauliche Veränderungen eingeführt. Der novellierte § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Lad...mehr

Die Energiebilanz eines Gebäudes drückt das Verhältnis zwischen Energieaufnahme und Energieverbrauch aus. Im Regelfall sollte die Bilanz ausgeglichen sein. Energieaufnahme und Energieverbrauch halten sich dann die Waage. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden schwankt innerhalb der Jahreszeiten deutlich. Der Energieverbrauch für eine Heizung liegt in den Sommermonaten nahezu b...mehr

Kommunen mit einer Größe von bis zu 100.000 Einwohnern müssen bis spätestens 1.7.2028 eine kommunale Wärmeplanung durchführen. Bei Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern endet diese Frist bereits am 1.7.2026 (siehe auch Kap. B.VI.4.4.9.5.4). Bei der kommunalen Wärmeplanung wird ein Plan erstellt, wie die Wärmeversorgung in einer Stadt oder einer Gemeinde klimaneutral in der...mehr

Eine wichtige Kenngröße zur Beurteilung der thermischen Qualität von Bauteilen ist der U-Wert. Er beschreibt den Wärmestrom durch ein 1 m2 großes Bauteil hindurch bei einer Temperaturdifferenz von einem Kelvin (= 1 °C). Der U-Wert wird auch als Wärmedurchgangskoeffizient bezeichnet und hat die Einheit W/(m2K). U-Wert Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmwirk...mehr

Allein bauliche Maßnahmen genügen nicht, den Energieverbrauch zu senken. Auch das Nutzerverhalten trägt entscheidend dazu bei. In den Bereichen Heizen, Warmwasser und Strom lassen sich durch einen bewussten Verbrauch Energie und – was Nutzer am Ende besonders interessiert – Kosten sparen. Den größten Anteil beim privaten Verbrauch hat die Heizung mit rund 70 %, den kleinsten ...mehr

Nicht nur bei der Neuerrichtung von Gebäuden sind Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Auch bei Bestandsgebäuden ergeben sich Anforderungen, die aus Sicht der Hausverwaltung zu beachten sind. Zugleich gibt es zu allen diesen Punkten Ausnahmeregelungen, die im Zweifelsfall genauer zu prüfen sind. Nachstehend die wesentlichen Inhalte: Warmwasserführende Leitungen un...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Die Erhaltungsplanung sollte neben turnusmäßigen und kurzfristigen Maßnahmen auch mittel- und langfristige Pläne für Maßnahmen und Modernisierungen enthalten. Erhaltungsplanung Die Erhaltungsplanung ist ein objektspezifisches, individuell zu erstellendes längerfristiges Gesamtkonzept für die Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, vorrangig in den Bereichen Standsicherheit...mehr

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Die Bestellung einer GbR zum Verwalter war bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1.1.2024 nicht möglich. Ein entsprechender Beschluss wurde als nichtig angesehen.[1] Diese Sichtweise dürfte nunmehr zumindest dann nicht mehr zutreffen, wenn die Gesellschafter die GbR zur Eintragun...mehr

Der Vermieter einer Wohnung ist nicht immer, aber nach dem Mietvertrag i. d. R. u. a. verpflichtet, seinen Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen. Diese Versorgung kann er selbst sicherstellen (Eigenversorgung). Der Vermieter kann diese Leistungen aber auch einkaufen und sich die Wärme und das Wasser liefern lassen (Wärme- und Warmwasserlieferung). Besteht ein Vertrag ü...mehr

Die Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag[1] angekündigt, einen digitalen Gebäuderessourcenpass einzuführen, um die Grundlage dafür zu schaffen, den Einsatz grauer Energie und die Lebenszykluskosten verstärkt betrachten zu können. Ziel ist, auch im Gebäudebereich zu einer Kreislaufwirtschaft zu kommen. Im Bundesland Nordrhein-Westfalen werden im Rahmen der öffentlic...mehr

Will oder muss die GdWE als Vermieter eine Erklärung abgeben, geschieht dieses grundsätzlich durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG), z. B. bei der Erklärung einer Mieterhöhung oder einer Ankündigung im Rahmen einer Modernisierung. Sind im Laufe des Mietverhältnisses Erklärungen entgegenzunehmen, z. B. eine Kündigung, nimmt diese nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsät...mehr

Überblick Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 1 in Verbindung mit § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2023[1] grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein "zertifizierter Verwalter" bestellt wird. Der Sache nach handelt es sich dabei um ein "funktionales Äquivalent" für den seit Längerem geforderten "Sachkundenachweis".[2] Dessen öffentlich-rechtli...mehr

In den in der Praxis angebotenen "verbundenen Wohngebäudeversicherungen" sind Sturm und Hagel sowie Leitungswasser inkludiert. Versicherte Sachen Im Versicherungsschutz sind laut den Versicherungsbedingungen Schäden an folgenden Sachen eingeschlossen: Schäden am Gebäude Versichert sind die im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude. Als Gebäude wird das mit dem Erdboden verbund...mehr

Grundlage für die Beurteilung von Schallschutzmaßnahmen in Gebäuden sind im Wesentlichen die Richtlinie VDI 4100 und die Normenreihe DIN 4109. Für die Beurteilung von Beeinträchtigungen aus Arbeitslärm, Verkehrslärm oder Fluglärm sind weitere Normen und Richtlinien zu beachten. Durch die Vorgaben aus Normen und Auflagen soll regelmäßig der Schalldurchgang durch Bauteile (Wän...mehr

Baustoffe und Bauprodukte können nach zahlreichen unterschiedlichen Funktionen und Kriterien eingeteilt und beurteilt werden. In der Kombination aus Festigkeit, Feuerbeständigkeit, Dämmeigenschaften, Klimaschutz, Haptik oder Resistenz gegen Feuchte, gibt es keinen idealen und universellen Baustoff. Bei allen baulichen Maßnahmen sowohl zum Zeitpunkt der Neuerrichtung als auch...mehr

Typischerweise treten Mängel in folgenden Bereichen auf: Fassade, Dach, Fenster, feuchte Keller, Schallschutz, Haustechnik oder Schimmelpilze und Bakterien im Gebäude. Technische Mängel in Bezug auf Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz, Schallschutz oder Dauerhaftigkeit müssen im Regelfall durch entsprechend sachverständige Personen festgestellt werden. Sowohl bei der Abnahme v...mehr

Die Gebäudedokumentation, auch als "Objektdokumentation" bezeichnet, wird von Facility Managern und Verwaltungen häufig als lästige Pflicht empfunden. Rechtliche Vorschriften oder verbindliche Rahmenbedingungen für ausreichend umfangreiche, dabei wirtschaftlich zu erstellende Dokumentationen existieren nicht. In Bereichen wie dem Brandschutz oder dem Betrieb technischer Anla...mehr

In Innenräumen von Gebäuden, die zum vorübergehenden oder ständigen Aufenthalt von Menschen konzipiert sind, ist ein ausreichender Luftwechsel erforderlich. Dieser dient der Gesundheit der Bewohner und schützt die Gebäudesubstanz vor Schimmelpilzbildung. Es gibt folgende Lüftungsarten: Fensterlüftung, Lüftungsdurchlässe/Lüftungsschächte, mechanische Abluftanlagen, mechanische de...mehr

Ergänzend zur klassischen Elektroinstallation nehmen Bereiche wie Alarmanlagen, Überwachungsanlagen, Bussysteme oder Mess-, Steuer- und Regelungseinheiten an Bedeutung zu. Bussysteme, ebenso Alarmanlagen oder Überwachungssysteme, befinden sich an der Schnittstelle zwischen Elektroinstallation und Datentechnik. Zur Medien- und Dateninfrastruktur zählen weiterhin Telefon-, TV- und Inter...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt für das Gemeinschaftseigentum abzuschließende Versicherungen in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG: § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG (2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere (...) Nach § 19...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rüc...mehr

DIN 18040 Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen Zentrale Planungsvorschrift für die Errichtung von barrierefreien baulichen Anlagen ist "DIN 18040: Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen". Die DIN 18040 besteht aus 3 Teilen: DIN 18040–1: Öffentlich zugängliche Gebäude DIN 18040–2: Wohnungen DIN 18040–3: Öffentlicher Verkehrs- und Freiraum Überarbeitung kommt! 2021 wurde di...mehr

Der Denkmalschutz in Deutschland ist Sache der Bundesländer. Jedes Bundesland verfügt über ein eigenständiges Denkmalschutzrecht und eine eigenständige Denkmalschutzbehörde. Diese entscheiden, welche Immobilien in ihrem Zuständigkeitsbereich unter Denkmalschutz gestellt werden und haben die Aufgabe, solche Baudenkmäler zu erhalten. Begriff Baudenkmal Eine bauliche Anlage ist ...mehr

Begriff Rücklagen sind Überschüsse aus wirtschaftlicher Tätigkeit, die für bestimmte künftige Zwecke reserviert sind. Rücklagen haben – im Gegensatz zu Rückstellungen – Eigenkapitalcharakter. Sie dienen der Selbstfinanzierung des Unternehmens und der Stärkung der Eigenkapitalbasis. Konkrete Zwecke sind z. B. die Deckung von Verlusten und die Finanzierung von Investitionen. Da...mehr