Mietpreisüberhöhung – Begriff, Berechnung und Rechtsfolgen / 9 Zivilrechtliche Folgen

Soweit der vereinbarte Mietpreis die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig.^[1] Im Zivilprozess hat der Mieter die Beweislast für seinen Rückforderungsanspruch, somit also auch für die Überschreitung der ortsüblichen Miete und für das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen (vgl. hierzu Abschn. 4).

Die Nichtigkeit umfasst jedoch nur die unzulässige Preisvereinbarung. Im Übrigen bleibt die Wirksamkeit des Mietvertrags unberührt.^[2] Ob der Mieter nach der Reduzierung der Miete auf die zulässige Höhe gleichwohl gemäß § 543 BGB fristlos kündigen kann, ist Frage des Einzelfalls, aber wohl eher zu verneinen.^[3] Demnach hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch in Höhe der geleisteten Überzahlungen. Die Streitfrage, bis zu welcher Grenze die Reduzierung der überhöhten Miete vorzunehmen ist, wurde durch Rechtsentscheid des BGH geklärt. Danach kann nur derjenige Teil der Miete zurückgefordert werden, der die Wesentlichkeitsgrenze (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 %) übersteigt.^[4]

Veränderungen in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind dabei zu berücksichtigen.^[5] Die ortsübliche Vergleichsmiete ist daher jährlich neu zu ermitteln.^[6] Steigt sie, verringert sich der Betrag, der die vereinbarte Miete um 20 % übersteigt.^[7]

Für die Beurteilung des Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens einer Mangellage kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an. Dies gilt auch für eine Staffelmietvereinbarung. Hingegen ist bei einer solchen Vereinbarung für die Frage, wann eine wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Miete vorliegt, auf den Zeitpunkt des jeweiligen Wirksamwerdens der einzelnen Staffeln abzustellen.

Eine solche Staffelmietvereinbarung hatte das OLG Hamburg zu überprüfen. Es hatte über ei...