Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 78 Jeder Beschluss muss den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Was hierunter zu verstehen ist, erläutert das Gesetz nicht. Nach Rechtsprechung und Schrifttum entspricht eine Maßnahme im Rahmen der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls im I...mehr

Rz. 8 Nach § 39 Abs. 3 Hs. 1 ist die Vereinbarung über das Fortbestehen des Dauerwohnrechts nur wirksam, wenn der Berechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen – also im Versteigerungstermin, § 66 Abs. 1 ZVG – seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt hat. Hierunter fallen insbesondere die Zahlung des laufend...mehr

Rz. 7 Besonderheiten sind bei der Vertretung der GdWE zu beachten, wenn diese Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen will. Naturgemäß kann sie dann nicht gemäß § 9b Abs. 1 WEG vom Verwalter vertreten werden. Nach § 9b Abs. 2 WEG besteht in diesen Fällen eine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden.[10] Dieser kann folglich die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 14 Haben nicht alle im Range vorgehenden oder gleichstehenden Gläubiger der Vereinbarung nach § 39 zugestimmt, so kann das Dauerwohnrecht nur dann im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufgenommen werden, wenn dadurch das Recht des Gläubigers, der nicht zugestimmt hat, nicht beeinträchtigt wird. Dieses ist nur dann der Fall, wenn die Zwangsversteigerung von ei...mehr

Rz. 124 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 2 Nr. 4a) BetrKV), des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (§ 2 Nr. 4b) BetrKV), der Wärmelieferung (§ 2 Nr. 4c) BetrKV), des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 2 Nr. 5a) BetrKV), der Warmwasserlieferung (§ 2 Nr. 5b) Be...mehr

Rz. 227 Nach der WEG-Reform entsteht die GdWE in jedem Fall bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2). Der aufteilende Eigentümer ist in diesem Fall als Alleineigentümer zur Kostentragung verpflichtet, wenn er – im Wege des Ein-Personen-Beschlusses[592] – Beschlüsse nach § 28 gefasst hat.[593] Der WEG-Reformgesetzgeber hat in § 8 Abs. 3 die frühere Recht...mehr

Rz. 52 Diesen Grundsatz modifiziert § 23 Abs. 4 S. 1 WEG einschneidend für das Wohnungseigentumsrecht. Sofern ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht ausnahmsweise nichtig ist (vgl. gleich u. Rdn 55 ff.), entfaltet er selbst im Falle seiner Fehlerhaftigkeit sofort Wirkung innerhalb der GdWE. Er kann auch nicht implizit, etwa im Rahmen seiner Durchführung überpr...mehr

Rz. 83 Die Vorgaben zum Umfang der Beschluss-Sammlung dürften aber für bestimmte Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG zu weit gefasst sein. Es ist seit jeher anerkannt, dass bei bestimmten Streitigkeiten, die nur einzelne Wohnungseigentümer betreffen, die Miteigentümer noch nicht ei...mehr

Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2) oder durch ...mehr

Rz. 56 Nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht bedurfte es einer Regelung darüber, was geschieht, wenn sich nachträglich sämtliche Wohnungseigentumseinheiten in einer Hand vereinigen. Denn es gab die Ein-Personen-GdWE nicht. In diesem Fall sollte das Gemeinschaftsvermögen nach dem früheren § 10 Abs. 7 S. 4 im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Alleineigentümer der Woh...mehr

Rz. 55 Eine auf den ersten Blick selbstverständliche Ausnahme vom Grundsatz des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG enthält der erste Satz der Vorschrift. Demnach muss sich die Befugnis der Mehrheitsherrschaft im Rahmen der allgemeinen Gesetze halten; ansonsten ist der Beschluss nichtig. Selbst bei Vorliegen einer weitestmöglich gefassten Öffnungsklausel sind die Grenzen der allgemeinen Ge...mehr

Rz. 65 Wird der Erwerber trotz fehlender Zustimmung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, ist das Grundbuch unrichtig. Da das Grundbuchamt die Notwendigkeit einer Zustimmung und deren Vorliegen gemäß § 20 GBO prüfen muss,[211] kann unter den Voraussetzungen von § 53 Abs. 1 GBO ein Amtswiderspruch eingetragen werden. Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB steht ...mehr

Rz. 19 § 34 Abs. 2 WEG beschränkt den Kreis der Anspruchsgegner nicht. Der Anspruch richtet sich mithin sowohl gegen Mitberechtigte und Dritte als auch gegen den Grundstückseigentümer. In diesem Zusammenhang erhält § 34 Abs. 2 WEG eine zusätzliche Bedeutung. Denn der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte kann aufgrund dieser Vorschrift Eigentümerrechte wie Herausgabe und S...mehr

Rz. 86 Nach § 24 Abs. 7 S. 4 WEG soll ferner vermerkt werden, wenn ein Beschluss "aufgehoben" wurde. Was unter "Aufhebung" zu verstehen ist, erschließt sich nicht auf Anhieb, da der Begriff dem Gesetz ansonsten fremd ist. Auf den Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG kann er sich nicht beziehen, da die erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses s...mehr

Rz. 17 Vom Mitgebrauch gem. § 16 Abs. 1 S. 3 ist nach der h.M. auch die Vermietung und Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume umfasst (Rdn 5 f.).[69] Die Vermietung und Verpachtung von gemeinschaftlichem Eigentum ist jedoch dadurch beschränkt, dass die Vermietung dazu führt, dass wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums entzo...mehr

Rz. 29 Soweit möglich, werden den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern mit Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 2 die Nutzungen allein zugewiesen. Die Nutzungen des baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren deshalb nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen haben; die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 341 In der Praxis stellt sich vor allem die Frage der Wesentlichkeit. Für Sachwerte wird empfohlen sich an den Regeln über geringwertige Wirtschaftsgüter zu orientieren (§ 6 Abs. 2 S. 1 EstG).[803] Die dortigen auf das Steuerrecht zugeschnittenen Regelungen werden aber wohl nicht ungeprüft zu übertragen sein,[804] für kleine Gemeinschaften dürfte der Wert von 800 EUR zu ...mehr

Rz. 75 Die einzelnen Teile der Abrechnung, die der Verwalter den Eigentümern vorzulegen hat, haben unterschiedliche Funktionen. Auch hier gilt, dass die Vorlage vom Verwalter der GdWE geschuldet ist und nur der Vorbereitung der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 dient. Beschlossen wird die Abrechnung im neuen Recht nicht mehr. 1. Gesamtabrechnung Rz. 76 Die Gesamtabrechnung die...mehr

Rz. 57 Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in bestimmten Fällen die Kenntnis oder das Kennenmüssen der Mitglieder des Verwaltungsbeirats zugerechnet. Dies gilt etwa bei der Entlastung des Verwalters oder bei der Verjährung von Wohngeldansprüchen. Ob der Verwaltungsbeirat als Repräsentant der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesehen werden kann, ist jeweils im E...mehr

Rz. 62 Eine gewisse Grauzone besteht bei E-Mailverkehr mit einzelnen Wohnungseigentümern und Dritten. Schon aus Gründen des Datenschutzes darf der Verwalter den Einsichtsberechtigten nicht ungehinderten Zugang zu allen seinen E-Mails gewähren, da sich darunter auch sensible Daten anderer Gemeinschaften befinden. Zudem setzt schon die Kapazität des Postfachs Grenzen, da der V...mehr

Rz. 346 Die Rechnungslegung enthält Elemente der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts, geht aber darüber hinaus. Sie hat ebenso wie die vom Verwalter periodisch und ohne Aufforderung zu erstellende Jahresabrechnung gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Sie dient der Kontrolle der laufenden Geschäftsführungstätigkeit de...mehr

Rz. 3 Die Eigentümerversammlung darf auch nicht über eine GdWE hinausgehen. Insbesondere dürfen mehrere Gemeinschaften keine gemeinsamen Versammlungen abhalten, selbst wenn es um gemeinsame Projekte geht, Beschlussfassungen gemeinschaftlicher Eigentümerversammlungen mehrerer Eigentümergemeinschaften sind für ungültig zu erklären.[3] Richtig ist in diesen Fällen die Behandlun...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Wohnungserbbaurecht in § 30 WEG sind von erheblicher praktischer Bedeutung. Sie stellen klar, dass nicht nur der Eigentümer eines Grundstücks, sondern auch der oder die Inhaber eines Erbbaurechtes Wohnungseigentum begründen können. Bei letzterem handelt es sich um eine der Ausnahmen von § 94 BGB, ­wonach es zulässig ist, dass das Eigentum am Boden un...mehr

Rz. 22 Auch eine Modernisierungs- oder bauliche Baumaßnahme muss gemäß Nummer 2 Halbs. 1 angekündigt worden sein. Sie ist damit auch bei Nummer 2 Tatbestandsvoraussetzung für die Duldungspflicht. Ohne sie ist die Duldungspflicht wie bei Erhaltungsmaßnahmen nicht nur nicht fällig. Sie entsteht vielmehr gar nicht erst (oben Rdn 10).mehr

Rz. 11 Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Anlage aller Wohnungsgrundbücher bedeutet im Verhältnis zum alten Recht, bei dem nach § 10 Abs. 7 Abs. 4 WEG a.F. vor dem Erwerb des Eigentums durch einen zweiten Eigentümer das WEG-Recht noch keine Anwendung fand, (regelmäßig) eine sachgerechte Vorverlagerung des Wohnungseigentumsrechts. Vor dem WEMoG hatte di...mehr

Rz. 131 Schadensersatzansprüche sind grundsätzlich gegen die GdWE als Trägerin der Verwaltung zu richten. Sie kann dann gegen denjenigen Regress nehmen, der zu der Zeit, da Einträge fehlerhaft erfolgten bzw. unterblieben, Verwalter oder nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG bestellt war. Denn dieser hat seine Pflicht aus dem Vertrag mit der GdWE gemäß § 280 BGB verletzt, woraus dieser i...mehr

Rz. 34 Jeder Beschluss über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums muss den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Was hierunter zu verstehen ist, erläutert das Gesetz nicht. Nach Rechtsprechung und Schrifttum entspricht eine Maßnahme im Rahmen der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie unter Berücksi...mehr

Rz. 15 Schließlich muss Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein. Die (Fertigstellung und) Übergabe des Gemeinschaftseigentums ist also ebenso entbehrlich wie die Übergabe von Teilen des außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, die zum Sondereigentum gehören[26] oder für die Sondernutzungsrechte begründet sind. Ob auch für die ...mehr

Rz. 10 Dabei ist zu beachten, dass die Versammlung zu einer Tageszeit stattfinden muss, zu der sie auch von berufstätigen Wohnungseigentümern besucht werden kann. Termine am Vormittag eines Werktags sind also grundsätzlich problematisch. Andererseits kann bei der Terminierung berücksichtigt werden, dass die Miteigentümer keine Nachtsitzungen durchführen wollen.[13] Eigentüme...mehr

Rz. 133 Entgegen entsprechenden Vorschlägen im Schrifttum sieht das Gesetz eine Einsichtnahme im Zwangsversteigerungsverfahren nicht vor.[224] Dies mutet erstaunlich an, da mögliche Bieter kein geringeres Interesse an der Beschlusslage haben als sonstige Erwerbsinteressenten, deren Informationsbedürfnis ausweislich der ausdrücklichen Ausführungen der Gesetzesbegründung berüc...mehr

Rz. 40 Ein Grund zur Entziehung wurde bejaht beimehr

Rz. 110 Schließlich kommt in Betracht, dass ein Eintrag gar nicht hätte erfolgen dürfen. Dies ist bei Beschlüssen insbesondere dann der Fall, wenn sie nichtig sind, mithin rechtlich gar nicht existieren und somit – anders als bei bloßer Anfechtbarkeit – auch nicht in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden dürfen. Ebenso ist die zu Unrecht vorgenommene Löschung ein gänzlic...mehr

Rz. 146 Ist die Abrechnungssumme geringer als das Wohngeldsoll (überhöhter Wirtschaftsplan) sieht § 28 Abs. 2 nun ausdrücklich vor, dass die Vorschüsse angepasst werden. Diese Terminologie beseitigt die im alten Recht bestandenen Unsicherheiten, wann ein Rückzahlungsanspruch des Eigentümers in diesen Fällen besteht. Es werden die Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Wirtschaft...mehr

Rz. 60 Das Sondernutzungsrecht ist abzugrenzen von der Miete. Die Abgrenzung kann u.a. Bedeutung für die Frage erlangen, ob ein Mehrheitsbeschluss für die Begründung des Rechtsverhältnisses ausreichend ist und wie das Rechtsverhältnis beendet werden kann. Ob ein Mietverhältnis oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mietvertrag und Sondernutz...mehr

Rz. 29 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG fordert ferner in dem dort vorgesehenen Beschluss eine Regelung darüber, ob sämtliche oder einzelne Rechte in Abwesenheit ausgeübt werden können. Die Beschränkung auf einzelne Rechte dürfte die Ausnahme sein, etwa bei Stimmrechtsausschlüssen auf die Teilnahme an der Diskussion, nicht aber an der Abstimmung. Ansonsten dürfte es widersprüchlich und ...mehr

Rz. 17 Hinsichtlich des Gemeinschaftsvermögen sollte wegen des Verlusts seines Rechtsträgers bei Aufhebung der Gemeinschaft mangels gesetzlicher Nachfolgeregelung eine Auseinandersetzung erfolgen. § 29 Abs. 3 soll es erleichtern, die Höhe des Wertes zu bestimmen, der auf den einzelnen Sondereigentümer entfällt. § 29 Abs. 3 regelt nicht, wie der Wert das dem Verband nach § 9a ...mehr

Rz. 2 Anders als das Wohnrecht nach § 1093 BGB können Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht grundsätzlich auch vererbt werden. Dem steht eine nach § 36 WEG zulässige zeitliche Befristung nicht entgegen. Denn ihr Ablauf führt zum Heimfall des Rechtes, so dass es beim Erbfall nicht mehr existiert. Allerdings wird auch die Befristung auf Lebenszeit für zulässig befunden, die tatsäc...mehr

Rz. 60 Zum Inhalt bestimmt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG nur, dass die Niederschrift "die in der Versammlung gefassten Beschlüsse" enthalten muss. Dies erfordert die Wiedergabe des Beschlussantrags und des Abstimmungsergebnisses sowie – jedenfalls beim Erfordernis qualifizierter Mehrheiten – der Verkündung des Versammlungsleiters über das (Nicht)Zustandekommen eines Beschlusses (zu d...mehr

Rz. 32 Die Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen von einem anderen Ort aus setzt nicht die allgemeinen Regeln ihrer ordnungsgemäßen Durchführung außer Kraft. So kann nicht mit der Begründung, man könne ja von zu Hause aus teilnehmen, eine unzumutbare Zeit für ihre Durchführung gewählt werden. Ebenso muss der Versammlungsleiter wie bei einer Präsenzveranstaltun...mehr

Rz. 5 Nach der soeben beschriebenen Ausgangslage hat § 33 Abs. 3 WEG vorrangig Abwehrfunktion gegenüber dem Grundstückseigentümer. Mit der Begründung von Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten geht kraft Gesetzes das Mitbenutzungsrecht der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen einher. Maßgeblich dafür, was zum gemeinschaftlichen Gebrauch be...mehr

Rz. 97 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 98 Umzugs-, Transport- und Lagerkosten.[302] Dies gilt allerdings nur für Gegenstände, die im Rahmen einer Wohnnutzung im Sondereigentum aufbewahrt werden. Lagert ein Eigentümer beispielsweise eine historische Waffensammlung in seiner Wohnung, muss ...mehr

Rz. 17 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Spezialregelung, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[39] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form. Praktische Proble...mehr

Rz. 350 Ist der GdWE ein Schaden entstanden, richtet sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB. Rz. 351 Grundsätzlich ist ein Schaden anzunehmen, wenn das Vermögen der GdWE ausgehend von der Differenzhypothese verringert worden ist. Dies ist nicht unproblematisch, sofern der Schaden bei der GdWE darin liegt, dass ihr eine Inanspruchnahme durch einen Wohnungseigentümer we...mehr

Rz. 44 Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (Abs. 1). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2. Diese wirken gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn sie gemäß Abs. 3 in den Grundbüchern eingetragen sind (zum Zustandekommen und zur Wirksamkeit einer Vereinbarung siehe Rdn ...mehr

Rz. 38 Darüber, dass gegen die Einberufung einer Eigentümerversammlung jedenfalls im Nachhinein Rechtsschutz zu gewähren ist, besteht in Rechtsprechung und Literatur kein Streit. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind in der Regel zumindest anfechtbar,[63] sofern der Mangel nicht ohne Einfluss auf die Beschlussfassung war.[64] In einigen Konste...mehr

Rz. 20 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[45] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkei...mehr

Rz. 6 Die Haftung Dritten gegenüber gestaltet sich nun unproblematisch, da der Verwalter nunmehr zweifellos Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die nach § 31 BGB für ihn eintreten muss.[9] Zudem haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin gegenüber für den Verwalter auch gemäß § 278 BGB, wenn dieser in Erfüllung ihrer Verbindlichkeiten tätig wir...mehr

Rz. 26 § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV , der mit Wirkung ab 1.1.2009 eingefügt worden ist, nimmt Räume in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr aufweisen, von der Anwendung der HeizkostenVO aus. Diese Regelung enthält für Gebäude, die den sog. Passivhausstandard einhalten, eine Ausnahme von der Anwendung der Heizkostenverordnung, um damit einen...mehr

Rz. 9 Das für den Verwalter geltende System der Haftung der GdWE für Pflichtverletzungen überträgt der Gesetzgeber sogar auf Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten R...mehr

Rz. 12 Ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt (für alle Miteigentumsanteile einer Anlage) ist seit 2013 nicht mehr zulässig.[14] Soweit vor 2013 ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt angelegt worden ist, sollen bei der nächsten Eintragung, die das Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) betrifft, spätestens jedoch bei der Anlegung des Datenbankgrundbuchs besondere Grundbuchblätt...mehr