Fachbeiträge & Kommentare zu Erbbaurecht

Rz. 93 [Autor/Stand] Die für die Kapitalisierung erforderlichen Vervielfältiger der Anlage 21 BewG stehen in Abhängigkeit von der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem maßgebenden Zinssatz. Rz. 94 [Autor/Stand] Dabei sind für die Anwendung des Vervielfältigers die Zinssätze maßgebend, die von den Gutachterausschüssen bei der Ermittlung des Erbbaug...mehr

Rz. 108 [Autor/Stand] Das zu bewertende Einfamilienhaus wurde in Ausübung des Erbbaurechts in 1934 errichtet. Das Erbbaurecht läuft am 25.10.2033 ab.mehr

Rz. 33 Das nachfolgende Schaubild zeigt einen Überblick über die Bewertung des Erbbaurechts im Wege der finanzmathematischen Methode.mehr

Rz. 37 [Autor/Stand] Die Erbbaugrundstückskoeffizient werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Dabei beschreiben die Gutachterausschüsse grundsätzlich unter welchen Modellannahmen und Rahmenbedingungen des Grundstücksmarkts die Ermittlung der Erbbaugrundstückskoeffizient vorgenommen worden ist. Rz. 38 [Autor/Stand] Der Ansat...mehr

Rz. 10 Die Bedarfsbewertung der Sonderfälle innerhalb des Grundvermögens wird in den §§ 192 bis 197 BewG behandelt. Die nach § 192 BewG vorzunehmende Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten i. R. eines Erbbaurechts wurde durch das ErbStRG neu konzipiert. Für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück (belastetes Grundstück) sind nach § 192 BewG jeweils getrennte Wertermittlun...mehr

Rz. 63 Der Wert des Erbbaurechts ist durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nac...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 194 BewG regelt die Bewertung von Erbbaugrundstücken für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022[2] ist die Vorschrift umfassend überarbeitet worden, um das Bewertungsgesetz an die Regelungen der ImmoWertV 2021 [3] anzupassen. Rz. 2 [Autor/Stand] Im Idealfall führt die Neuregelung zu einer umfassenden Vereinf...mehr

Rz. 189 [Autor/Stand] (1) [1]Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. [2]Dieser ermittelt sich, indem die Flächenbeträge nach § 5 jeweils mit den Steuermesszahlen nach § 6 multipliziert werden, die Summe dieser Produkte (Ausgangsbetrag) wiederum mit dem Faktor nach § 7 multipliziert wird und das daraus resultierende Ergebnis auf volle Eur...mehr

Rz. 207 [Autor/Stand] Nach Satz 1 sind für die Ermittlung des Steuermessbetrags die allgemeinen Bewertungsgrundsätze nach § 2 Abs. 1 und 2 BewG sinngemäß anzuwenden. Dies gilt insbesondere für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheiten (Ausnahme: § 2 Abs. 2 Satz 2 HGrStG, Rz. 103 ff.), die damit dem Bundesrecht und dem Grundsatz der Ermittlung (der Bemessungsgrundlage) fü...mehr

Rz. 73 [Autor/Stand] Die Abzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks richtet sich nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem Abzinsungsfaktor der Anlage 26 zum BewG. Rz. 74 [Autor/Stand] Dabei ist als Bodenwert des unbelasteten Grundstücks der Wert nach § 194 Abs. 1 Satz 3 BewG maßgebend, also der Wert des Grundstücks, der nach § 179 BewG festzustellen wäre, wen...mehr

Rz. 58 [Autor/Stand] Die konkreten Rechenschritte zur Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks richten sich nach § 194 Abs. 3 BewG. Danach richtet sich der finanzmathematische Wert des Erbbaugrundstücks aus der Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks zuzüglich des über die Restlaufzeit des Erb...mehr

Rz. 57 Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnung des Grundbesitzwerts des Erbbaugrundstücks im Wege der finanzmathematischen Methode. Beispiel: Bewertungsstichtag ist der 01.01.2020. Zur Erbmasse gehört ein Erbbaugrundstück. Aufgrund des bestehenden Erbbaurechts wurde 2007 ein luxuriöses Zweifamilienhaus (gehobene Ausstattung) mit Keller, aber nicht ausgebautem ...mehr

Rz. 190 [Autor/Stand] § 4 HGrStG ist die zentrale Vorschrift zur Ermittlung der Grundsteuerbemessungsgrundlage, denn in Abs. 1 legt sie fest, durch welche Berechnungsschritte die einzelnen Komponenten – Flächenbeträge (§ 5 HGrStG), Faktor (§ 7 HGrStG) und Steuermesszahl (§ 6 HGrStG) – miteinander zum Steuermessbetrag zu ver knüpfen sind. Anders als im Bundesrecht erfolgt die...mehr

Rz. 7 Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, kann das zuständige FA nach § 153 Abs. 2 Satz 4 BewG die Abgabe einer Feststellungserklärung sowohl vom Erbbauberechtigten als auch vom Erbbauverpflichteten verlangen. Nach Auffassung der FinVerw ist jedoch vorrangig der Erbbauberechtigte zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufzufordern (R B 153 Abs. 6 Satz 2 ErbSt...mehr

Rz. 222 [Autor/Stand] Funktionsnachweis. Wegen der Nachweispflicht des Stpfl. wird auf Anm. 137 verwiesen. Die in der Ausnahmeregelung angesprochene ausländische Gesellschaft muss eine solche i.S. des § 7 Abs. 1 sein (vgl. § 7 AStG Anm. 10). Der Begriff der Mitwirkung entspricht dem des § 8 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 5, weshalb auf Anm. 143 ff. verwiesen wird. Bisher wurden Muster...mehr

Rz. 90 Bei sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassungen wird man in Anlehnung an Gebel (in T/G/J/G, § 7 Rn. 28; zustimmend Geck in K/E, § 7 Rn. 11.2; a. A. Weinmann in M/W, § 7 Rn. 17) danach zu unterscheiden haben, ob die Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung zu einer Entreicherung des Überlassenden führt. So wird bei einer kurzfristigen Wohnungsüberlassung oder Mitbenutzu...mehr

Rz. 81 [Autor/Stand] Die in der Anlage 26 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2024 v. 2.12.2024[2] ausgewiesenen Abzinsungsfaktoren einschließlich der Formel zur Berechnung der Abzinsungsfaktoren für die nicht in der Tabelle der Anlage 26 zum BewG aufgeführten Zinssätze sind in Anlehnung an die Darstellung zur Ermittlung der Barwertfaktoren für die Abzinsung (Abzinsungsfakt...mehr

Rz. 105 [Autor/Stand] Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahr 1964 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m[2]. Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m[2] und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m...mehr

Rz. 117 Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG stellen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, die Dritten zur Nutzung überlassen werden, Verwaltungsvermögen dar. Selbstgenutzte und leerstehende (vom Eigentümer nicht genutzte) Grundstücke sind kein Verwaltungsvermögen (vgl. Korezkij in BeckOK, ErbStG § 13b Rz. 121). Das gilt auch für Grundstücke, ...mehr

Rz. 77 Während § 121 Nr. 1 bis 8 BewG explizit aufzählt, unter welchen Tatbestandsmerkmalen steuerpflichtiges Inlandsvermögen eines beschränkt Steuerpflichtigen vorliegt, stellt § 121 Nr. 9 BewG einen Auffangtatbestand dar. Demnach erfasst § 121 Nr. 9 BewG Nutzungsrechte (ausschließlich) am zuvor definierten Inlandsvermögen. Dabei spielt es keine Rolle, von welcher (zivil-)r...mehr

Rz. 59 Die folgende Darstellung fasst die wichtigsten Punkte zur Bewertung eines Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks zusammen.mehr

3.2.2.1 Allgemeines Rz. 15 Da das Vergleichswertverfahren zwar vorrangig zu prüfen ist, aber praktisch nur selten zum Tragen kommt, ist der Grundbesitzwert eines Erbbaurechts nach § 193 Abs. 2 bis 5 BewG durch eine typisierende Wertermittlung zu berechnen. Die dort fixierte finanzmathematische Methode stellt ein Bewertungsmodell dar, dem die Überlegung zugrunde liegt, dass si...mehr

Rz. 8 Wird Grundvermögen oder ein teilweise zu betrieblichen Zwecken genutztes Grundstück erworben, ist gem. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG der jeweilige Grundbesitzwert gesondert festzustellen. Das Grundvermögen umfasst nach § 176 Abs. 1 BewG neben dem Grund und Boden, den Gebäuden und sonstigen Bestandteilen sowie Zubehör auch Erbbaurechte sowie Wohnungs- und Teileigentum,...mehr

Rz. 6 Die Kodifizierung erster Regelungen zur Wertermittlung finden sich in der Reichsabgabenordnung vom 13.12.1919 (RGBl I, 1993). Diese wurden um das erste Vermögensteuergesetz vom 08.04.1922 (RGBl I, 335) sowie das zweite Vermögensteuergesetz vom 19.12.1923 (RGBl I, 1205) ergänzt. Aufgrund z. T. unterschiedlicher Bewertungsregelungen in den jeweiligen Ländern wurde das Be...mehr

Rz. 16 Der um 10 % verminderte Wertansatz gilt nur für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile. Entscheidend ist, dass sich auf den Grundstücken "benutzbare Gebäude" befinden, deren Benutzbarkeit mit der Bezugsfertigkeit beginnt (vgl. Wachter in F/P/W, § 13d Rn. 53). Eine Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG ist demnach ausgeschlossen, wenn das Gebäude zur Zeit der Steuerents...mehr

Rz. 37 Während § 193 BewG die Bewertung des Erbbaurechts regelt, wird in § 194 BewG die Bewertung des Erbbaugrundstücks (belastetes Grundstück) dargestellt. Diese Vorschriften sollen eine objektive Ermittlung des Grundbesitzwerts nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. 3.3.1 Vergleichswertverfahren Rz. 38 Das Erbbaugrundstück ist vorrangi...mehr

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Rz. 51 Ergebnis der Bewertung im Wege der gesonderten Feststellung durch das Lage-FA (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 152 Nr. 1 BewG) ist der Grundbesitzwert, der als Bedarfswert der Erbschaft- und Schenkungsteuerveranlagung durch das Erbschaftsteuer-FA zugrunde zu legen ist (§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG i. V. m. § 12 Abs. 3 ErbStG). Rz. 52 Für ein Erbbaugrundstück kommen di...mehr

Rz. 14 Im Feststellungsbescheid für Grundbesitzwerte sind neben der eigentlichen Wertfeststellung gem. § 151 Abs. 2 BewG auch Feststellungen über die Art und Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit zu treffen. Entsprechendes gilt auch für Feststellungen nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 BewG. Eine wirtschaftliche Einheit kann sich ausschließlich auf eine Vermögensart erst...mehr

Rz. 49 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrs...mehr

Rz. 333 Die Finanzverwaltung folgt in Altfällen (vor dem 01.01.2009) der Rechtsprechung des BFH zur gemischt-freigebigen Zuwendung und hat zu Detailfragen der Berechnung in R E 17 ErbStR 2003 Stellung genommen. In Neufällen (ab dem 01.01.2009) wendet sie die Einheitstheorie an. Rz. 334 Gem. R E 7.4 Abs. 1 Satz 2 ErbStR ermittelt sich die Bereicherung des Bedachten beim Besteh...mehr

Rz. 223 Die nachfolgende Übersicht soll eine erste Grobeinordnung beim Vorliegen mittelbarer Grundstückszuwendungen ermöglichen. Sie ist daher entsprechend holzschnittartig, so dass eine Detailprüfung im Einzelfall dadurch keinesfalls ersetzt werden kann.mehr

Rz. 105 Nach § 121 Nr. 7 BewG gehören zum Inlandsvermögen Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und andere Forderungen oder Rechte, wenn sie durch inländischen Grundbesitz abgesichert sind. Auch eine Absicherung durch grundstücksgleiche Rechte, z. B. Erbbaurechte, oder durch Schiffe, die in ein inländisches Schiffsregister eingetragen sind, reicht für die Qualifikation d...mehr

Rz. 10 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrs...mehr

Rz. 7 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrsw...mehr

Rz. 141 Im deutschen Erbrecht gilt der Grundsatz der sog. Universalsukzession. Der Erbe setzt die Rechts- und Pflichtverhältnisse des Erblassers grundsätzlich mit demselben rechtlichen Inhalt fort, er tritt voll an die Stelle des Erblassers (s. Marotzke in Staudinger, § 1922 BGB Rn. 45). Insoweit ist die Formulierung in § 1967 Abs. 1 BGB, dass der Erbe (nur) für die Nachlass...mehr

Rz. 178 Während die Voraussetzung betrieblicher Grundstücke bei gewerblichen Personengesellschaften sowie Kapitalgesellschaften regelmäßig gegeben ist, da diese kein Privatvermögen kennen, erfordert die Annahme von Betriebsimmobilien bei einem Einzelunternehmer eine Einzelfallentscheidung. Der Begriff "Betrieb" beschreibt in Verbundkonstellationen nicht die gesamte wirtschaf...mehr

Rz. 13 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrs...mehr

Rz. 165 [Autor/Stand] (1) [1]Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand nach § 2 Nr. 2 des Grundsteuergesetzes in der am 24. Dezember 2021 geltenden Fassung bei der Festsetzung des Steuermessbetrags zuzurechnen ist. [2]Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zuzurechnen, so sind sie Gesamtschuldner. (2) [1]Soweit nichts anderes bestimmt ist, richtet ...mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] Nach § 194 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG ist der maßgebende Erbbauzins der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, der auf einen Jahresbetrag umzurech nen ist. Anzusetzen ist nicht der tatsächlich gezahlte, sondern der aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zu zahlende Erbbauzins.[2] Rz. 91 [Autor/Stand] In der Praxis können Erbbauzinsen während der L...mehr

Rz. 38 Das Erbbaugrundstück ist vorrangig im Wege des Vergleichswertverfahrens nach § 183 BewG zu bewerten (§ 194 Abs. 1 BewG). Dies kommt jedoch nur in Betracht, wenn den Gutachterausschüssen Kaufpreise für entsprechende Vergleichsgrundstücke oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Diese liegen dann vor, wenn sie für Grundstücke ermittelt wurden, die ...mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach § 179 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. Rz. 30 [Autor/Stand] Somit sind bei der Ermittlung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks die regulären Bewertungsmethoden des Bewertungsgesetzes maßgebend.mehr

Rz. 71 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrs...mehr

Rz. 3 § 154 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BewG räumt auch demjenigen die Stellung als Feststellungsbeteiligten ein, der vom FA zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert wird. Die Beteiligtenstellung hängt dabei nicht davon ab, ob der Aufgeforderte auch tatsächlich eine Erklärung abgegeben hat. Praxis-Beispiel E erbt eine Beteiligung von 2 % an der M-KG. Die M-KG ist zu 75 % ...mehr

Rz. 66 Der Wert des Erbbaugrundstücks ist durch Multiplikation des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaugrundstückskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG. Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert...mehr

Rz. 166 [Autor/Stand] Der die Steuerschuldnerschaft regelnde § 3 Abs. 1 Satz 1, 2 HGrStG ersetzt fast wortlautidentisch § 10 Abs. 1, 2 GrStG (i.d.F ab 2025). Inhaltliche Unterschiede bestehen zwischen der bundesgesetzlichen und der landesgesetzlichen Regelung nicht. Die damit in Landesrecht transformierte Bundesregelung zum Steuerschuldner schafft eine Erleichterung bei der ...mehr

Rz. 34 Grundbesitz ist also nicht automatisch Grundvermögen. Grundstücke sind nur dann dem Grundvermögen zuzurechnen, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Abgrenzung über §§ 158 und 159 BewG) oder um Betriebsgrundstücke (Abgrenzung über § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG) handelt (§ 176 Abs. 1 BewG). Rz. 35 Die Vorschriften für die Bedarfsbewertung des Grundv...mehr

Rz. 68 Die Freistellung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 vorletzter HS ErbStG bezieht sich auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in einem der bei Rn. 66 genannten Grundstücksarten ("soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird"). Rz. 69 Unter einer Wohnung ist eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so besch...mehr

Ausgewählte Rechtsprechung: BFH vom 29.06.2005, BStBl II 2005, 800; BFH vom 24.07.2002, BStBl II 2002, 781; BFH vom 12.07.2000, BStBl II 2000, 596. Rz. 71 Zuwendungsgegenstände können in vielfältigster Form auftreten. Sie können in Sachen, Rechten (Wertpapiere, Gesellschaftsanteile, Erbbaurechte etc.), anderen geldwerten Vermögensgegenständen (immaterielle Wirtschaftsgüter), Nut...mehr

Rz. 60 Als Inlandsvermögen gelten Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und andere Forderungen oder Rechte, sofern sie durch inländischen Grundbesitz, inländische grundstücksgleiche Rechte oder Schiffe, die in ein inländisches Schiffsregister eingetragen sind, unmittelbar oder mittelbar gesichert sind (§ 121 Nr. 7 BewG). So zählt die Norm insb. Hypotheken und Grundschuld...mehr