Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 164 Bei der Kostenverteilung (Umlageschlüssel) gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung. Der bisherige Umlageschlüssel kann beispielsweise für anstehende Erhaltungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum durch einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 abgeändert werden. Die Beschlussfassung muss eine kontinuierliche Regelung für gleichgelagerte Fälle enthalten. ...mehr

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ...mehr

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Rz. 184 Durch die Verbindung der Prozesse werden die Kläger – sofern über die Gültigkeit der Beschlüsse zu entscheiden ist – notwendige Streitgenossen. Der Erlass eines Teilurteils scheidet deshalb aus. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtstreit aufgrund von Insolvenz oder Tod einer Partei unterbrochen ist. Rz. 185 Infolge der Verbindung ist gemeinsam zu verhandeln, d.h. auch e...mehr

Rz. 117 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung wie beispielsweise zur Treppenhausreinigung, zur Pflege der Außenanlagen oder des Gartens.[388] Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhäng...mehr

Rz. 224 Schuldner der Beitragsforderung ist grundsätzlich der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Wohnung. Mehrere Personen, die als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer einer Wohnung sind, schulden die Beiträge als Gesamtschuldner. Mitglieder von Gesamthandsgemeinschaften schulden die Beiträge ebenfalls als Gesamtschuldner. Ist Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 54 Nicht zum Gemeinschaftsvermögen gehören die Rechte der Wohnungseigentümer, die GdWE nach Absatz 2 Fall 2 ausübt, wie z.B. der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Inhaber dieser Ansprüche sind nach wie vor die Wohnungseigentümer (siehe oben Rdn 21 f.). Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich gegen eine Vollrechtsübertragung...mehr

Rz. 62 Da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zu den beschlossenen Vorschüssen i.S.v. § 28 Abs. 1 ist, muss der Umlagebeschluss die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen.[153] Im Regelfall ist der auf die einzelnen Eigentümer entfallene Betrag anzugeben. Es genügt, den Gesamtbetrag der Umlage zu beschließen, wenn die Einzelbeiträge n...mehr

Rz. 63 Auch wenn der Veräußerungsvertrag zunächst schwebend unwirksam ist, bestehen schon Rechtsbeziehungen zwischen Veräußerer und Erwerber. Zwar können die Vertragsparteien während des Schwebezustandes noch keine Erfüllung der Hauptleistungspflichten (z.B. Zahlung des Kaufpreises; Übereignung und Übergabe der Wohnungseigentumseinheit) sowie der von der Erfüllung der Hauptl...mehr

Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung ist nicht subsidi...mehr

Rz. 382 Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der die Zustimmung zu einem Verwaltervertrag zum Gegenstand hat, kann mit Erfolg angefochten werden, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Rz. 383 Dies kann der Fall sein, wenn der Verwaltervertrag eine unangemessen hohe Vergütung im Verhältnis zur Gegenleistung zum Inhalt hat bzw. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ver...mehr

Rz. 343 Der im alten Recht in § 28 Abs. 4 enthaltene Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung ist gestrichen worden. Inhaltlich hat sich aber keine Änderung ergeben. Der Anspruch auf Rechnungslegung ergibt sich bereits aus den §§ 666, 675, 259 BGB.[815] Die Funktion der alten Norm lag ursprünglich – vor Erkennung der Rechtsfähigkeit der GdWE – wohl auch eher darin, d...mehr

Rz. 18 Die Ankündigung muss nach Nummer 1 "rechtzeitig" erfolgen. Was darunter zu verstehen ist, bestimmt sich nach § 555a Abs. 2 Halbs. 1 BGB, der allerdings auch nur das Wort "rechtzeitig" verwendet. Der Gesetzgeber strebt mit der Verwendung dieses Begriffs eine inhaltsgleiche Auslegung an.[33] Danach ist auch hier der Zweck der Ankündigung maßgebend. Der Drittnutzer soll ...mehr

Rz. 148 Ob eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme nur von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, ist im konkreten Einzelfall ausgehend von der Wohnungseigentumsanlage und den Interessen der Wohnungseigentümer (hierzu siehe Rdn 31 ff.) zu prüfen. Rz. 149 Bei wiederkehrenden Maßnahmen mit geringem Finanzvolumen wird man dies re...mehr

Rz. 95 Die Prüfung der internationalen Zuständigkeit erfolgt von Amtswegen.[51] Rz. 96 Grundsätzlich ist auch die internationale Zuständigkeit anzunehmen, wenn nach dem deutschen Recht eine örtliche Zuständigkeit besteht.[52] Rz. 97 Etwas anderes gilt nur, wenn es vorrangig zu beachtende Regelungen gibt, wie sie etwa innerhalb der EU oder mit der Schweiz bestehen. Rz. 98 Im Gel...mehr

Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem Berechtigten keinen weitergehenden Gebrauch, als er den anderen Eigentümern zustünde, wenn das Sondernutzungsrecht nicht bestünde. Der Berechtigte hat lediglich das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch auszuschli...mehr

Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Verwalterregister...mehr

Rz. 73 Bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum.[352] Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und ...mehr

Rz. 135 Verweigern die übrigen Eigentümer eine Auseinandersetzung mit der Frage der Verwalterbestellung oder die Bestellung eines Verwalters insgesamt, kann der betroffene Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage die Bestellung eines Verwalters geltend machen. Rz. 136 In eilbedürftigen Fällen kann die gerichtliche Bestellung auch im einstweiligen Rechtschutz nach den §...mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ...mehr

Rz. 266 Der Verzug richtet sich in erster Linie nach dem BGB. Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Mahnung erfolgt durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1). Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Ma...mehr

Rz. 27 Die vorstehend aufgezeigten Schranken der Regelungsfreiheit stellen nicht die einzigen Nichtigkeitsgründe dar; sie bilden lediglich die äußeren Grenzen der Regelungsfreiheit. Dem gesamten Zivilrecht immanent ist der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Er setzt der Rechtsausübung dort eine Schranke, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtl...mehr

Rz. 345 Nach § 278 BGB haftet der Verwalter nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. Erfüllungsgehilfe ist diejenige Person, derer sich der Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten bedient. Auf eine Weisungsgebundenheit kommt es nicht an. Rz. 346 Bei der Frage, ob es sich um einen Erfüllungsgehilfen des Verwal...mehr

Rz. 358 Grundsätzlich kann ein Mitverschulden i.S.d. § 254 BGB den Schadenersatzanspruch eines Geschädigten mindern oder auch in Gänze ausschließen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Geschädigte hinsichtlich der Pflichtverletzung oder des Schadens selbst diejenige Sorgfalt außer Acht gelassen hat, die ein verständiger Mensch im eigenen Interesse aufwendet, um sich vor e...mehr

Rz. 195 Die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft.[149] Rz. 196 Die Norm betrifft die materielle Rechtskraft,[150] welche abweichende gerichtliche Entscheidungen in subjektiver, objektiver und zeitlicher Hinsicht begrenzt.[151] Rz. 197 Eine Regelung zur formellen Rechtskraft enthält die Norm nicht. Diese folg...mehr

Rz. 127 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Sofern keine abweichende Regelung besteht, hat sich der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung grundsätzlich an den Aufzugskosten zu beteiligen, auch wenn er den Aufzug nicht nutzt, und alle Eigentümer einer Mehrhausanlage haben die Erhaltungskosten eines Aufzugs zu...mehr

Rz. 218 Die Beitragsforderungen der GdWE gegen ihre Mitglieder werden durch Beschlüsse nach § 28 begründet. Gemäß § 28 Abs. 1 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Vorschüsse zu leisten. Außerdem sind Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen zu leisten. Aus § 28 Abs. 2 folgt eine Verpflichtung zur Zahlung der Nachschüsse. Ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die GdWE f...mehr

Rz. 71 Der Sonderumlagebeschluss kann angefochten werden. Beschließen die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage aus Anlass eines Sanierungsbeschlusses kann alleine der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage angefochten werden, auch wenn bei Ungültigerklärung der Sanierungsbeschluss dann ohne Finanzierung bestandskräftig wird.[178] Dies kann insbesondere bei Baumaß...mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond...mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

Rz. 64 Die akzessorische Haftung des Wohnungseigentümers gilt nur für solche Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einmalige oder um wiederkehrende Leistungen handelt. Für die Beurteilung, ob eine Verbindlichkeit entstanden ist, gelten die g...mehr

Rz. 397 Ein Verwaltervertrag, der gegen gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB (z.B. § 1 PreisklauselG), § 138 BGB oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, ist nichtig. Rz. 398 Auch ein Vertrag, der die Bestellung eines nicht bestellungsfähigen Verwalters vorsieht, ist insgesamt unwirksam (hierzu vgl. Rdn 19 ff.). Rz. 399 Sind nur einzelne Abreden oder...mehr

Rz. 519 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und -Vermögens (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG) ist Aufgabe des rechtsfähigen Verbandes sui generis,[452] die sie durch ihren Verwalter als Organ wahrnimmt. Rz. 520 Deshalb muss sie sich dessen Verhalten gem. § 31 BGB analog zurechnen lassen, sofern es sich um ein amtsbezogenes Verhalten des Verwalters handelt, d.h. der Verwalter...mehr

Rz. 154 Ungeachtet der Frage, welche Maßnahmen der Verwalter aufgrund von § 27 Abs. 1 WEG eigenständig treffen darf, ist es seine Pflicht den Zustand des Gemeinschaftseigentums in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, festzustellen, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und damit zu befassen.[...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 1 § 45 WEG ersetzt seit dem 1.12.2020 den § 46 Abs. 1 S. 2 und 3 WEG a.F., ohne, dass hiermit inhaltliche Änderungen verbunden worden sind.[1] Rz. 2 Der Sinn und Zweck der Norm besteht darin innerhalb einer möglichst kurzen Zeit Rechtssicherheit über einen Beschluss zu erhalten, d.h. darüber, ob dessen Gültigkeit in Frage gestellt wird. Die Frist zur Erhebung der Anfechtu...mehr

Rz. 181 Die übliche Verwaltung der Finanzen der GdWE ist zwar gesetzlich nicht geregelt, in der Literatur wird aber davon ausgegangen, dass die Finanzverwaltung durch den Verwalter entsprechend "jahrzehntelanger Übung" regelmäßig unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fällt.[149] Rz. 182 Zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören u.a. Bargeldbestände, eingenommene Gelder, Zinsen, Forderung...mehr

Rz. 4 Der Verwaltungsbeirat kann gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt werden. Das Erfordernis einer besonderen[14] Entscheidung darüber, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, lässt sich daraus nicht entnehmen.[15] Jedenfalls liegt in der Bestellung von nicht mehr notwendig (nur) drei Wohnungseigentümern zu Mit...mehr

Rz. 8 Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 1 nur an Räumen in einem Gebäude begründet werden, das auf einem Grundstück errichtet (vgl. aber Rdn 9) und dessen wesentlicher Bestandteil es nach den §§ 93 ff. BGB ist;[19] es kann auch unter der Erde errichtet sein[20] oder bei fester Verbindung mit dem Gewässerboden auf dem Wasser schwimmen.[21] Ein Bauwerk ist ein Gebäude, wenn si...mehr

Rz. 157 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.3: Einzelabrechnungmehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige...mehr

Rz. 15 Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit einer Wohnung sind in § 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes[47] (AVA; vgl. Teil 4 D) aufgeführt. Diese Verwaltungsvorschrift kann den gesetzlichen Begriff der Abgeschlossenheit, der vom sachenrechtlichen ...mehr

Rz. 1 Die im WEG ursprünglich vorgesehenen Regelungen über bauliche Maßnahmen ließen bauliche Veränderungen im Grundsatz nur zu, wenn alle zustimmten, die durch die bauliche Veränderung in einem über das heute in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurden. Das führte auch mit Blick auf Veränderungen des optischen Gesamteindrucks[1] dazu, dass Gebäude auf in...mehr

Rz. 283 Die Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist eingeschränkt, weil insbesondere die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen sollen.[684] Aufgerechnet werden kann grundsätzlich nur mit einer Gegenforderung, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr

Rz. 353 Im Rahmen der Haftung nach den §§ 280 ff. BGB ist zudem stets zu prüfen, ob die Pflichtverletzung auch (d.h. zumindest mit-)ursächlich für den Schadenseintritt war (haftungsausfüllende Kausalität).[282] Rz. 354 Bei einer Pflichtverletzung durch Unterlassen kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn ein pflichtgemäßes Handeln den Schaden mit an Sicherheit grenzender Wah...mehr

Rz. 46 Der natürliche Zweck von Sondereigentum besteht darin, dieses als Raum (umbauter Kubus) nutzen zu können. Ein Raum dient dem Betreten durch Personen (zu näher bestimmten Zwecken) und/oder der Unterbringung von Gegenständen. Eine Vereinbarung darf diese Funktion dem Sondereigentum nicht vollständig nehmen. Eine Vereinbarung, wonach ein Sondereigentum nicht betreten wer...mehr

Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbare Beschlusskompetenz existiert nicht mehr. §...mehr

Rz. 27 Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV gilt eine Ausnahme für den Fall, dass das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Rz. 28 In Einzelfällen kann die Verteilung unmöglich sein, weil Versorgungsleitungen durch meh...mehr

Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungseigentümer über das be...mehr