Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 25 Inhaber eines Sondernutzungsrechts kann nur ein Wohnungseigentümer, d.h. ein aktuelles Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, sein.[71] Ein Sondernutzungsrecht zugunsten einer Person außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht denkbar, da ein Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 begründet wird und eine ...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf Dauer angelegt. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund; dies gilt schon für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit unterscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem wesentlichen Aspekt von der Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB, be...mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ...mehr

Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.2.1991,[4] der bei einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 die Zustimmung des Verwalters – heute der Gemeinschaft,[5] handelnd durch den Verwalter – zu einer Erstveräußerung durch den teilenden Eigent...mehr

Rz. 316 Wird der Verwalter in der irrigen Annahme, er sei zu eigenständigem Handeln befugt, tätig, überschreitet er seine gesetzlichen bzw. durch Beschluss vorgegebenen Kompetenzen. Rz. 317 Schätzt der Verwalter z.B. die Bedeutung einer Maßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Überschreitung seines Beurteilungsspielraumes (hierzu Rdn 74 ff.) falsch ein oder handelt er in irr...mehr

Rz. 137 Gem. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Diese materiell-rechtliche Pflicht folgt aus der Amtsstellung des Verwalters und besteht gegenüber der GdWE.[113] Sie ist im Zusammenhang mit § 27 Abs. 1 WEG zu sehen und begründet kein schuldrechtliches Verhältnis zu den einzelnen ...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter...mehr

Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nich...mehr

Rz. 5 Auch die Früchte und somit der Mietertrag aus der Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 fällt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Ein typischer Fall ist die Vermietung oder Verpachtung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Flächen oder Räume z.B. ganzer Räume, Wohnungen oder Flächen.[19] Möglich ist eine Entscheidung durch Meh...mehr

Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verband rechtsgeschäftlich erworben wurden.[156...mehr

Rz. 320 Über eine Annahme des Angebotes beschließen die Wohnungseigentümer. Zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über den Verwaltervertrag siehe Rdn 114 ff. Rz. 321 Der Beschluss der Wohnungseigentümer stellt dabei grundsätzlich nur den inneren Akt der Willensbildung dar. Rz. 322 Wer die Annahme des Angebotes nach außen erklärt und ob eine solche Erklärung erforderlich ist, häng...mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 52 Der Erfolg einer Anfechtungsklage hat auf Zahlungspflichten des Anfechtungsklägers nur dann Einfluss, wenn er die Zahlungen bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses nach § 28 Abs. 1 verweigert hat. Aufgrund des Wegfalls des Beschlusses, ist er nun zur Zahlung nicht mehr verpflichtet.[131] Ein anhängiger Rechtsstreit ist für erledigt zu erklären. Da bi...mehr

Rz. 13 Der Drittnutzer hat nach Nummer 1 Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 2 Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, auch solche, die dem Rückbau der misslungenen unerlaubten baulichen Maßnahme des Eigentümers des betroffenen Wohnungseigentums zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.[19] Mit dem Verweis ...mehr

Rz. 199 Im Anfechtungsprozess trägt der Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich eine unangemessene Benachteiligung und demzufolge die Anfechtbarkeit ergibt. Dies können Formfehler bei der Beschlussfassung[664] sein, Ermessensfehler, die fehlende Ordnungsmäßigkeit sowie die Verletzung des Rückwirkungsverbots, Willkür bei der Kostenverteilung un...mehr

Rz. 476 Die eigentliche Problematik der (Vermögens-)Zurechnungsproblematik zeigt sich vor allem im Hinblick auf die Frage nach einem tatbestandsausschließenden Einverständnis. Denn der Tatbestand der Untreue wird bereits dadurch ausgeschlossen, dass der Treugeber sein Einverständnis mit einer Vermögensschädigung erklärt. Dies gilt jedoch nur, wenn das Einverständnis vor der Ta...mehr

Rz. 53 Die Regelung in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht dem bis zum 1.12.2020 geltenden § 43 Nr. 2 WEG a.F. Die Norm ist weit auszulegen.[30] Rz. 54 Tritt die GdWE ihre Ansprüche an deinen Dritten (z.B. an einen einzelnen Wohnungseigentümer) ab, handelt es sich weiterhin um eine Streitigkeit, welche die Rechte und Pflichten der GdWE im Verhältnis zum Wohnungseigentümer betrif...mehr

Rz. 107 Im Außenverhältnis ist der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung berechtigt. Zu den Beschränkungen bei der Vertretung im Außenverhältnis siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 108 Der Verwalter kann deshalb auch einen Mahnbescheid beantragen, ein Klageverfahren einleiten und Vollstreckungsmaßnahmen (z.B. den Erlass e...mehr

Rz. 72 Die Norm ist weit auszulegen und betrifft alle Streitigkeiten, die – neben dem erforderlichen personellen Bezug – einen inneren Zusammenhang zu seiner Verwaltungstätigkeit aufweisen.[40] Unerheblich ist, ob die entsprechende Anspruchsgrundlage dem WEG-Recht entstammt (z.B. § 27 WEG) oder aus anderen Normen folgt; z.B. aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag resultiert...mehr

Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sondernutzungsrechten beste...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 38 Ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Sondernutzungsrecht kann durch Einigung und Eintragung (§§ 873, 877 BGB) von einer Wohnungseigentumseinheit auf eine andere Einheit ganz oder teilweise übertragen werden.[115] Dieser Rechtsakt bedarf gemäß § 5 Abs. 4 der Zustimmung der dinglich Berechtigten an den beteiligten Wohnungseigentumseinheiten (§§ 877, 876 BGB). Die Z...mehr

Rz. 41 § 16 Abs. 2 S. 1 betrifft sämtliche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kosten (Nutzungen) baulicher Veränderungen. Die noch in § 16 Abs. 2 a.F. enthaltene, an § 748 BGB angelehnte gesetzliche Differenzierung zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist durch § 16 Abs. 2 S. 1 aufgegeben.[156] Für Kosten und Nutzungen baul...mehr

Rz. 135 Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Besteht eine Leistungspflicht, oder hat der Verwalter berechtigterweise Ausgaben für einen Eigentümer getätigt, können die Kosten dem Eigentümer angelastet werden.[376] Ist die Ausgabe unberechti...mehr

Rz. 4 Ist die Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört und besteht nach der Gemeinschaftsordnung und dem WEG keine Verpflichtung zum Wiederaufbau, kann die Aufhebbarkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 S. 3 durch Vereinbarung geregelt werden. Die Vereinbarung kann bereits vor der Zerstörung bestehen oder danach getroffen werden. Die Wohnungseigentümer können regeln, welche...mehr

Rz. 305 Bei den vertraglichen Pflichten des Verwalters ist für die Bestimmung der Anspruchsgrundlage und den daraus folgenden Voraussetzungen nach der Art der Pflichtverletzung zu differenzieren, wobei die Abgrenzung mitunter schwierig und die Einordnung der Pflichten im Einzelnen umstritten sein kann.[250] Rz. 306 In Betracht kommen Ansprüche wegen der Verletzung einer Haupt...mehr

Rz. 6 Die Regelung erklärt sowohl das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft als auch den sachenrechtlichen Vollzug im Rahmen der Erstveräußerung rückwirkend mit Inkrafttreten der Vorschrift am 15.1.1994 für wirksam, soweit ihnen vereinbarungswidrig nicht zugestimmt wurde.[15] Nachfolgende Erwerbsvorgänge bedürfen keiner Heilung, da sie nach der Regelung entweder vom Berec...mehr

Rz. 167 Die beschlossenen Maßnahmen müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer können aufgrund ihrer Privatautonomie zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder ob sie weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen wollen. Die Entscheidung ist aber nur re...mehr

Rz. 122 Eine Ausnahme bilden Satellitenantennen. Die Gestattung ihrer Anbringung konnte der interessierte Wohneigentümer schon nach früherem Recht verlangen. Die Befestigung einer Parabolantenne auf dem Dach oder im Garten einer Wohnanlage war nach früherem und ist nach geltendem Recht regelmäßig eine bauliche Veränderung.[347] Gleiches gilt, wenn eine solche Antenne im räum...mehr

Rz. 127 Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach Absatz 2 S. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 ein am Ziel der Maßnahme auszurichtendes Gestaltungsermessen. Das bedeutet, dass der anspruchsberechtigte Wohnungseigentümer nach Ma...mehr

Rz. 76 Formelle Fehler führen grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses.[164] Denkbar ist auch die Teilungültigerklärung eines Beschlusses, wenn dieser mehrere selbstständige Regelungen enthält, von denen nur einige den formellen Fehler aufweisen.[165] Die Nichtigkeitsfolge tritt ausnahmsweise dann ein, wenn der formelle Mangel vorsätzlich herbeigeführt wurde, u...mehr

Rz. 155 Auch das Gericht kann – in Ausnahmefällen – verpflichtet sein, die Wohnungseigentümer über die Erhebung einer Beschlussklage zu informieren. Der Gesetzgeber hat insofern in seiner Begründung auf eine Entscheidung des BVerfG vom 9.2.1982 Bezug genommen,[126] wonach eine Informationspflicht des Gerichts in bestimmten Fällen aus Art. 103 Abs. 1 GG folgen könne. Hierbei i...mehr

Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungseigentümer für den Betrieb des geme...mehr

Rz. 47 Ein Mehrheitsbeschluss, der erstmals nach Ablauf des Wirtschaftsjahres für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr rückwirkend Zahlungspflichten nach § 28 Abs. 1 WEG begründet, wird nach verbreiteter Auffassung für nichtig gehalten, so dass er keine Zahlungspflichten begründen kann.[114] Für diese Ansicht spricht zunächst, dass nach Ablauf des zu planenden Wirtsch...mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr

Rz. 58 Über die im Wirtschaftsplan für das laufende Jahr festgesetzten Vorschüsse hinaus, kann sich für die Wohnungseigentümer die Pflicht ergeben, wegen eines unvorhergesehenen Bedarfs der Gemeinschaft (Beitragsausfälle, unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahme) zusätzliche Vorschüsse (Sonderumlage) zu zahlen. Bei einer unvorhergesehenen größeren Forderung eines Wohnungseig...mehr

Rz. 53 Die einzige Möglichkeit eines Wohnungseigentümers, sich gegen einen fehlerhaften, aber nicht nichtigen Beschluss zu wehren, ist die Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG. Grundsätzlich können alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung in diesem Verfahren überprüft werden. Hierbei ist ohne Weiteres vom Rechtsschutzbedürfnis einer zur Beschlussanfechtung berechtigten ...mehr

Rz. 58 Bei der nicht berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag ebenso wie bei der irrtümlichen Wahrnehmung einer Gemeinschaftsaufgabe, in der Annahme, sie sei eine eigene, besteht weder ein Aufwendungs- noch ein Bereicherungsanspruch. Diesen Grundsatz hat der BGH schon in seinem Urt. v. 25.9.2015 entwickelt.[304] Weder die Regelungen des Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrec...mehr

Rz. 342 Zumindest in der Anfangszeit wird kaum ein Vermögensbericht fehlerfrei sein. Ist der Bericht fehlerhaft, hat der Eigentümer einen Anspruch gegen die GdWE auf Korrektur.[807] Fehlt der Bericht ganz, ist insoweit ebenfalls die GdWE zu verklagen. Die Vollstreckung dürfte sich als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO richten, denn der Vermögensbericht ist kein Rechenschaf...mehr

Rz. 106 Der Beschluss ist grundsätzlich nicht bedingungsfeindlich, d.h. ein Verwalter kann auch unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung bestellt werden.[85] Dem entgegenstehende Regelungen existieren nicht. Ist z.B. die Abberufung des alten Verwalters angefochten worden und zugleich ein neuer Verwalter bestellt, kann auch ein Bedürfnis dafür Bestehen, die Beste...mehr

Rz. 174 Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.[566] Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vornahme der baulichen Veränderung entstanden ist[567] und der Gläubiger davon und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hä...mehr

Rz. 3 Nach § 20 Abs. 1 können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit als Gemeinschaftsmaßnahme beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Mit welcher Mehrheit die Maßnahmen beschlossen wird, ist für die Aufnahme der Maßnahme und ihre Durchführung unerheblich. Sie spielt erst bei der Kostentragungspflicht eine wichtige Rolle. Die nicht bauwillige Minde...mehr

Rz. 36 Gegenstand und Inhalt des Sondernutzungsrechts müssen hinreichend bestimmt beschrieben sein. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht unterliegt den Bestimmtheitserfordernissen des Grundbuchrechts. Nach den Auslegungsgrundsätzen für Grundbucheintragungen (vgl. § 10 WEG Rdn 32) ist die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch nur wirksam, wenn für jed...mehr

Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2 BGB vorgesehene Kündigungsfrist von zwei Wochen ist für das Wohnungseigentumsrecht zu modifizieren.[435] Ihre Einhaltung erscheint schon aufgrund der regelmäßigen Einberufungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) problematisch. Deshalb findet die Frist nur mit der Maßgabe Anwendung, dass die Kündigung innerhalb einer angemessen kurzen Zeit ...mehr

Rz. 625 Der Abschluss eines Verwaltervertrags ist keine Voraussetzung für die Begründung der Amtsstellung des Verwalters.[511] Ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und anfechtbar ist, ist eine andere Frage (hierzu Rdn 15). Rz. 626 Andersrum führt die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses auch nicht zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrages.[512] Rz. 62...mehr

Rz. 139 Ausgaben, die nicht in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht Gegenstand der Einzelabrechnung sein. Rz. 140 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aber bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gelten, wenn im Folgejahr Heizkosten für das laufende Jahr gezahlt worden sind, weil die Gesamtabrechnung sich auf die tatsächlich gezah...mehr

Rz. 69 Absatz 2 Nr. 2 erfasst alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 bauliche Maßnahmen, die dem Regime der §§ 20, 21 unterliegen. Problemtisch wird diese Abgrenzung bei der sog. modernisierenden Instandsetzung. Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wied...mehr

Rz. 256 Fällt eine Eigentumswohnung in die Insolvenzmasse, so gehören zu den Masseverbindlichkeiten i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO, die gemäß § 53 InsO vorweg zu berichtigen sind, diejenigen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind.[640] Wegen dieser Masseschulden kann die Gemeinschaft der Wohnu...mehr