Fachbeiträge & Kommentare zu Maklerprovision

Unsicherheiten bei der Berechnung der Maklerprovision bestehen insbesondere im Hinblick auf die im Verkaufspreis oder in der Miete enthaltene Umsatzsteuer. Fraglich ist hier aus Maklersicht stets, ob Berechnungsgrundlage der Maklerprovision die Nettomiete bzw. der Nettoverkaufspreis ist oder ob der Makler seine Provision auf Grundlage der Bruttopreise, also unter Einschluss ...mehr

Anders als bei der Wohnungsvermittlung existiert für den Bereich der Geschäftsraummiete überhaupt keine gesetzliche Regelung, was die Höhe der Maklerprovision betrifft. Die Höhe der Maklerprovision bestimmt sich allein danach, was die Parteien vereinbaren, dabei sind sie grundsätzlich völlig frei. Eine Gebührenordnung oder irgendwelche Gebührensätze gibt es im Gewerbemietrec...mehr

Hinsichtlich der Provision des Gelegenheitsmaklers vertritt die Rechtsprechung die Auffassung, dass diese niedriger sein soll, als die des gewerblich tätigen Maklers. Das OLG München[1] ist der Auffassung, dass der nur gelegentlich als Makler tätig werdende Repräsentant einer Bausparkasse dann nicht die Vergütung eines "Voll"-Maklers beanspruchen kann, wenn die Provisionshöh...mehr

Welche Rechtswirkungen Maklerklauseln im Einzelnen entfalten, hängt entscheidend von ihrer Formulierung und Auslegung ab. So kann es sich im Einzelfall um ein Schuldanerkenntnis i. S. v. § 781 BGB, eine Schuldübernahme gemäß § 415 BGB, eine Erfüllungsübernahme nach § 329 BGB, einen Schuldbeitritt oder einen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB handeln. Zu beachten ist, ...mehr

Im Interesse des Maklers liegt es, alsbald nach getaner Arbeit und herbeigeführtem Erfolg die Provision vereinnahmen zu können. Häufig finden sich daher in AGB der Makler Klauseln, wonach die Maklerprovision nach Abschluss des notariellen Hauptvertrags zur Zahlung fällig wird. Vereinzelt wird die Auffassung vertreten, eine derartige AGB sei unwirksam, da sie den Auftraggeber...mehr

Zu beachten ist, dass die Aufnahme von Maklerklauseln in den Hauptvertrag gebührenerhöhend wirken kann. Denn neben dem eigentlichen Grundstückskauf wird auch eine geldwerte Vereinbarung im Hinblick auf die Maklerprovision beurkundet, was die Höhe der Notargebühren beeinflussen kann. Die Notarpraxis ist insoweit nicht einheitlich. Jedenfalls hat die Rechtsprechung keine Beden...mehr

Hauptzweck der Maklerklausel ist die Sicherung des Provisionsanspruchs gegen den (Zweit-)Käufer bei Ausübung eines dinglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts. Praxis-Beispiel Vorkaufsrecht der Gemeinde Der Makler schließt mit dem Kaufinteressenten einen provisionspflichtigen Maklervertrag ab. Später kommt es dann zwischen den Kaufvertragsparteien zum notariellen Kaufvertrag. ...mehr

Der Gesetzgeber ging grundsätzlich davon aus, dass die Maklervertragsparteien eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart haben, was in § 652 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt. Lediglich für den Fall, dass eine derartige Vereinbarung unterblieben und die Höhe der Vergütung des Maklers nicht ausdrücklich geregelt ist, bestimmt die Vorschrift des § 653 Abs. 2 BGB, dass der Makler Ans...mehr

Stimmt der Makler der Schuldübernahme nicht zu, liegt nach § 415 Abs. 3 BGB nur eine Erfüllungsübernahme vor. Bei der Erfüllungsübernahme gemäß § 329 BGB hat der Makler keinen direkten Provisionsanspruch gegen den Käufer. Typische Formulierung: "Der Käufer verpflichtet sich dem Verkäufer gegenüber, an den Makler eine Maklerprovision in Höhe von ... EUR zu zahlen." Wie in der ...mehr

Insbesondere Wohnungseigentumsverwalter können durchaus provisionspflichtige Maklertätigkeiten im Hinblick auf Wohnungs- oder Teileigentum entfalten. Durch das am 1.6.2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip werden sie allerdings nur in Ausnahmefällen einen Provisionsanspruch gegen den Wohnungsmieter haben. In aller Regel nämlich dürften sie insoweit im Interesse, wenn nicht...mehr

Die Vereinbarung von Mehr- bzw. Übererlösklauseln ist zunächst grundsätzlich zulässig.[1] Gemeint sind Klauseln, nach denen die Provision aus dem über einen bestimmten Betrag hinausgehenden Teil des Kaufpreises besteht oder zusätzlich zur vereinbarten Provision der erzielte Mehrerlös Bestandteil der Provision ist. Sie können aber wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein oder zur ...mehr

Muster: Maklervertrag mit Mietinteressent Maklervertrag zwischen Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Auftraggeber genannt – und Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Makler genannt – § 1 Vertragsgegenstand Der Auftraggeber sucht für den Auftraggeber in _________ ein/eine _________ [Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Rei...mehr

Wird im Rahmen eines provisionspflichtigen Maklervertrags mit dem Kauf- oder Mietinteressenten auch eine Reservierungsvereinbarung getroffen, ist zu unterscheiden, ob die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet wird oder nicht. Anrechnung der Reservierungsgebühr auf die Provision Für den Fall, dass die Reservierungsgebühr auf die Provision angerechnet wird, erg...mehr

Als Generalklausel des Maklerrechts umschreibt § 652 BGB in Abs. 1, unter welchen Voraussetzungen der Makler Anspruch auf Provision gegen seinen Auftraggeber hat: "Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des ...mehr

In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass der Makler selbst das ihm vom Verkäufer zur Vermittlung an die Hand gegebene Objekt erwirbt. Zumindest durch AGB kann der Makler aber nicht mit seinem Auftraggeber – also dem Verkäufer – vereinbaren, dass dieser auch dann die Maklerprovision schuldet, wenn der Makler selbst das Verkaufsobjekt erwirbt. Denn Voraussetzung des Provisio...mehr

Der im deutschen Schuldrecht geltende Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision auch unabhängig vom Vorliegen einer echten Maklerleistung durch ein selbstständiges Provisionsversprechen begründet werden kann.[1] Der Makler kann sich eine Provision also auch sichern, indem er mit seinem Kunden ein selbstständiges Pr...mehr

Zunächst einmal ist der Auftraggeber des Maklers völlig frei, mehrere Makler zu beauftragen. Dies gilt nur beim Alleinauftrag nicht. Wesen des Alleinauftrags ist gerade, dass ein Makler allein beauftragt ist und sich nicht mit unliebsamer Konkurrenz herumschlagen muss. Ist der Auftraggeber im Übrigen berechtigt, mehrere Makler zu beauftragen, muss er im Einzelfall damit rech...mehr

Der Abschluss des Maklervertrags kann mit Ausnahme der Wohnungsvermittlung und dem Vertrieb von Einfamilienhäusern und Wohnungen zunächst mündlich erfolgen. Da der Makler regelmäßig einen Vertrag schließt, um seine Provision zu sichern, muss er sich vor Augen halten, dass er im Zweifelsfall sämtliche anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen hat. In erster Linie obliegt ih...mehr

Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Maklers bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Freie Mitarbeiter benötigen jedoch nach überwiegender Auffassung zumindest dann eine Er...mehr

Kein Provisionshindernis besteht für den Wohnungsvermittler (also den Makler) dann, wenn der Vormieter sich vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Praxis-Beispiel Vormieter sucht Nachmieter Ein Wohnungssuchender wandte sich an den Makler, ihm eine 2-Zimmer-Wohnung nachzuweisen bzw. zu vermitteln. Der derzeitige Mieter einer entsprechenden Wohnung wollte vor...mehr

Weit verbreitet in der Maklerpraxis ist die sog. Reservierungsvereinbarung. Der Makler verpflichtet sich gegen eine entsprechende Gebühr, das Objekt während eines bestimmten Zeitraums für seinen Auftraggeber zu reservieren und es keinem anderen Interessenten anzubieten. Als Gegenleistung lässt sich der Makler von seinem Auftraggeber eine Reservierungsgebühr versprechen – in ...mehr

Oftmals versuchen Immobilienkäufer, sich um eine Maklerprovision herumzudrücken, indem sie eine Person als Maklerkunden und vermeintlichen Interessenten bzw. Käufer vorschicken, der in Wahrheit die Immobilie gar nicht erwerben möchte. Dieser soll dann im Auftrag des anderen die notwendigen Informationen über Objekt und Objekteigentümer herausfinden, die er dann an den tatsäc...mehr

Stets steht der Makler aufgrund des Maklervertrags zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für den Makler bestimmte Nebenpflichten.[1] Praxis-Beispiel Besondere Treuepflicht Der Maklerkunde kann das vom Makler nachgewiesene Immobilienobjekt nur erwerben, wenn er eine andere Immobilie aus seinem Bestand verkauft. Obwohl ein entsprechender...mehr

Der Maklerkunde ist – außer beim Alleinauftrag – ohnehin berechtigt, andere Makler zu beauftragen und Eigengeschäfte abzuschließen. Für den Makler entsteht durch die jederzeit mögliche Kündigung ebenso kein Nachteil, da er nicht zum Tätigwerden verpflichtet ist. Achtung Anspruch auf Maklerprovision besteht trotz Vertragskündigung Hat der Makler vor Kündigung des Maklervertrags...mehr

Bedenken dienst- und standesrechtlicher Art bestehen, wenn der Notar Maklerklauseln beurkundet, die das Abwickeln des Kaufvertrags mit dem Erfüllen des Vergütungsanspruchs des Maklers gegen den Verkäufer verknüpfen. Im Rahmen einer Vertragsabwicklung über Notaranderkonto kann dies z. B. dadurch geschehen, dass die Beteiligten den Notar anweisen, einen Teil des Kaufpreises in...mehr

Gemäß § 11 i. V. m. § 10 MaBV muss der Makler seinen Interessenten in deutscher Sprache rechtzeitig schriftlich, vollständig und korrekt über die Objektmerkmale informieren. Im unmittelbaren Zusammenhang mit der Annahme eines Maklerauftrags müssen zunächst Provisionshöhe und Vertragsdauer festgelegt sein. Spätestens mit Beginn der konkreten Vertragsverhandlungen im Zuge einer...mehr

Eine sog. echte Verflechtung liegt dann vor, wenn der Maklerkunde den Vertrag mit einer Partei abschließt, die mit dem Makler in wirtschaftlicher Hinsicht identisch ist. Maßgebliches Kriterium ist hier, ob der Makler und der potenzielle Vertragspartner des Maklerkunden die Fähigkeit zur selbstständigen und unabhängigen Willensbildung haben.[1] Dies ist insbesondere dann nich...mehr

Das Wohnungsvermittlungsgesetz erlegt dem Makler gegenüber den allgemeinen Regelungen der §§ 652 ff. BGB weitere besondere Maklerpflichten auf, deren Missachtung als Ordnungswidrigkeiten zu Geldbußen führen kann. Keine Maklertätigkeit ohne Auftrag Zunächst einmal darf der Wohnungsvermittler gemäß § 6 Abs. 1 WoVermRG nicht ohne Auftrag des Vermieters Wohnräume anbieten. Ein Ver...mehr

Praxis-Beispiel Offerte an unbestimmten Interessentenkreis Der Makler inseriert für den Verkäufer ein Einfamilienhaus in einem der großen Internetportale. Die Annonce enthält neben den Objektdaten keine Angaben über eine Provisionspflicht des potenziellen Erwerbers. Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist zunächst grundsätzlich noch nicht in einer Internetanzeige de...mehr

Der konkludente bzw. stillschweigende Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags spielt in der Praxis mangels gesetzlicher Formvorgaben vor allem im Bereich der Gewerbeimmobilien eine große Rolle. Dies liegt darin begründet, dass Makler tendenziell die Provisionspflicht ihrer Auftraggeber eher in den Hintergrund rücken und die Maklerkunden in aller Regel von einer ...mehr

Dass vom Makler gemachte Objektangaben zutreffen müssen, dürfte ohnehin eine Selbstverständlichkeit sein, will er sich nicht dem Risiko der Provisionsverwirkung oder gar des Schadensersatzes ausgesetzt sehen.[1] Fehlerhafte Objektangaben können aber auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen haben. Die Objekt-Wahrheit beginnt insoweit schon mit den vom Makler verwendeten Lichtb...mehr

Da der Alleinauftrag die Parteien des Maklervertrags enger bindet als der "normale" Maklervertrag, treffen den Makler und seinen Kunden besondere Pflichten. Maklerpflichten Im Gegensatz zum "normalen" Maklervertrag ist der Makler im Rahmen eines "einfachen" oder "qualifizierten" Alleinauftrags verpflichtet, für seinen Kunden tätig zu werden. Die Rechtsprechung verlangt hier gr...mehr

Die Widerrufsfrist beträgt unter der Voraussetzung ordnungsmäßiger Widerrufsbelehrung gemäß § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage. Sie beginnt nach § 356 Abs. 3 BGB nicht, bevor der Makler seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht aufgeklärt hat. Im eigenen Interesse sollte der Makler seinen Kunden bereits bei Vertragsschluss über das Widerrufsrecht belehren. Praxis-Beispiel Widerrufsfrist...mehr

Auch ohne eine wirtschaftliche Beherrschung gibt es viele weitere Fälle in der Praxis, in denen der Makler schlicht ungeeignet ist, die Interessen seines Kunden wahrzunehmen, weil er "im Lager" eines anderen steht.[1] Ein Interessenkonflikt an sich reicht noch nicht aus. Vielmehr muss dieser derart institutionalisiert sein, dass der Makler unabhängig von seinem konkreten Ver...mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden.[1] Das gilt bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (als Mitglied der Eigentümergemeinschaft) wie für den Käufer (als Erwerber). Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Beso...mehr

Häufig versuchen findige Maklerkunden, sich mit dem sog. Vorkenntniseinwand vor der Provision zu drücken. Praxis-Beispiel Vorkenntniseinwand Der Maklerkunde beauftragt den Makler mit dem Nachweis einer Kaufgelegenheit für eine Eigentumswohnung. Daraufhin wird der Makler tätig und weist seinem Kunden eine entsprechende Wohnung nach, die dieser später auch kauft. Gegen den Provi...mehr

Lediglich in Ausnahmefällen brauchen die Kontaktdaten des potenziellen Partners für den Hauptvertrag nicht genannt werden, nämlich dann, wenn der Maklerkunde vorerst kein Interesse an der Benennung seines potenziellen Vertragspartners hat. Dies kann der Fall sein, wenn der Kunde zunächst einmal prüfen möchte, ob ein Objekt für ihn überhaupt interessant ist.[1] Der arglistige...mehr

Auch der Auftraggeber des Maklers bzw. der Maklerkunde hat Nebenpflichten aus dem Maklervertrag zu erfüllen. In erster Linie geht es darum, den Makler zu unterrichten, wenn von einem Erwerbs- bzw. Veräußerungswunsch Abstand genommen wird. Zudem treffen den Maklerkunden Unterlassungs- und Auskunftspflichten. Aufgabe des Erwerbs- bzw. Veräußerungsinteresses Im Hinblick auf mögli...mehr

Von elementarer Bedeutung ist, dass der Makler die eigentliche Nachweistätigkeit erst nach Abschluss des provisionspflichtigen Maklervertrags erbringt. In der Praxis sind häufig Fälle zu beobachten, in denen der Makler potenziellen Interessenten ein Exposé übersendet, in dem sämtliche für einen vollständigen Nachweis erforderlichen Angaben enthalten sind. Zwar findet sich in...mehr

Häufig ist es für die Eigentümer von Verkaufs- bzw. Vermietungsobjekten aus dem eigenen Bestand verlockend, sich indirekt als Makler zu betätigen. Dem Vermieter bzw. Eigentümer ist zwar in der Regel bekannt, dass er im Hinblick auf Objekte aus dem eigenen Bestand keine provisionsauslösende Maklertätigkeit entfalten kann. Einerseits stehen dieser nämlich die Bestimmungen des ...mehr

Muster: Maklervertrag mit Vermieter (Alleinauftrag) Maklervertrag zwischen Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Makler genannt – und Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Auftraggeber genannt – § 1 Vertragsgegenstand Der Auftraggeber beauftragt den Makler im Rahmen eines Alleinauftrags mit dem Nachweis der Gelegenheit zu...mehr

Kommt im klassischen Fall des Maklerangebots über das Internet – entweder auf der Homepage des Maklers oder in einem Immobilienportal – ein eindeutiges Provisionsverlangen zum Ausdruck, entsteht durch das Entgegennehmen von Maklerleistungen konkludent ein provisionspflichtiger Maklervertrag. Der Auftraggeber ist also bei weiterer Inanspruchnahme von Dienstleistungen des Makl...mehr

In aller Regel wird mit einer Maklerklausel dem Makler durch Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB ein unmittelbares Forderungsrecht gegen eine oder beide Parteien des Hauptvertrags eingeräumt. Dadurch wird meist die dem Verkäufer obliegende Provisionspflicht auf den Käufer übertragen. Wesen eines derartigen Vertrags zugunsten Dritter ist also, dass der Makler unabhängig...mehr

Nach der Bestimmung des § 305b BGB haben Individualvereinbarungen stets Vorrang vor allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dabei ist es unerheblich, ob die Vereinbarung schriftlich oder mündlich getroffen wurde. Streiten Makler und Auftraggeber über das Vorliegen einer Individualvereinbarung, ist derjenige beweispflichtig, der aus der Zusatzabrede bzw. Individualvereinbarung Rech...mehr

Zwar seltener, aber möglicher Idealfall für den Makler: Ein Provisionsanspruch besteht auch dann gegen den Auftraggeber, wenn der Makler überhaupt keine Tätigkeiten entfaltet hat. Voraussetzung ist der Abschluss eines "qualifizierten" Alleinauftrags und das vertragswidrige Eigengeschäft des Maklerkunden.[1] Durch einen "einfachen" Alleinauftrag ist der Auftraggeber letztlich...mehr

Ist vertraglich vereinbart, dass der Provisionsanspruch entsteht, "sobald aufgrund unseres Nachweises bzw. unserer Vermittlung ein Hauptvertrag zustande gekommen ist", ist eine solche kombinierte Vereinbarung sowohl als Nachweis- als auch als Vermittlungsmaklervertrag auszulegen.[1] Maklerkunden stellen sich im Hinblick auf das Erbringen reiner Nachweistätigkeit des Maklers g...mehr

Besonders praxisrelevant sind außerdem die Fallgestaltungen, in denen dem Makler eine Provision nicht zusteht, obwohl er ein neues Mietverhältnis entweder nachgewiesen oder vermittelt hat. So regelt § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG zunächst, dass ein Provisionsanspruch nicht entsteht, wenn der Wohnungsvermittler (also der Makler) einen Mietvertrag über Wohnraum vermittelt, dessen E...mehr

Anders als beim Schuldanerkenntnis ermöglicht es eine Maklerklausel in Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB dem Makler, seine Provision völlig unabhängig von den Provisionsvoraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB zu sichern. Typische Formulierung: "Der Vertrag ist auf Nachweis ... [Makler] zustande gekommen. Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflich...mehr

Da die sog. freien Berufe gemäß § 6 GewO kein Gewerbe ausüben, bedürfen sie auch keiner Gewerbeerlaubnis. Typische freie Berufe sind diejenigen der Architekten, Rechtsanwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Wenn allerdings die Angehörigen dieser Berufsgruppen eine Maklertätigkeit gewerbsmäßig ausüben, benötigen sie eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Steuerber...mehr

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler einen Provisionsanspruch nur für die Vertragsabschlussgelegenheit, die er tatsächlich nachweist oder vermittelt. Ist er damit beauftragt, die Gelegenheit zum Kauf einer Immobilie nachzuweisen oder zu vermitteln, erhält er seine Courtage also nur, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Wird das Objekt lediglich ...mehr