Koalitionsvertrag 2025 aus Immobiliensicht

Union und SPD haben sich am 9.4.2025 auf einen Koalitionsvertrag für die 21. Legislaturperiode geeinigt. Damit ist der Weg frei für die Bildung einer schwarz-roten Bundesregierung – die Kanzlerwahl von Friedrich Merz (CDU) ist für den 7. Mai vorgesehen.

Das 146-Seiten-Papier mit der Überschrift "Verantwortung für Deutschland" regelt auch die Verteilung der Ministerien. Das Bauministerium bleibt erhalten und soll weiterhin von der SPD geführt werden. Ob Klara Geywitz Chefin bleibt, ist noch offen.

Alle Vereinbarungen stehen unter dem Vorbehalt, dass der Vertrag von den drei Parteien abgesegnet wird. Die SPD wird dazu die Mitglieder befragen. Die CDU plant einen Kleinen Parteitag am 28. April. Bei der CSU ist nur ein Vorstandsbeschluss vorgesehen.

Der Koalitionsvertrag bringt auch einige Neuigkeiten für die Immobilienbranche mit sich. Die wichtigsten Themen im Kurzüberblick.

Mieterschutz

Im Streit um die Mietpreisbremse haben sich Union und SPD geeinigt: Die soll in angespannten Wohnungsmärkten um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert werden. Die verschärfte Kappungsgrenze und die Länderöffnungsklausel sind wiederum vom Tisch.

Geplant sind zudem strengere Regeln für Indexmieten bei Wohnraummietverträgen, für die Vermietung möblierter Wohnungen und bei Kurzzeitvermietungen.

Auch die Vorschriften zur Modernisierungsumlage sollen neu gefasst werden. Ziel ist, für Vermieter Anreize zu Investitionen in den Wohnungsbestand zu schaffen und dabei gleichzeitig die Bezahlbarkeit der Miete zu sichern.

Mieter sollen die Möglichkeit erhalten, einmalig eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen durch die Nachzahlung der Rückstände abzuwenden. Bislang kann eine sogenannte Schonfristzahlung nur eine außerordentliche Kündigung abwenden, wie der BGH mehrfach bestätigt hat.

Um die Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften, eine Reform der Mietwucher-Vorschriften im Wirtschaftsstrafgesetz und eine Bußgeldbewehrung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorzubereiten, soll eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen eingesetzt werden. Bis Ende 2026 soll diese Ergebnisse liefern.

Das kommunale Vorkaufsrecht soll in Milieuschutzgebieten gestärkt werden. Bei der Modernisierungsumlage soll reformiert werden, konkret formuliert ist nichts. Das "Umwandlungsverbot" (§ 250 BauGB) soll um fünf Jahre verlängert werden. Die Vorschrift gilt bislang befristet bis Ende 2025.

Wohnungsbau

In den ersten 100 Regierungstagen wollen Union und SPD einen Gesetzentwurf zur Einführung eines "Wohnungsbauturbos" vorlegen. Der Gebäudetyp E, Steuererleichterungen, Bürokratieabbau und eine Vereinfachung von Bau-, Planungs- und Umweltrecht sollen den Bau von Wohnungen außerdem vorantreiben. Auch der neue Investitionsfonds soll kommen.

Die KfW-Förderung soll auf zwei Programme konzentriert werden: eins für Neubau, eins für Modernisierung. Die Förderfähigkeit des EH55-Standards soll zumindest befristet wiederhergestellt werden.

Heizungsgesetz & Sanierung

"Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen", heißt es im Vertrag. Gemeint ist: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll erneut reformiert werden, jetzt mit dem Fokus auf der CO2-Reduktion weg von der Energieeffizienz als zentraler Steuerungsgröße.

Die Heizungsförderung will Schwarz-Rot fortsetzen. Neu ist: Die Kosten für energetische Sanierungen von geerbten Immobilien sollen künftig von der Steuer absetzbar sein.

Wohneigentum

Geplant sind Maßnahmen zur Förderung zur Wohneigentumsbildung für Familien ("Starthilfe Wohneigentum"), "eigenkapitalersetzende" Maßnahmen und steuerliche Erleichterungen. Die Grunderwerbsteuer wird aber nicht angefasst. Staatliche Bürgschaften für Hypotheken sollen geprüft werden.

Bauträgervertragsrecht: Die Koalitionäre wollen auch prüfen, wie Immobilienkäufer künftig besser vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers geschützt werden können.

Elementarschadenversicherung

Seit Jahren wird über die Pflicht einer Elementarschadenversicherung debattiert. Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass im Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden soll – und im Bestandsgeschäft sollen sämtliche Wohngebäudeversicherungen zu einem Stichtag um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden müssen.

Link zum Koaltionsvertrag: https://www.cdu.de/app/uploads/2025/04/Koalitionsvertrag-2025.pdf