Verzug (Miete) / 1 Schuldnerverzug

Verzug liegt vor, wenn der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt, nicht leistet.

 
Hinweis

Verzug ohne Mahnung

Ist für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, kommt der Schuldner ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht zu der bestimmten Zeit leistet.

Ferner bedarf es einer Mahnung nicht,

  • wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass es sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt oder
  • wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder
  • wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

Verzug mit einer Geldforderung

Gemäß § 286 Abs. 3 BGB kommt der Schuldner einer Entgeltforderung spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn er auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist.

Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

 
Wichtig

Mahnung entfällt

Der Verzug bei Geldforderungen erfordert daher keine Mahnung mehr.

Auswirkungen auf das Mietrecht

Für die laufenden Mietzahlungen ändert sich deshalb am Verzugseintritt gegenüber der früheren Rechtslage nichts, da es sich hierbei um wiederkehrende Geldleistungen handelt. Lediglich bei Betriebskostenabrechnungen, die eine Nachzahlung für den Mieter ergibt, ist § 286 Abs. 3 BGB anwendbar. Der Zugang einer solchen Abrechnung löst deshalb den Lauf der 30-Tage-Frist aus. Der Mieter von Wohnraum ist gem. § 13 BGB Verbraucher. Danach ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Handelt es sich bei dem Mieter jedoch um einen Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, tritt der Verzug nur dann ein, wenn er mit der Abrechnung zugleich auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist.

 
Achtung

Hinweispflicht des ­Vermieters

In der Abrechnung ist der Mieter daher darauf hinzuweisen, dass er spätestens in Verzug kommt, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung leistet.

Darüber hinaus muss er die Verzögerung zu vertreten haben.

1.1 Rechtsfolgen: Ersatz von Verzugsschaden und Verzugszinsen

Die Rechtsfolgen des Verzugs sind in den §§ 280, 287 und 288 BGB geregelt. Danach hat der Schuldner dem Gläubiger den Verzugsschaden zu ersetzen. Bei Geldschulden stehen dem Gläubiger Verzugszinsen zu.

 
Hinweis

Höhe der Verzugszinsen

Gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist (also unter Kaufleuten), liegt der Zinssatz für Entgeltforderungen bei 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Gemäß § 288 Abs. 3 BGB kann der Gläubiger aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

 
Achtung

Alt- und Neumietverträge unterscheiden

Der erhöhte Zinssatz gilt für Mietverträge, die nach dem 28.7.2014 abgeschlossen wurden, für ältere Mietverträge ab 1.7.2016. Ansonsten verbleibt es beim Zinssatz von 8 Prozentpunkten. Entscheidend ist auch, dass es sich um einen Mietvertrag zwischen Nichtverbrauchern handelt. Deswegen werden meist nur Gewerberaummietverträge betroffen sein.

Gemäß § 288 Abs. 4 BGB ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen.

Der Basiszinssatz ist in § 247 BGB bestimmt.

Basiszinssatz

Er beträgt gem. § 247 Abs. 1 BGB 4,12 % (aktuell am 1.1.2020: -0,88 %). Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahres. Gemäß § 247 Abs. 2 BGB gibt die Deutsche Bundesbank den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach den in Abs. 1 Satz 2 genannten Zeitpunkten im Bundesanzeiger bekannt.

Gemäß § 287 BGB hat der Schuldner während des Verzugs jede Fahrlässigkeit zu vertreten. Er haftet wegen der Leistung auch für Zufall, es sei denn, dass der Schaden auch bei rechtzeitiger Leistung eingetreten sein würde. Der Schuldner haftet daher nicht nur für die zufällige Unmöglichkeit der Leistung, sondern auch z. B. auf zufällige Beschädigungen des Leistungsgegenstands.

1.2 Besonderheiten im Mietrecht

Diese allgemeinen Bestimmungen sind im Mietrecht durch folgende Besonderheiten ergänzt:

1.2.1 Fristlose Kündigung

Zahlungsverzug des Mieters

Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht u...

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