Fachbeiträge & Kommentare zu Eigenbedarf

Ist das Grundstück veräußert worden, kann sich der Erwerber nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch auf Eigenbedarf zu Wohnzwecken berufen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der auf die Veräußerung des Grundstücks gerichtete Vertrag vor dem 13.1.1994 abgeschlossen worden ist (§ 38 Abs. 3 SchuldRAnpG).mehr

Praxis-Tipp Vorteile aufführen Im Kündigungsschreiben sollte möglichst ausführlich dargelegt werden, welche Vorteile der Bezug der zu kündigenden Wohnung gegenüber der vom Vermieter bzw. von dessen Angehörigen derzeit genutzten Wohnung hat (z. B. Größe, Ausstattung, Lage, Arbeitsplatznähe, wirtschaftliche Belastung, gesundheitliche Gründe u. Ä.). Auch bei einer Kündigung wegen...mehr

Behauptet der Mieter, dass mit dem Umzug erhebliche gesundheitliche Risiken verbunden sind, muss er diese substanziiert vortragen und im Bestreitensfall auch beweisen.[1] Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften (z. B. wegen hohen Alters und Verwurzelung in der Umgebung nach langer Wohndauer), reicht nicht aus, um das Erl...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer war bis zum Ablauf des 31.12.1995 ausgeschlossen (§ 38 Abs. 1 SchuldRAnpG) Bis zum Ablauf des 31.12.2000 konnte der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nur kündigen, wenn er das auf dem Grundstück stehende Gebäude zu Wohnzwecken für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und d...mehr

Die Gerichte müssen außerdem prüfen, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann, d. h. geeignet ist, den geltend gemachten Bedarf zu decken.[1] Daran kann es z. B. fehlen, wenn die Wohnung für den Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist. Auch dies darf allerdings nicht dazu führen, dass dem Eigentümer der Eigennutzungswunsch "ausgered...mehr

Liegt Eigenbedarf vor, steht es dem Vermieter frei, welchem von mehreren Mietern seines Hauses er kündigt.[1] Soziale Belange braucht der Vermieter bei seiner Entscheidung nicht zu berücksichtigen.[2] Der Vermieter muss somit keine "Sozialauswahl" vornehmen. Er handelt daher nicht treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältest...mehr

Dagegen kommt bei einer Kommanditgesellschaft (KG) als Vermieterin Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht, da eine KG Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für "Familien- oder Haushaltsangehörige" benötigen kann. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG, der nicht Gesellschafter ist.[1] In Betracht kommt insofern jedoch eine Kündigung...mehr

Praxis-Beispiel Intensives Bemühen des Mieters Diese Verpflichtung hat der Mieter nicht erfüllt, wenn er innerhalb eines Zeitraums von 6 Monaten nur auf 3 Chiffre-Anzeigen in der Tageszeitung schriftlich geantwortet hat.[1] Keinesfalls ausreichend ist es, wenn sich der Mieter nur auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt beruft.[2] Zur Erlangung einer Ersatzwohnung is...mehr

Eine verspätete Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs kann den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichten, es sei denn, der Auszug des Mieters entsprach ohnehin seinen Vorstellungen, und die Verspätung war daher für den Abschluss des Mietvertrags über die neue Wohnung nicht ursächlich. Dann ist es dem Mieter auch zuzumuten, mit dem neuen Vermieter über ei...mehr

Gleiches gilt für juristische Personen (z. B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). Diese haben kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs, da die Räumlichkeiten von einer juristischen Person nicht als "Wohnung" benutzt werden können. Es genügt nicht, wenn ein Gesellschafter, gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will. Der...mehr

Zeitlich ist die Anbietpflicht begrenzt bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dies bedeutet, dass dem Mieter nur eine bis zu diesem Zeitpunkt frei werdende Wohnung angeboten werden muss. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleibt und es auf einen lang andauernden Rechtsstreit ankommen lässt. Der BGH vern...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen (z. B. wenn der Mietvertrag vom Ehegatten oder Lebensgefährten mitunterzeichnet war), wird das Mietverhältnis mit dem Überlebenden fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Ein außerordentlic...mehr

Hinweis Keine Abwägung gegen Mieterinteressen Die berechtigten Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. § 573 BGB stellt ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu bea...mehr

Eine Härte kann nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung infolge einer angespannten Wohnungslage gestützt werden, die auch zum Erlass von Verordnungen (z. B. über eine Mietpreisbremse) geführt hat, die diesem Umstand Rechnung tragen. Eine festgestellte bzw. in solchen Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein Indiz für e...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter geeigneten Ersatzwohnraum angeboten, kann der Mieter gegenüber dem Eigenbedarf des Vermieters auch nicht den Härtegrund fehlenden Wohnraums geltend machen.[1] Die Entscheidung des Gerichts über die Streitfrage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter im Fall der Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare freie Wohnung zum Bezug anzubieten, unt...mehr

Praxis-Beispiel Abriss 2-Fam.-Haus und Neubau 6-Fam.-Haus Nach Auffassung des LG Mannheim[1] kann der Vermieter ein Miet­verhältnis wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen, wenn er ein sanierungsbedürftiges 2-Familien-Haus abreißen und auf dem Grundstück ein 6-Familien-Haus errichten will, weil er die bereits bestehenden Hypotheken in Höhe von ...mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g...mehr

Auch ein Nießbrauchsberechtigter, der z. B. das Eigentum an der Immobilie seinen Kindern übertragen, sich aber den Nießbrauch (Mieteinnahmen) vorbehalten hat, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären; er muss nicht zugleich Eigentümer der Immobilie sein.[1]mehr

Achtung Sorgfältige Bedarfsprüfung bei vorausgegangenen Streitigkeiten Die Bedarfsgründe sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn der Kündigung wegen Eigenbedarfs Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten, z. B. über eine Mieterhöhung vorausgegangen sind.[1] 3.2.1 Erwerb einer vermieteten Wohnung Hinweis Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung Für den Käufer einer vermiet...mehr

Nach Ansicht des BVerfG besteht eine Anbietpflicht auch dann nicht, wenn der Vermieter die leer stehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stellen wollte, da eine solche Anbietpflicht allenfalls für Wohnungen erwogen werden kann, die leer stehen und die der Vermieter ohnehin zu vermieten beabsichtigt.[1] Dabei entscheidet allein der Vermieter, we...mehr

Eine Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als "öffentlich gefördert" gilt, ist als feststellender Verwaltungsakt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten Bedarfspersonen, die nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins sind, ist daher ausgeschlossen.[1] Eine öffentlich geförderte Wohnung kann der ...mehr

Hinweis Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung Für den Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, der noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur Selbstnutzung erworben hat, ist bereits der Wunsch, "Herr der eigenen vier Wände" zu sein, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt.[1] Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zun...mehr

§ 1056 BGB findet entsprechende Anwendung, wenn der Vorerbe ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück vermietet hat und das Mietverhältnis bei Eintritt der Nacherbfolge noch besteht (§ 2135 BGB). Ein Erblasser kann einen Erben in der Weise einsetzen, dass dieser erst dann Erbe wird (sog. Nacherbe), nachdem zunächst ein anderer Erbe geworden ist (Vorerbe). Daher kann ein Nacherbe...mehr

Auch eine GmbH und Co. KG kann ein Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Eine vergleichbare Situation wie bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) besteht nicht. Die Rechtsform einer GbR entsteht oftmals zufällig, und daher wäre die unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine GbR einerseits und durch eine einfache Vermieterm...mehr

Auch die Übertragung von Wohnungseigentum in Erfüllung eines Vermächtnisses (§ 2147 BGB) ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen, da es sich auch insofern – wie bei Kauf, Schenkung oder Tausch – um einen rechtsgeschäftlichen Erwerbsvorgang handelt, der auf einer freiwilligen Entscheidung (Testierwillen des Erblassers) beruht.[1] Achtung Sperrfristen gelten auch hier...mehr

Dementsprechend hat der BGH entschieden, dass sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt.[1] Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehrere Kilometer entfernte Wohnung hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Wohnungen des Vermieters in demselben Stadt- ...mehr

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben. Zur ...mehr

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

Die Rechtskraft eines Urteils, mit der die Räumungsklage des Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung abgewiesen wurde, steht einer Entscheidung über eine neue Klage nach einer neuen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.[1] Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung, auf die sich der Vermieter in dem neuen Prozess stützt, vor der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozess...mehr

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen. Das bedeutet, dass nicht nur der Käufer, sondern auch der Ersteigerer einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist aussprechen kann. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der geset...mehr

Rz. 112 [Autor/Stand] Abbauland gehört nach der Legaldefinition des § 234 Abs. 1 Nr. 2 Ziffer a) BewG zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Die Bindung zum landwirtschaftlichen Vermögen wird nur dann gelöst, wenn die Flächen nach den bestehenden Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen zum Feststellungszeitpunkt oder in absehbarer Zeit anderen als land- und...mehr

Rz. 124 [Autor/Stand] Unter den Begriff "Geringstland" fallen Flächen, die eine sehr geringe Ertragsfähigkeit aufweisen und für die keine Wertzahlen nach dem Bodenschätzungsgesetz [2] festgestellt werden. Rz. 125 [Autor/Stand] Das Geringstland gehört nach § 234 Abs. 4 BewG ebenfalls zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Die Bindung zum landwirtschaftlichen Vermögen wird...mehr

Rz. 78 [Autor/Stand] Weinbau ist der Anbau und die Pflege von Weinreben, die Gewinnung und Kelterung der Weintrauben und der Ausbau des gewonnenen Weines. Zur weinbaulichen Nutzung gehören folglich alle Wirtschaftsgüter, die diesem Zweck zu dienen bestimmt sind. Hierzu gehören neben dem Grund und Boden die stehenden Betriebsmittel und der normale Bestand der umlaufenden Betr...mehr

Rz. 89 [Autor/Stand] Die gärtnerische Nutzung umfasst nach Abschn. 1.11 Abs. 1 der BewRL "die Nutzungsteile Gemüse-, Blumen- und Zierpflanzenbau, den Obstbau und die Baumschulen sowie die selbständigen Kleingärten (Schrebergärten, Laubenkolonien)". Die Abgrenzung von der landwirtschaftlichen Nutzung ergibt sich aus § 237 Abs. 5 und § 238 Abs. 2 BewG. Das entscheidende Merkma...mehr

Die Kommission hält es aufgrund der wahrgenommenen Unsicherheiten in der Praxis für sachgerecht, klarzustellen, dass die gesteigerten Obliegenheiten des § 1603 Abs. 2 BGB nur greifen, wenn der Mindestbedarf des Kindes betroffen ist: Zitat § 1603 Abs. 2 S. 1 BGB Befinden sich Eltern in dieser Lage, so sind sie ihren minderjährigen Kindern gegenüber verpflichtet, alle verfügbaren...mehr

Rz. 84b Nach IFRS 9 werden jeweils sowohl originäre als auch derivative Finanzinstrumente behandelt. Bei einem derivativen Finanzinstrument leitet sich der Wert aus einem unterliegenden Basisobjekt ab. Konkret liegen nach IFRS 9.A Finanzderivate vor, wenn folgende Kriterien gegeben sind: Wertentwicklung wird durch die zukünftige Entwicklung des Basisobjekts bestimmt; keine Anf...mehr

Die sicherste Methode, eine Aufteilung zu verhindern, ist die Einschaltung eines dem Steuerpflichtigen nicht nahe stehenden Vermittlers, dem die Vermietung der Wohnung ganzjährig vertraglich übertragen wird. In dem Vertrag muss die Eigennutzung aber unbedingt ausgeschlossen werden. Bei einem nachträglichen Ausschluss der ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit is...mehr

K kauft ein Wohnungseigentum. Das Sondereigentum ist an einen B vermietet. K wird im Jahr 2017 als Eigentümer eingetragen. Im Jahr 2022 verlangt K wegen Eigenbedarfs Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. B meint, K könne sich nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB noch nicht auf einen Eigenbedarf berufen. K meint hingegen, die Frist sei bereits abgelaufen, da das Mietshaus ...mehr

Sie werden im Allgemeinen nicht als außergewöhnliche Belastung angesehen, da sie typische Lebenshaltungskosten darstellen, mit denen jedermann rechnen muss, und die daher üblicherweise mit dem Grundfreibetrag abgegolten sind.[1] Dies gilt auch für Umzugskosten anlässlich einer Ehescheidung.[2] Umzugskosten sind insbesondere nicht deshalb als außergewöhnliche Belastung abzieh...mehr

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Rn 31 Steht dem Vermieter eine eigene leerstehende Wohnung zur Verfügung und vermietet er diese in Kenntnis eines Bedarfs (BGH ZMR 10, 941), kann er sich später nicht erfolgreich auf Eigenbedarf aus diesem Grund berufen. Nach LG Gießen (WuM 96, 416) ist Eigenbedarf durch Vermieter vorausschauend (LG Lüneburg ZMR 12, 357) zu bedenken. Bei spontan auftretendem Eigenbedarf kann...mehr

I. Allgemeines. Rn 17 Eigenbedarf (BGH ZMR 06, 702 u ZMR 19, 668) ist das zahlenmäßig am meisten geltend gemachte berechtigte Interesse des Vermieters, der nicht zwingend Eigentümer sein muss, LG Hambg ZMR 11, 789. Rechtsstreite werden häufig wegen Schadensersatzes geführt (AG Grünstadt ZMR 13, 722; Börstinghaus NZM 05, 775). Eigenbedarf – zum Reformbedarf Hinz NZM 23, 185 – ...mehr

Rn 47 Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Geltendmachung des Eigenbedarfs bereits im Kündigungsschreiben darlegen (BGH ZMR 17, 382, ZMR 11, 942; WuM 10, 301, für mehrere nicht namentlich benannte Kinder vgl LG Berlin ZMR 23, 461; unzutreffender Name der Bedarfsperson LG Berlin GE 23, 352; AG Hamburg MietRB 22, 162, LG Hamburg WuM 07, 457; zur Zwei...mehr

Rn 32 Entfallen die den Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist (für diese Zäsur BGH ZMR 21, 211: selbst wenn im Räumungsvergleich ein späterer Auszugstermin des Mieters vereinbart wurde; NJW 09, 1141; ZMR 03, 664; ZMR 06, 119, NJW 07, 2845) und – nach weitergehender Ansicht auch noch bis der Mieter die Wohnung geräumt hat (LG Hamburg ZM...mehr

Rn 21 Für das Merkmal des Benötigens reicht ein Wohnraumbedarf, ohne dass es auf die unzureichende Unterbringung der betreffenden Person ankommt (vgl BGH ZMR 88, 130 = WuM 88, 47 [BGH 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87]; Hambg WuM 86, 51 [OLG Hamburg 10.12.1985 - 4 U 88/85]), es genügen für die Eigennutzungsabsicht des Vermieters vernünftige Gründe. Entgegenstehende Interessen des M...mehr

Rn 18 Eigenbedarf (BerlVerfGH ZMR 14, 861) kann der Vermieter für sich geltend machen, wenn er die Räume selbst beziehen oder tw als Büro nutzen will (LG Berlin WuM 89, 300). Eigenbedarf wird verneint, wenn die gekündigte Wohnung überwiegend zu geschäftlichen und nur gelegentlich zu Wohnzwecken genutzt werden soll (AG Osnabrück WuM 89, 300). Bei einer Vermietermehrheit genüg...mehr

Rn 17 Eigenbedarf (BGH ZMR 06, 702 u ZMR 19, 668) ist das zahlenmäßig am meisten geltend gemachte berechtigte Interesse des Vermieters, der nicht zwingend Eigentümer sein muss, LG Hambg ZMR 11, 789. Rechtsstreite werden häufig wegen Schadensersatzes geführt (AG Grünstadt ZMR 13, 722; Börstinghaus NZM 05, 775). Eigenbedarf – zum Reformbedarf Hinz NZM 23, 185 – bedeutet, dass ...mehr

Rn 29 Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über...mehr

Rn 14 Hinsichtlich der Umwandlungsfälle wird auf die Kommentierung zu § 577a verwiesen. Soweit der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang wirksam gekündigt hat, verliert diese Kündigung nur im Fall persönlicher Kündigungsgründe (insb Eigenbedarf) ihre Wirkung mit Eigentumsübergang, es sei denn der bisherige Kündigungsgrund besteht in seiner Person fort (LG Itzehoe ZMR...mehr