Fachbeiträge & Kommentare zu Einkauf

3.8.1 Grundsatz: Mittlerer Standard Regelmäßig ist von einem mittleren Standard auszugehen, sofern keine besonderen Umstände für einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard sprechen. Sehr einfacher Standard[1] Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn zentrale Ausstattungsmerkmale nur im notwendigen Umfang oder technisch überholt vorhanden sind. Typische Beispiele:...mehr

Sofortige Auswirkung Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung eines bereits bestehenden Gebäudes oder Gebäudeteils, die der Erhaltung der Substanz und der Sicherung der Nutzbarkeit dienen, ohne das Wirtschaftsgut in seiner Wesensart zu verändern, zu erweitern oder seinen Standard wesentlich zu erhöhen. Gesetzlich werden Erhaltungsaufwendu...mehr

Rz. 442 Zulässig ist die AfaA nach § 7 Abs. 4 S. 3 i. V. m. Abs. 1 S. 7 EStG auch bei der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG . Voraussetzung ist das Vorliegen einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung. Es gelten die Grundsätze des § 7 Abs. 1 S. 7 EStG (Rz. 324a ff.). Die AfaA kann bei Verkürzung der Restnutzungsdauer auch die Anwendung von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG...mehr

Immer wieder treten folgende Probleme auf: pauschale Aktivierung größerer Rechnungen fehlende Dokumentation des ursprünglichen Zustands Vermischung von Erhaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen unzutreffende Einordnung bei zeitnaher Sanierung nach Erwerb. Gerade bei zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb ist zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen. Selbst wenn Maßnahmen für sich ...mehr

Wird ein Gebäude ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten bereits zur Einkünfteerzielung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt, spricht dies regelmäßig für objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit. In diesen Fällen führen spätere Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen grundsätzlich nicht zu Anschaffungskosten. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn bei Erwer...mehr

Erhöhte Mitwirkungspflicht Verletzt die steuerpflichtige Person ihre erhöhte Mitwirkungspflicht, darf das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen. Die Verwaltung nennt typische Anzeichen: Eine grundlegende Modernisierung in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb. Hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale wie Heizung, Sanitär, Elektrik oder Fenst...mehr

Nicht funktionstüchtig Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Bloße Mängel durch Verschleiß, die durch laufende Reparaturen behoben werden können, schließen die objektive Funktionstüchtigkeit nicht aus. Werden jedoch wesentliche Teile erst nutzbar gemacht, führen die dafür erforderlichen Aufwendungen zu Ans...mehr

Feststellungslast Die objektive Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt.[1] Das betrifft insbesondere: die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, die Erweiterung eines Gebäudes, eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung, insbesondere eine Standardheb...mehr

Drei-Jahres-Frist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten gehören, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Vorschrift ist zwingend anzuwenden. Ein Wahlrecht b...mehr

Die Regelungen zur Feststellungslast zeigen deutlich: Grundsätzlich trägt das Finanzamt die Beweislast für die Aktivierung. Unzureichende Mitwirkung kann jedoch zu einer faktischen Beweislastverschiebung führen. Indizien reichen aus, wenn die Tatsachenermittlung durch fehlende Mitwirkung erschwert wird. Praxis-Tipp Sorgfältige Dokumentation Die Praxis verlangt daher eine sorgfält...mehr

Zwischenzeitliche Veränderungen Wurden die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zwischenzeitlich verändert, etwa durch Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung, Teilwertabschreibung, weitere Herstellungskosten, ist der für die geänderte AfA-Bemessungsgrundlage maßgebliche Zustand entscheidend. Damit knüpft die Beurteilung an die wirtschaftlich fortgeschriebene Sub...mehr

Taggenauer Beginn Der maßgebliche Zeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Innerhalb von drei Jahren nach diesem Zeitpunkt sind sämtliche relevanten Aufwendungen zusammenzurechnen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen, nicht der Zeitpunkt der Zahlung. Auch Teilleistungen sind einzubeziehen, wenn sie wirtschaftlich zu einem ein...mehr

Mitwirkungspflichten Die Beweislast des Finanzamts bedeutet allerdings nicht, dass sich die steuerpflichtige Person zurücklehnen kann. Ist das Finanzamt nicht in der Lage, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder im ursprünglichen Zustand festzustellen, greift eine erhöhte Mitwirkungspflicht nach § 90 Abs. 1 Satz 3 AO. Diese Pflicht geht über die allgemeine Mit...mehr

Einschränkungen Für die ersten 3 Jahre nach Anschaffung gilt eine wichtige Einschränkung: Eine Prüfung der Standardhebung unterbleibt, wenn die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, ohne Umsatzsteuer, insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen. In diesem Fall greift die Sonderregelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht, und eine isolierte Standar...mehr

Erhöhung oder Minderung Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen oder vermindern die jeweiligen Aufwendungen entsprechend R 7.4 Abs. 9 Satz 3 EStR 2012 zu Beginn des jeweiligen Jahres. Das bedeutet: Bei Überschreiten der Grenze wird die AfA-Bemessungsgrundlage rückwirkend erhöht. Bei späterer Unterschreitung wird sie entsprechend vermindert. Die Abschreibun...mehr

Herstellungskosten Der anschaffungsnahe Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist eine gesetzlich typisierte Durchbrechung der allgemeinen Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand. Aufwendungen, die ihrer Art nach eigentlich Erhaltungsaufwand wären, werden unter bestimmten Voraussetzungen zwingend zu Herstellungskosten fingiert. 5.1 Gesetzliche Ausgangslage Drei-J...mehr

Dokumentation Erhaltungsaufwand steht und fällt mit der Sachverhaltsdarstellung. Eine saubere Dokumentation ist unerlässlich: Beschreibung des Schadens Technische Begründung der Maßnahme Nachweis, dass keine Erweiterung erfolgt ist Abgrenzung zu anderen Baumaßnahmen Rechnungen sollten möglichst konkret formuliert sein. Begriffe wie "Komplettmodernisierung" sind steuerlich ungünsti...mehr

Selbstständiges Wirtschaftsgut Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbstständiges Wirtschaftsgut. Das betrifft insbesondere: Rasenflächen, Ziersträucher, Blumenbeete, dekorative Anpflanzungen, Wegeanlagen im Gartenbereich. Diese Anlagen sind weder Bestandteil des Gebäudes noch unselbstständiger Gebäudebestandteil. Sie sind eigenständig bewertbar und nutzbar. Die Hers...mehr

Einzelne Wohnungen Wird der Gebrauchswert nicht des gesamten Gebäudes, sondern nur einzelner Wohnungen oder Gebäudeteile deutlich erhöht, sind nur die darauf entfallenden Aufwendungen Herstellungskosten. Die Betrachtung erfolgt wirtschaftsgutbezogen.mehr

Herstellung der Betriebsbereitschaft Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen, die nicht bereits als Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft einzuordnen sind, führen zu Herstellungskosten, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Das gilt unabhängig davon, ob das Gebäude entge...mehr

Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft setzen stets voraus: objektive oder subjektive Funktionstüchtigkeit wird erstmals erreicht. Entscheidend ist nicht die Höhe der Aufwendungen, sondern die funktionale Betrachtung des Zustands vor und nach der Maßnahme. Die Abgrenzung verlangt eine technische und wirtschaftliche Analyse. Wer den ursprünglichen Zustand nic...mehr

Erhöhung des Gebrauchswerts Bei Wohngebäuden liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts vor, wenn der Standard von sehr einfach auf mittel oder sehr anspruchsvoll oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird.[1] Für die Beurteilung ist der Standard im ursprünglichen Zustand dem Zustand nach der Maßnahme gegenüberzustellen.[2] Dabei sind die Maßstäbe zugrunde zu legen,...mehr

In der Praxis zeigen sich regelmäßig folgende Problemfelder: Fehlende oder unrealistische Kaufpreisaufteilung Nicht aktivierte Nebenkosten Falsche Zuordnung von Abstandszahlungen Vermischung von Erwerbs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Fehler wirken sich langfristig aus. Die AfA-Bemessungsgrundlage wird über Jahrzehnte fortgeschrieben. Eine fehlerhafte Einstufung ist später n...mehr

Wahlrecht Bei Gebäuden im Privatvermögen besteht nach § 82b EStDV ein Wahlrecht, größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Dieses Instrument wird häufig zur Glättung progressionsbedingter Effekte genutzt.mehr

Beispiele Klassische Beispiele sind: Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige Fenster, Erneuerung einer Heizungsanlage vergleichbarer Art, Reparatur des Daches ohne Erweiterung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Erneuerung von Bodenbelägen, Schönheitsreparaturen. Auch eine zeitgemäße Erneuerung kann Erhaltungsaufwand sein, sofern der ursprüngliche Standard lediglich angepa...mehr

Problemstellungen In der Praxis entstehen regelmäßig Schwierigkeiten bei: der zutreffenden Ermittlung des Gebäudeanteils, der vollständigen Erfassung aller relevanten Maßnahmen, der Abgrenzung zu Erweiterungen, der Behandlung verdeckter Mängel, der zeitlichen Zuordnung bei abschnittsweiser Durchführung. Ein häufiger Fehler besteht darin, Maßnahmen isoliert zu betrachten. Die Vorsch...mehr

3.6.1 Objektive Funktionstüchtigkeit Nicht funktionstüchtig Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Bloße Mängel durch Verschleiß, die durch laufende Reparaturen behoben werden können, schließen die objektive Funktionstüchtigkeit nicht aus. Werden jedoch wesentliche Teile erst nutzbar gemacht, führen die dafü...mehr

Bedeutung Für Unternehmer oder Vermieter bedeutet das: Es ist zu prüfen, welche Zielrichtung die Maßnahme hat. Geht es um bloße Beseitigung von Verschleiß oder um qualitative Verbesserung? Der ursprüngliche Zustand durch Fotos, Gutachten oder Handwerkerberichte ist zu dokumentieren. Maßnahmen sind möglichst klar nach Gewerken und Bauabschnitten zu trennen. Es ist auf den zeitlich...mehr

Werbungskosten/Betriebsausgaben Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten (§ 9 EStG) im Betriebsvermögen als Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG) im Jahr der Zahlung sofort abzugsfähig. Dies ist der zentrale Unterschied zu Herstellungskosten, die über die AfA zu verteilen sind.mehr

Rz. 87 Nutzt ein Stpfl. ein abnutzbares Wirtschaftsgut, das weder in seinem zivilrechtlichen noch in seinem wirtschaftlichen Eigentum steht, zur Erzielung von Einkünften und hat er die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für dieses fremde Wirtschaftsgut getragen, ist er zur Vornahme der AfA berechtigt, sofern es sich bei den Aufwendungen nicht um Drittaufwand handelt.[1] D...mehr

Rz. 192 Ein Zuschuss ist ein Vermögensvorteil, den ein Zuschussgeber zur Förderung eines – zumindest auch – in seinem Interesse liegenden Zwecks dem Zuschussempfänger zuwendet. Fehlt ein Eigeninteresse des Leistenden, liegt kein Zuschuss vor. I. d. R. wird ein Zuschuss auch nicht vorliegen, wenn ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Leistung des Zuschusse...mehr

Zur Abgrenzung der industriellen Tätigkeit vom Handel[1] Für die Einordnung, ob aktive oder passive Einkünfte vorliegen, gibt es bei einer originären gewerblichen Tätigkeit regelmäßig keine Probleme. Problematisch sind gemischt tätige ausländische Gesellschaften, d. h. Fälle in denen die Gesellschaft beispielsweise neben Finanzierungsaufgaben oder Geldanlagen noch Produktion ...mehr

Wenn innerhalb der dreijährigen Frist die 15 %-Schwelle überschritten wird, dann passiert Folgendes: Erhaltungsaufwand wird zu Herstellungskosten: Diese Aufwendungen werden steuerlich so behandelt, als seien sie bereits bei der Anschaffung/Herstellung angefallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Anpassung der laufenden und früheren AfA-Berechnungen: Die bisherigen AfA-Berechnungen müs...mehr

Einzelfallprüfung Ein bautechnisches Ineinandergreifen liegt nicht allein deshalb vor, weil Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt werden. Nicht ausreichend ist insbesondere: Durchführung mehrerer Arbeiten zur Verkürzung von Beeinträchtigungen, organisatorisch sinnvolle zeitliche Abfolge, wirtschaftliche Bündelung von Aufträgen. Entscheidend ist allein der technische Zusammenhang. Di...mehr

Konkrete Zweckbestimmung Subjektiv funktionstüchtig ist ein Gebäude, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar ist. Maßgeblich ist die beabsichtigte Nutzung, etwa als Wohnung, Büro oder Praxis. Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um diese konkrete Zweckbestimmung zu erreichen, führen zu Anschaffungskosten.[1] Praxis-Beispiel Umwidmung Ein bisher zu Wohnzwe...mehr

Voraussetzungen Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Die Betriebsbereitschaft ist für jeden Gebäudeteil gesondert zu prüfen, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll. Das gilt auch dann, wenn diese Teile einkommensteuerlich kein eigenständiges Wirtscha...mehr

Wichtige Hinweise Zur Risikominimierung empfiehlt sich: Eine präzise Ermittlung der Gebäudeanschaffungskosten als Berechnungsgrundlage. Laufende Dokumentation aller Maßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Frühzeitige Berechnung der 15 %-Grenze zur Prognose der steuerlichen Folgen. Klare Trennung zwischen Erweiterungen und Instandsetzungsmaßnahmen. Praxis-Tipp Planung ist wi...mehr

Nur tatsächlicher Aufwand Werden Aufwendungen ganz oder teilweise erstattet, ist nur der wirtschaftlich endgültig verbleibende Aufwand maßgeblich. Nur die nach Abzug der Erstattung verbleibenden Beträge sind in die 15 %-Grenze einzubeziehen (BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 25/14, BStBl II S. 992).[1] Praxis-Beispiel Erstattung durch Versicherung Gebäudeanschaffungskosten (Gebäud...mehr

Ermittlung Anschaffungsnebenkosten sind sämtliche Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Eigentum zu erwerben und die Verfügungsmacht zu erlangen. Dies gilt insbesondere für: Notarkosten Grundbuchgebühren Maklerprovision Grunderwerbsteuer Vermessungs- und Bewertungskosten Diese Kosten sind zwingend zu aktivieren. Ein Sofortabzug ist ausgeschlossen. Praxis-Beispiel Berechnung de...mehr

Keine Aufteilung Eine Aufteilung unterbleibt, wenn sämtliche Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen sind. In diesem Fall sind auch isoliert betrachtet erhaltungsfähige Maßnahmen zu aktivieren. Ebenso entfällt die Aufteilung, wenn durch die Baumaßnahmen ein anderes Gebäude entsteht. In diesem Zusammenhang anfallende I...mehr

Entscheidend ist allein die bauliche Vergrößerung. Ob die zusätzliche Fläche tatsächlich genutzt wird, ist unerheblich.[1] Die nutzbare Fläche ist sinngemäß nach den §§ 2 und 4 WoFlV zu bestimmen, wobei neben Wohnflächen auch Zubehörräume, nicht genehmigungsfähige Räume und Geschäftsräume einzubeziehen sind.[2] Typische Fälle einer Flächenvergrößerung: Ersetzung eines Flachdach...mehr

Überblick Absetzung für Abnutzung oder sofortiger Werbungskostenabzug Unternehmer sehen sich häufig mit der Frage konfrontiert, welche Ausgaben als laufende Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und welche als Herstellungskosten zu behandeln sind. Diese Abgrenzung ist nicht nur für die Bilanz entscheidend, sondern beeinflusst auch unmittelbar die steuerliche Belastun...mehr

Anderes Gebäude Auch ohne Vollverschleiß kann die Herstellung eines "anderen" Gebäudes vorliegen. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude für eine andere Nutzung bestimmt wird, die Umgestaltung erheblich ist und die neu eingefügten Teile dem Gebäude das Gepräge geben, während die Altbauteile bedeutungs- und wertmäßig zurücktreten. Es geht um eine wesensmäßige Umgestaltung. Praxis-Bei...mehr

Ort der Maßnahmen Anschaffungsnahe Herstellungskosten setzen voraus, dass Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude oder an dessen Einrichtungen durchgeführt werden. Nicht einzubeziehen sind Aufwendungen, die lediglich mittelbar durch eine Renovierung veranlasst sind. Maßgeblich ist eine baulich-substanzielle Maßnahme.[1] Praxis-Beispiel Mieterabfindung Eine Erw...mehr

Regelmäßig ist von einem mittleren Standard auszugehen, sofern keine besonderen Umstände für einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard sprechen. Sehr einfacher Standard[1] Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn zentrale Ausstattungsmerkmale nur im notwendigen Umfang oder technisch überholt vorhanden sind. Typische Beispiele: Konstanttemperaturkessel fehlende Du...mehr

Erhalt des Zustands Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands eines Gebäudes. Sie sollen Mängel beseitigen, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind. Klassische Fälle sind die Reparatur eines undichten Dachs, der Austausch einzelner schadhafter Fenster oder die Erneuerung einer defekten Heizungssteuerung. Das Bundesministeri...mehr

Mehrere Wirtschaftsgüter Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, kann es aus mehreren selbstständigen Wirtschaftsgütern bestehen. In diesem Fall ist die 15 %-Grenze nicht auf das Gesamtgebäude, sondern auf den jeweiligen Gebäudeteil anzuwenden. Maßgeblich ist, ob die einzelnen Gebäudeteile in unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen (vgl. R 4.2 Abs. 3 ...mehr

Optische Auffrischung Schönheitsreparaturen nehmen eine eigene Stellung ein. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die ausschließlich der optischen Auffrischung dienen und keine Substanzveränderung bewirken. Typische Beispiele sind: Streichen oder Tapezieren von Wänden Lackieren von Türen und Heizkörpern Erneuerung von Bodenbelägen ohne Eingriff in die Bausubstanz Solche Aufwendung...mehr

Mehrere Jahre Eine wesentliche Verbesserung kann auch durch eine sogenannte Sanierung in Raten entstehen. Darunter versteht man eine planmäßig auf mehrere Jahre angelegte Gesamtmaßnahme, bei der die einzelnen Maßnahmen für sich betrachtet noch keine wesentliche Verbesserung darstellen, in ihrer Gesamtheit jedoch den Gebrauchswert deutlich erhöhen.[1] 3 Jahre In der Regel wird v...mehr

Definition Anschaffungskosten sind die steuerliche Eintrittskarte in die Abschreibung. Wer hier unsauber arbeitet, zieht entweder zu wenig oder zu spät Aufwand ab. Die Anschaffungskosten eines Gebäudes bestimmen sich nach § 255 Abs. 1 HGB. Sie umfassen Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit si...mehr