Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil 4 B) und die V...mehr

Rz. 42 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 HeizkostenV kann der Gebäudeeigentümer innerhalb des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens den Verteilungsschlüssel frei wählen. Die Festlegung eines der HeizkostenV widersprechenden Verteilungsschlüssels durch die Wohnungseigentümer, wonach weniger als 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind, ist nichtig.[83] Eine Abrechnung, der eine solc...mehr

Rz. 139 Ein Nachteil kann in einer erheblichen Veränderung des optische Gesamteindrucks der Anlage[412] bestehen.[413] Dies kommt vor allem bei Loggia- und Balkonverglasungen in Betracht, die ins Auge fallen und sich nicht in den Gesamteindruck der Fassade einfügen.[414] Entscheidend ist, dass die nachteilige Veränderung von außen sichtbar ist, also vom Standort eines Miteig...mehr

Rz. 210 Wird einer Beschlussersetzungsklage stattgegeben, steht mit dem Eintritt der Rechtskraft fest, dass dem Kläger zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ein Anspruch auf Erlass eines Beschlusses mit entsprechendem Inhalt zustand. Rz. 211 Zu diesem Zeitpunkt tritt auch die den Beschluss ersetzende Wirkung ein. Es bedarf deshalb keines weiteren Vollstreckungsakte...mehr

Rz. 1 Die Vertretung der – früher nur teilrechtsfähigen – GdWE war bis zum Inkrafttreten des § 9b im früheren § 27 Abs. 3 S. 1 für einzeln aufgeführte Tatbestände geregelt. Das konnte den Trugschluss auslösen, dass der Verwalter in anderen Angelegenheiten nicht vertretungsberechtigt ist, jedenfalls Unsicherheit darüber auslösen, ob die Vertretungsmacht ausreichte.[1] Wegen d...mehr

Rz. 68 Wird ein Eigentümer nach Absatz 4 S. 1 quotal in Anspruch genommen, kann er bei der GdWE Rückgriff nehmen.[217] Dies gilt allerdings nur, wenn ein Anspruch des (angeblichen) Gläubigers gegen die Gemeinschaft einredefrei bestand. Um in einem Rückgriffsprozess die Einwendung der GdWE auszuschließen, der Eigentümer habe auf eine in Wirklichkeit nicht bestehende oder einr...mehr

Rz. 421 Der Anspruch auf Vergütung folgt grundsätzlich aus den §§ 611 Abs. 1, 675 BGB aufgrund der vertraglichen Abrede zwischen dem Verwalter und der GdWE. Rz. 422 Wird ausnahmsweise ein bestimmter Erfolg geschuldet (hierzu auch Rdn 301), folgt der Anspruch aus den §§ 675, 631 Abs. 1 BGB. Rz. 423 Eine Vergütung schuldet die GdWE nur dann, wenn ein Verwaltervertrag besteht, de...mehr

Rz. 24 Anders als die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen ist die Ankündigung baulicher Maßnahmen formbedürftig. Sie unterliegt nach Nummer 2 Halbs. 1 der Textform nach § 126b BGB. Die Form entspricht der in § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB für die Modernisierungsmaßnahmen vorgeschriebenen Form, ist für die Ankündigung baulicher Maßnahmen aber eigenständig geregelt. Inhaltliche Unte...mehr

Rz. 20 Bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann der teilende Grundstückseigentümer durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (für die Form gilt Rdn 4) die diesem gegenüber erklärte Teilung in allen oder einzelnen Punkten (Bildung von Miteigentumsanteilen, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums [z.B. Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten]...mehr

Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder konkrete Gefahren...mehr

Rz. 12 Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat. Rz. 13 Sie beginnt mit der Beschlussfassung, d.h. der (zumindest konkludenten) Verkündung in der Versammlung bzw. bei schriftlicher Beschlussfassung mit der Beschlussfeststellung und Mitteilung des Beschlussergebnisses an alle Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist zu dem Zeitpunkt existent geworden, in dem mit seiner Kenntnisna...mehr

Rz. 190 Die Eröffnung eines Kontos im Namen der GdWE ist von den Befugnissen des Verwalters (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) gedeckt.[152] Gleiches ist bislang auch für die Schließung eines Kontos angenommen worden.[153] Rz. 191 Verwaltet der Verwalter mehrere Wohnungseigentumsanlagen, so muss für jede GdWE ein eigenes Konto geführt werden.[154] Rz. 192 Sein eigenes Bankkonto darf er f...mehr

Rz. 7 Deshalb entstand die GdWE nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht bei einer Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 durch den Alleineigentümer erst mit der Eintragung mindestens eines Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch. Daraus wiederum ergab sich das Bedürfnis, eine Mitwirkung der Erwerber vor ihrer Eigentragung abzusichern und deshalb in Anlehnung a...mehr

Rz. 174 Bei der Erstbestellung nach Begründung der GdWE darf der Verwalter gem. § 26 Abs. 2 S. 1 WEG für höchstens drei Jahre bestellt werden. Rz. 175 Eine Unterschreitung der drei Jahre ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung möglich; eine Mindestbestelldauer sieht das Gesetz nicht vor. Rz. 176 Die Drei-Jahresfrist gilt für alle Erstbestellungen ...mehr

Rz. 8 Die Änderung einer Veräußerungsbeschränkung, die keine teilweise Aufhebung ist (s. Rdn 9), bedarf einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG; eine Zustimmung dinglich Berechtigter ist gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht erforderlich. Für die Eintragung im Grundbuch gilt Rdn 2. Rz. 9 Die vollständige Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann gemäß § 12 Abs. 4 S. 1 WEG ...mehr

Rz. 196 Die Ausübung des Verwalteramtes wird in der Rechtsprechung immer wieder als personengebundene Angelegenheit bezeichnet.[163] Rz. 197 Die mit der Amtsstellung verbundenen Aufgaben sind im Wesentlichen vom bestellten Verwalter selbst auszuüben, sofern es sich bei diesem um eine natürliche Person handelt. Rz. 198 Die Bindung betrifft den jeweiligen Rechtsträger, sodass se...mehr

Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

Rz. 378 Im Rahmen der deliktischen Haftung ist a zu berücksichtigen, dass – anders als bei der Haftung nach den §§ 280 ff. BGB – zusätzlich zur haftungsausfüllenden Kausalität auch die haftungsbegründende Kausalität zu prüfen ist, d.h. die jeweilige Verletzungshandlung des Verwalters muss ursächlich für die Rechts- oder Rechtsgutsverletzung der GdWE gewesen sein.[300] Rz. 37...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Rz. 143 Über das bei einem geordneten Zusammenlaben unvermeidbare Maß gehen auch folgende Beeinträchtigungen:mehr

Rz. 241 Die Regelung in § 44 Abs. 4 WEG verfolgt den Zweck, das Kostenrisiko für einen den Beschluss anfechtenden Kläger zu minimieren.[185] Rz. 242 Obgleich der Wortlaut der Norm dies nicht erkennen lässt, greift die Beschränkung in § 44 Abs. 4 WEG nach der gesetzgeberischen Intention nur dann ein, wenn ein Streitbeitritt auf Beklagtenseite erfolgt, d.h. sofern die GdWE verk...mehr

Rz. 76 Die quotale Beschränkung der Haftung der Wohnungseigentümer nach Absatz 4 Satz 1 gilt seit dem 1.12.2020 nicht mehr für die Haftung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis gegenüber der GdWE. Das entspricht der ursprünglichen Rechtsprechung des BGH. Danach trifft jeden Wohnungseigentümer die Pflicht, der GdWE durch entsprechende Beschlussfassung die finanzielle Grun...mehr

Rz. 477 Ist im Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung dergestalt vereinbart, dass eine monatliche Vergütung pro Wohneinheit erfolgen soll, so wird die Vergütung jeweils mit Ablauf des Monats fällig (§§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 2 BGB). Rz. 478 Ist keine monatliche Vergütung festgelegt, so richtet sich die Fälligkeit nach den §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 1 BGB und i...mehr

Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übereignung, Belastung mit dingl...mehr

Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dürfen demzufolge nur Wohnungseigentümer und von ihnen legitimierte Per...mehr

Rz. 1 § 28 bildet gemeinsam mit § 16 Abs. 2 die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Gemeinschaft. § 16 Abs. 2 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei...mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an...mehr

Rz. 138 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Hierzu zählen die Kosten der Feuer- und Haftpflichtversicherung, bei denen es sich zugleich um Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung handelt. Dies gilt m.E. gleichermaßen für sonstige Versicherungen. Versicherungsprämien können nach § 16 Abs. 2 S. 1 oder nach Wohn- und ...mehr

Rz. 203 Zu den Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört das allgemeine Zahlungsmanagement, worunter auch die Entgegennahme von Geldern fällt.[168] Rz. 204 Dies betrifft etwa die Entgegennahme von Hausgeldern, von Sonderumlagen und Erhaltungsrücklagebeiträgen, Mieten aus der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums usw. Rz. 205 Leistungen an die GdWE – gleich welcher Art – si...mehr

Rz. 38 Der BGH hat zur Einzahlung des Kostenvorschusses angenommen, dass dem Kläger in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche ab Erhalt der Zahlungsaufforderung zuzugestehen sei, wobei dieser Zeitraum sich nach den Umständen des Einzelfalles angemessen verlängern könne.[22] Zu berücksichtigen ist in dem Zusammenhang auch die Zugangsfiktion für formlose Mitteilungen ...mehr

Rz. 142 Nach den Landesbauordnungen müssen in den Wohnräumen, gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sowie in Flucht- und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.[476] Die meisten Landesbauordnungen ordnen an, dass der "Eigentümer" verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren bzw. vorhandene Wohnungen nachzurüsten.[477] Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchw...mehr

mehr

Rz. 16 Hier bedeutet Erstherstellung zunächst einmal nur die Herstellung einer der Teilungserklärung entsprechenden Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Sondereigentumsrechten einerseits und der Sondereigentumsrechte untereinander andererseits.[18] Errichtet der Bauträger das Gebäude vor einer Teilung nach § 8 WEG und damit vor der Entstehung der GdWE abweiche...mehr

Rz. 14 Nach § 36 Abs. 2 kann der Eigentümer seinen Heimfallanspruch nur geltend machen, wenn ein Grund gegeben ist, aus dem ein Vermieter das Mietverhältnis über Räume, die dem Mietschutz unterliegen, aufheben oder kündigen kann. Durch diese Beschränkung soll verhindert werden, dass durch die Bestellung eines Dauerwohnrechts die Kündigungsvorschriften umgangen werden und der...mehr

Rz. 12 Von § 44 Abs. 1 WEG unmittelbar erfasst werden nur solche Klagen, die sich gegen oder auf (vorzunehmende) Beschlüsse der Wohnungseigentümer beziehen. Hierzu gehören sowohl Positiv-, Negativ- als auch solche Beschlüsse, die lediglich auslegenden oder deklaratorischen Charakter haben.[4] Rz. 13 Beschlüsse, die nicht von den Wohnungseigentümern gefasst wurden oder zu fasse...mehr

Rz. 76 Eine im gemeinschaftlichen Interesse liegende effektive Verteidigung von ordnungsmäßigen Beschlüssen ist nur gewährleistet, wenn dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner gesetzlichen Pflichten zur Abwehr von Rechtsnachteilen für die notwendigen Geldmittel für die Wahrnehmung seiner Befugnisse, insbesondere für die zeitnahe B...mehr

Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE tätig.[12] Nur die...mehr

Rz. 166 Haben sowohl der Voreigentümer als auch der Erwerber alle Vorschüsse ­vollständig eingezahlt, so stehen Ansprüche aufgrund der Anpassung der Vorschüsse nach hier vertretener ­Auffassung allein dem Erwerber zu. Dies entsprach der überwiegenden Auffassung zum alten Recht.[447] Da nach dem Gesetzeswortlaut nun eine Anpassung der Vorschüsse vorgenommen wird, ist die Rech...mehr

Rz. 2 Die Veräußerungsbeschränkung wird – nach h.M. ohne die Zustimmung dinglich Berechtigter[8] – durch eine Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach §§ 5 Abs. 4 S. 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 1 S. 2 WEG begründet.[9] Ohne Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern hat sie lediglich schuldrechtliche Wirkung unter den an ihr beteiligten Wohnungseigentü...mehr

Rz. 28 Für Stellplätze, die vor dem Inkrafttreten von § 3 Abs. 1 S. 2 begründet worden sind, ist das bisherige Recht, weil es sich hierbei einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sieht nicht vor, dass die neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auch rückwirkend bei der Beurteilung von in der Vergangenheit l...mehr

Rz. 13 Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", waren damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint.[93] In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklär...mehr

Rz. 291 Aktiv legitimiert und prozessführungsbefugt ist die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin der Wohngeldansprüche (§ 9a Abs. 1), die als Forderungen zum Verwaltungsvermögen gehören.[708] Der Verwalter vertritt die GdWE im Prozess (§ 9b Abs. 1). Ein Beschluss im Innenverhältnis ist im Regelfall vor der Prozessführung nicht nötig, anders mag es ...mehr

mehr

Rz. 183 Es bestehen grundsätzlich Abänderungsmöglichkeiten bestehender Umlageschlüssel– sie dürfen jedoch nicht unbillig sein. Der Umlageschlüssel kann im Einzelfall abgeändert werden, um beispielsweise die Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer zu verhindern (S. auch Rdn 161 ff.). Weder dürfen eine Benachteiligung im Hinblick auf die Gleichbehandlung und Maßstabskonti...mehr

Rz. 57 Inhaber dieses Anspruchs, der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgt, kann nur sein, wer Mitglied der Eigentümergemeinschaft, d.h. Inhaber einer Wohnungseigentumseinheit, ist. Erwerber, die noch nicht im Grundbuch eingetragen, aber bereits durch Auflassungsvormerkung gesichert sind, können den Anspruch allenfalls auf Grund einer Ermächtigung durch den Verkäufer. Die Fr...mehr

Rz. 5 Zunächst ist der zertifizierte Verwalter vom gewerblichen Verwalter i.S.d. § 34c GewO zu unterscheiden, wenngleich ein Auseinanderfallen in vielen Fällen eher theoretischer, denn rechtspraktischer Natur sein dürfte. Rz. 6 Gem. § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die...mehr

Rz. 248 Die unbeschränkbare Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten tritt gemäß § 1994 Abs. 1 S. 2 BGB ein, wenn der Erbe die Frist zu Errichtung eines Inventars versäumt oder gemäß § 2005 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn er absichtlich ein unrichtiges Inventar errichtet. Solange der Erbe noch nicht unbeschränkbar haftet, kann er eine Beschränkung der Haftung für Nachlassverbin...mehr

Rz. 497 Vertraglich vereinbart werden kann grundsätzlich – unter Beachtung der §§ 305 ff. BGB –sowohl ein pauschaler Aufwendungsersatz als auch, dass etwaige Aufwendungsersatzansprüche bereits durch die Verwaltervergütung abgegolten sein sollen.[376] Rz. 498 Sofern keine pauschale Abgeltung des Aufwendungsersatzes vereinbart wird, kann der Verwalter nach § 669 BGB auch einen ...mehr

Rz. 35 Gestattung der Mitbenutzung kann der nachträglich an der Mitnutzung interessierte Wohnungseigentümer nicht uneingeschränkt, sondern gemäß Absatz 4 S. 1 nach billigem Ermessen verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer über die Gestattung der nachträglichen Mitnutzung nach Belieben entscheiden könnten. Vielmehr sind die Wohnungseigentümer gleich zu...mehr