Das sogenannte Selbstkontrahierungsverbot, das allgemein in § 181 BGB geregelt ist, untersagt einem Vertreter einer anderen Person in dieser Eigenschaft mit sich selbst Geschäfte abzuschließen. Es dient der Verhinderung von Interessenkollisionen. Eine Befreiung ist unter bestimmten Umständen möglich. Eine Umgehung durch Erteilung von Untervollmachten ist jedoch nicht möglich.[1]
Gesetzliche Regelungen zum Selbstkontrahierungsverbot finden sich in § 181 BGB.
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.11.2019, 3 Wx 217/19: Bedarf nach dem eingetragenen Inhalt des Wohnungseigentums dessen Veräußerung der Zustimmung des Verwalters, so ist der selbst erwerbende Verwalter nicht entsprechend § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung wirksam zu erklären.
LG Flensburg, Urteil v. 2.2.2018, 2 O 123/15: Sollen Instandhaltungsmaßnahmen durch das Unternehmen des Verwalters durchgeführt werden, muss dieser als Vertreter der Eigentümergemeinschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt in der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine mögliche Auftragserteilung auch an das Verwaltungsunternehmen. Der Verwalter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen Beschluss darüber herbeizuführen, welches Unternehmen konkret beauftragt werden soll.
LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Eine Klausel im Verwaltervertrag, wonach der Verwalter vom Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB befreit sein soll, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung dient lediglich dem Interesse des Verwalters und beachtet die gegenteiligen Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht.
Oftmals wird in den Verwaltungsverträgen vereinbart, dass der Verwalter von den Beschränkungen des § 181 BGB, dem sogenannten Selbstkontrahierungsverbot, befreit ist. Nach ihrem Wortlaut bezieht sich die Regelung des § 181 BGB auf die Vornahme von Rechtsgeschäften.
Nichtig in Formularverträgen
Zwar kann der Verwalter durch eine individuelle Regelung im Verwaltervertrag von dieser Vorschrift befreit werden. In einem vorformulierten Verwaltervertrag benachteiligt eine Befreiung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch unangemessen i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 BGB und ist daher unwirksam.[2]
Die Entnahme der eigenen Vergütung aus dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt ein solches Rechtsgeschäft nicht dar. Die Erfüllung der Schuld ist nämlich eine tatsächliche Handlung, wenn es auch im Rahmen des § 362 BGB nicht auf deren Vornahme, sondern auf den Eintritt des Leistungserfolgs ankommt. Bereits ebenfalls nach dem Wortlaut des § 181 BGB ist dieser nicht anzuwenden, wenn die Vornahme des Rechtsgeschäfts ausschließlich der Erfüllung einer Verbindlichkeit dient. Eine Vereinbarung von der Befreiung der Bestimmung über das Selbstkontrahierungsverbot ist daher für die Zahlung der Verwaltervergütung nicht notwendig. Entsprechende Grundsätze gelten auch, wenn die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Bestimmung des § 12 WEG erforderlich ist. Will der Verwalter insoweit selbst eine Wohnung erwerben, ist er nicht entsprechend § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung wirksam zu erklären.[3]
Notwendigkeit der Befreiung
Sollen Erhaltungsmaßnahmen durch das Unternehmen des Verwalter durchgeführt werden, muss der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt in der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine mögliche Auftragserteilung auch an das Verwaltungsunternehmen. Der Verwalter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen Beschluss darüber herbeizuführen, welches Unternehmen konkret beauftragt werden soll.[4]
Eine besondere Ausprägung des Selbstkontrahierungsverbots stellt § 25 Abs. 4 WEG dar. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer von dem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens gegen ihn zum Inhalt hat.
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