Selbstkontrahierungsverbot
  

Begriff

Das sogenannte Selbstkontrahierungsverbot, welches allgemein in § 181 BGB geregelt ist, untersagt einem Vertreter einer anderen Person in dieser Eigenschaft mit sich selbst Geschäfte abzuschließen. Es dient der Verhinderung von Interessenkollisionen. Eine Befreiung ist unter bestimmten Umständen möglich. Eine Umgehung durch Erteilung von Untervollmachten ist jedoch nicht möglich.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen zum Selbstkontrahierungsverbot finden sich in § 181 BGB.

LG Flensburg, Urteil v. 2.2.2018, 2 O 123/15: Sollen Instandhaltungsmaßnahmen durch das Unternehmen des Verwalters durchgeführt werden, muss dieser als Vertreter der Eigentümergemeinschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt in der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine mögliche Auftragserteilung auch an das Verwaltungsunternehmen. Der Verwalter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen Beschluss darüber herbeiführen, welches Unternehmen konkret beauftragt werden soll.

LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Eine Klausel im Verwaltervertrag, wonach der Verwalter vom Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB befreit sein soll, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung dient lediglich dem Interesse des Verwalters und beachtet die gegenteiligen Interessen der Eigentümer nicht.

Oftmals wird in den Verwaltungsverträgen vereinbart, dass der Verwalter von den Beschränkungen des § 181 BGB, dem sogenannten Selbstkontrahierungsverbot, befreit ist. Erreicht werden soll damit vielfach, dass er in die Lage versetzt wird, seine eigene Vergütung dem Verwaltungsvermögen zu entnehmen. Nach ihrem Wortlaut bezieht sich die Regelung des § 181 BGB auf die Vornahme von Rechtsgeschäften.

 

Achtung

Nichtig in Formularverträgen

Zwar kann der Verwalter durch eine individuelle Regelung im Verwaltervertrag von dieser Regelung befreit werden. In einem vorformulierten Verwaltervertrag benachteiligt eine Befreiung die Wohnungseigentümer jedoch unangemessen i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 BGB und ist daher unwirksam.

Die Entnahme der eigenen Vergütung aus dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt ein solches Rechtsgeschäft nicht dar. Die Erfüllung der Schuld ist nämlich eine tatsächliche Handlung, wenn es auch im Rahmen des § 362 BGB nicht auf deren Vornahme, sondern auf den Eintritt des Leistungserfolgs ankommt. Bereits ebenfalls nach dem Wortlaut des § 181 BGB ist dieser nicht anzuwenden, wenn die Vornahme des Rechtsgeschäfts ausschließlich der Erfüllung einer Verbindlichkeit dient. Eine Vereinbarung von der Befreiung der Bestimmung über das Selbstkontrahierungsverbot ist daher für die Zahlung der Verwaltervergütung nicht notwendig.

 

Achtung

Notwendigkeit der Befreiung

Sollen Instandhaltungsmaßnahmen durch das Unternehmen des Verwalter durchgeführt werden, muss der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt in der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine mögliche Auftragserteilung auch an das Verwaltungsunternehmen. Der Verwalter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen Beschluss darüber herbeizuführen, welches Unternehmen konkret beauftragt werden soll.

Eine besondere Ausprägung des Selbstkontrahierungsverbots stellt § 25 Abs. 5 WEG dar. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer von dem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens gegen ihn zum Inhalt hat.

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