Eigenbedarfskündigung / 1.3.4 Vermieter ist eine GmbH

Gleiches gilt für juristische Personen (z. B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). Diese haben kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs, da die Räumlichkeiten von einer juristischen Person nicht als "Wohnung" benutzt werden können. Es genügt nicht, wenn ein Gesellschafter, gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will. Der Nutzungswillige gehört in diesen Fällen nicht zum privilegierten Personenkreis, da er weder Vermieter noch Angehöriger ist. Für Alleingesellschafter, die über die Mietsache wirtschaftlich verfügen können, gilt nichts anderes.^[1]

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil (hier: 5/100) an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person überträgt, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen. Die anschließende Kündigung ist rechtsmissbräuchlich und somit nicht wirksam. In dem vom BGH entschiedenen Fall übertrug eine Aktiengesellschaft nach einer zuvor gescheiterten Eigenbedarfskündigung nach anwaltlicher Beratung schenkungsweise einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung an die 18-jährige Tochter des Vorstands. Nach Vollzug der Schenkung wurde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Tochter erneut gekündigt und schließlich mangels erfolgter Herausgabe Räumungsklage erhoben.

Beide Vorinstanzen sowie der BGH sahen die Kündigung als rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam an, weil durch die schenkweise Übertragung eines unbedeutenden Miteigentumsanteils keine nennenswerte Änderung der Eigentums- bzw. der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt ist und dadurch nur der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung durch die Aktiengesellschaft umgangen werden sollte.^[2]