Veräußerung des Mietgrundstücks / 4 Sicherheitsleistung

Hat der Mieter dem Vermieter für die Miete und für die Erfüllung seiner sonstigen Verpflichtungen Sicherheit geleistet (eine Kaution gezahlt), so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte ein (§ 566a Satz 1 BGB).

Der Erwerber kann vom Veräußerer die Aushändigung der Sicherheit verlangen. Letzterer kann sie zurückhalten, soweit er noch Ansprüche gegen den Mieter hat, für welche die Sicherheit haftet.

Die Veräußerung des Grundstücks und der damit verbundene Wechsel in der Vermieterstellung gibt dem Mieter kein Recht, die Sicherheit zurückzufordern. Wohl aber kann er verlangen, dass der Veräußerer sie dem Erwerber aushändigt.

Nach § 566a Satz 2 BGB gilt: Wurde dem Erwerber die Kaution ausgehändigt oder hat er dem Vermieter gegenüber die Pflicht zur Rückgewähr übernommen, ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter in diesem Fall die Kaution vom Erwerber nicht erlangen kann. Damit ist der Fall erfasst, dass der Erwerber die Kaution deshalb nicht zurückzahlen kann, weil er etwa zwischenzeitlich in Vermögensverfall geraten ist. In einem solchen Fall bleibt also der frühere Vermieter dem Mieter gegenüber weiterhin zur Rückerstattung verpflichtet, wie der BGH bereits entschieden hat.^[1]

Es liegt also am früheren Vermieter, durch entsprechende Vertragsgestaltung das Insolvenzrisiko des Erwerbers auszuschalten (z. B. durch Vereinbarung einer Bankbürgschaft zu seinen Gunsten).

Die Forthaftung des früheren Vermieters ist subsidiär. Der Mieter muss also zunächst versuchen, den Erwerber auf Rückzahlung in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht von vornherein aussichtslos erscheint. Erst dann haftet der frühere Vermieter.

[1] NJW 1999, 1857.